中骏集团再获“输血”7亿,“第二支箭”发债注册1400亿已惠及12家房企

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

房企融资端的扩容，正从监管部门的密集表态及房企“输血”落地中展现出来。

8月3日，中骏集团成功发行2023年度第二期中期票据，发行规模7亿元，期限3年，发行利率4.28%，全场认购倍数1.8倍，用于项目开发建设和偿还美元债等。

据了解，此次中骏融资是中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）再度提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

此前1月18日，中骏已经成功发行年内首单中期票据，此次再度成功发行，也让中骏集团成为第二家在年内二度发行中期票据的民营房企。

“第二笔中期票据沟通很久 ，新城控股在我们前面发行属于一批的，针对其他融资安排暂时没有别的消息。”某位中骏内部人士对搜狐财经表示。

事实上，虽然监管层面密集表态，但就搜狐财经目前得到的消息是，房企融资端并非十分顺畅。在发债融资方面，仅就第二支箭扩容增量来看，目前惠及的房企只有12家企业，受益房企较少。

据中指院数据统计，自去年底以来，万科、金地、绿城中国、美的置业、龙湖、新城控股、金辉、旭辉、碧桂园、雅居乐、新希望、华宇等12家企业申请注册发债，发债注册在1400亿左右。

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“第二支箭”扩容增量？ 有房企高管称“接下来有融资安排”

8月3日，中国人民银行党委书记、行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会。参会民营企业共8家，其中包括龙湖地产、旭辉地产、美的置业等房企代表。

在会议上，潘功胜指出，要推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。潘功胜要求，要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。

对于未来发展，某位参会房企高管对搜狐财经表示：“有信心”。至于是否有下一步融资安排，对方则表达了肯定。

另一位地产士则指出：“会议说得很直白，就看执行层面。”一位接近龙湖的业内人士则告诉搜狐财经，就目前龙湖的表态而言，他认为融资的可能性不大。

他的论据则是，今年6月，在龙湖集团2022年度股东大会上，董事会主席兼首席执行官陈序平表示，今年开始，龙湖将围绕全集团经营性现金流为主目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。

事实上，在此前的7月，龙湖已经如期兑付42亿元债券。此外，作为“示范”房企，去年，龙湖集团不仅获的银行千亿融资授信，在央行祭出“第二支箭”不到48小时龙湖集团200亿元储架式注册发行获得受理。

虽然监管发文频繁，但是半年已过，地产起色不大。

据克而瑞发布的销售数据显示，7月单月，百强房企实现销售操盘金额3504.3亿元，环比下降33.5%，同比亦大降33.1%，降幅较上月进一步扩大。

此外，就上半年融资表现来看，据中指院数据显示， 2023年1-6月，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%。此外，三季度正值房企偿债高峰期，单月到期余额近900亿元。

这意味着对于房企而言，销售端不给力，还债压力仍存，此时融资端的作用更显重要。

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专家：最大的“问候”或在资产证劵化

除了“第二支箭”的落位，有深谙资本市场的业内资深人士则对搜狐财经表示：对于房企融资最大的“问候”还是在资产证劵化。

“把二、三线城市资产价格和利率做低下来，可证券化的产品非常多。因为一线太贵，回报率过低。”

8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，其中，租赁住房贷款支持计划落地预计将提速，保租房公募REITs发行也有望进入快车道。

中国人民银行货币政策司司长邹澜也提到，支持房地产市场平稳运行，延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

对此，58安居客研究院院长张波指出，租赁房源的多渠道共建本身也需要更多资金侧的支持，目前这类资金会重点偏向于大型央国企的保障性租赁房源，并结合REITs等多种融资方式来解决资金来源问题。

另一位业内资深专家则对搜狐财经指出：“房地产和金融基本面都支持资产证券化。只要政策足够支持，监管到位，市场可能快速做大做稳。如果以后把资产单价做到8000万左右，回报率3.5 ％左右。那可以像美国一样大范围推广资产证券化。”

他举了一个形象的例子。假如同样一栋2万方的楼，之前发4亿，回报8％，那每年收5000万租金都不够（税、人工、中介佣金等占20%左右），现在如果只发2.5亿，回报5％。那每年1600万收入就能够。”

就目前市场情况来看，今年1月，建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立的“建万住房租赁投资基金”，基金规模高达100亿元，这意味着万科在存量资产盘活方面再度扩围。随着保租房REITs成资本新宠，华润置地也曾在去年“吃螃蟹”。

此外，今年7月，有市场消息称，万科正在尝试发行商业地产REITs，申请基础设施REITs由万科旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行。与此同时，万达、华润置地也在尝试申报消费REITs。

据万科执行副总裁、首席运营官刘肖在年初业绩会上透露，万纬物流预期今年应该可以发REITs。