焦点年报 | 绿城式“凡尔赛”:目前刚进入起跑期

检测时间：2021年1月1日-2021年12月31日

发布时间：2022年3月25日

3月22日，绿城中国公布了2021年度经营业绩，众多财务指标表现优异。综观全年，全口径销售额保持高速增长，营收、净利润和毛利润均出现增长，同时在投资方面保持稳健步伐。此外，在降本增效方面绿城成绩显著，企业债务结构持续优化。预计随着管理红利的释放，绿城的品牌优势和管理优势将会更加凸显。

一．销售目标完成率达113%，年内新增可售货值3137亿

超额完成年度销售目标，增速出现下滑。2021年，绿城实现合同销售金额3509亿元，超额完成年度3100亿元的销售目标，完成率达到113%，同比增长21.3%。国家统计局发布的数据显示，2021年1-12月，全国商品房销售额累计达18.2万亿元，较2020年同比增长4.8%。焦点研究院数据显示，截至2021年末，超七成房企未完成年度销售目标，整体完成率创近三年新低。60家典型上市房企共取得9.7万亿元的销售额，较2020年同期仅增长0.1%。绿城取得如此的销售成绩，实属不易。受全国房地产宏观形势影响，销售额增长率较2020年仍出现下滑。

总土储近6000万平方米，一二线占比达74%。2021绿城中国新增101个项目，总建筑面积达1751万平方米，预计新增可售货值3137亿元，权益拿地金额1834亿元。从投资布局来看，绿城继续推行“区域聚焦、城市深耕”战略，实施“1+5+N”的布局策略，聚焦热门都市圈。2021年新增货值中，长三角仍作为战略重点，新增货值占比52%。城市能级上，一二线城市的新增货值占比达78%。截止2021年末，绿城集团共有土地储备项目256个(包括在建及待建)，总建筑面积约5881万平方米，一二钱城市的土地储备总可售货值占比达74%，优质土储为2025年达到销售目标奠定了坚实的基础。

二．营收同比增长52.8%，降本增效提升利润空间

2021年绿城实现营收1002.4亿元，同比增长52.8%。绿城营业收入来自于物业销售、项目管理、设计与装修、酒店运营、物业租金与销售建材材料。其中，物业销售收入贡献了总营业收入的89.6%，达898.29亿元，同比增长56.7 %，为营收增长贡献较大力量。值得注意的是，绿城项目管理业务2021年实现收入22.4亿，同比增长23.7%，归母净利润达到5.7亿，同比增长31.9%，保持着较高速度的增长。

受土地成本上升和限价政策影响，绿城未能充分发挥其品牌溢价能力，盈利能力出现下滑。2021年绿城实现毛利181.68亿元，毛利率18.1%，较2020年（毛利率23.7%）下跌5.6个百分点，净利润达76.87亿元，同比增长33.4%，净利润率为7.7%，出现轻微下滑。在多个城市施行限价政策，土地成本日益增长的背景下，行业盈利空间在逐渐压缩，绿城虽有较强的品牌溢价能力也未能幸免。

引入数字化工具，降本增效提升利润空间。绿城于2021年推出“绿城云”缦上销售平台、“绿城智”智能案场系统等数字化工具，贯穿项目营销全流程，改进成交转化率，强化内部管控，营销效能提升，自投项目去化率和人均销售额均发生较大比例提升。2021年自投板块整体销售去化率达到69%，其中存量库存比较难销的房源去化率也达到66%，人均销售额同比提升12%。效率提升的同时，绿城的内部管控成本也在持续下降，销售费用和管理费用率由2020年的10.1%下降至2021年的8.0%。

三．融资成本持续下滑，永续债赎回稳步推进

财务表现保持稳健，三道红线持续优化。具体来看，三道红线中目前绿城仅踩一道，整体财务状况较为稳健：净负债率为53.5%，较2020年下降11.1个百分点；剔除预收款后的资产负债率为70.3%，较2020年下降0.9个百分点；现金短债比继续提升，数值为1.7。绿城在其2021年业绩发布会上表示在2023年一定能进入绿档，同时也做好了提前进入绿档的准备。

融资成本持续下降，短期偿债压力较小。2021年绿城整体融资成本仅为4.6%，较2020年下降0.3个百分点，融资成本持续走低。融资成本下降主要是由于中交成为大股东之后，绿城经营状况持续改善，发展逐步转向一二线城市，聚焦核心优质区域，发行债券利率下滑，使得融资成本下降。此外，绿城的短期偿债压力较小，截至2021年末一年内到期的债务金额占总规模的比例为25.1%，这一比例自2019年的36.6%持续降至2021年末的25.1%，年均下降5.8个百分点。

永续债赎回稳步推进，利润空间进一步释放。绿城曾于2021年年中业绩会上表示，2021年末永续债规模有望从185亿元降至108亿元，2022年永续债赎回规模将超80亿元，2023年有望赎回最后的15亿元永续债，在此期间不考虑增发永续债。目前来看绿城的永续债“瘦身”已经取得成效，2021年末永续债规模降至107.58亿元，较年中下降77.79亿元。绿城的永续债大部分通过公开市场发行，票面利率普遍偏高，2019年和2020年永续债的加权平均利率为6.7%，显著高于同期综合融资成本5.30%与4.90%。未来随着绿城永续债规模的下降，利息支出将会持续减少，盈利情况将会得到改善。

绿城董事会主席张亚东将2015-2018年定义为康复期，2019-2021年定义为健身期。如今，绿城已迎来了2022-2025年的起跑期，三年“健身”效果如何，让我们拭目以待！