那些求生欲超强的房企,需要被善待……

◎ 文 / 村长

01

上周五和本周一，主流地产股又趴下了，直接导火索是已公布三季报的房企成绩单普遍不理想：一是营收增速明显放缓；二是增收不增利，或利润较于营收下滑现象，进一步加剧。比如万科，第三季度，营收同比增长9.7%，归母净利润，同比减少23%；1-9月，营收同比增长12.4%，归母净利润，同比减少16%。阳光城，第三季度，营收同比减少18.24%，归母净利润，同比减少11.57%；1-9月，营收同比增加8.59%；归母净利润，同比增长6.23%。金融街，第三季度，同比减少9.84%；归母净利润，同比减少22.49%；1-9月，金融街营收同比减少8.1%；归母净利润，同比增长22.51%。……单就数据而言，资本市场用脚投票可以理解，但若仅就数据论数据，显然又犯了巴菲特所说的“见树不见林”，也就是“证实性谬误”。某种程度上，房企业绩在当下呈现出的上述两大共性，恰是行业大环境下的一种必然，可以理解，并没真得那么不堪。话又说回来，无视环境，一味苛求房企的营收和利润，继续像行业景气时那样，呈高增长之势，也不现实。在前不久的万科交流会上，郁亮用冬天来形容当下地产行业情况，并表示“这个冬天都差不多，都是冷。”事实上已在为房企三季度的业绩表现，做了背景铺垫。所以，脱离当下大环境，单就个别数据，去直观判断一家房企行或不行，就犹如脱离特定历史环境，去对历史人物或事件评头论足一样，既不理性客观，也有失公允。外界需要修正对行业和房企的心理预期，当下成长性和赚钱能力，其实已居于次要位置，有没有过冬能力、有没有活下去的强烈意愿、对投资者负责任的态度，才是最该关注的。当然，村长无意说教资本市场，但至少说明了一点，对于行业和房企进入新常态，市场还没做好准备，无论是内心还是认知维度的重构上，绝大多数仍属于趋势投机者，而非价值投资者。启示还不止于此！

02

不知大家想没想过，当下行业和房企较大的风险敞口在哪里？政策调控？！显然不是。调整的初衷是希望地产行业能够平稳发展，谁都知道，前几年那种行情继续燃烧下去的后果是什么。去杠杆压力？！也不是，去杠杆的过程虽然痛苦，但一般多在房企可控范围内。事实上，在市场调整期，较大也是最不确定性的风险敞口，来自向来只会锦上添花、泥沙俱下、谣言满天飞的资本市场。其产生的强大外部负效应，会动摇乃至摧毁对企业和市场的信心。轻则会对一家企业造成不小的困扰，尤其是再叠加做空力量的推波助澜。阳光城对此是最能感同身受。上周阳光城股价大幅下跌，除了三季报因素外，还与一则谣言有关。据一则不明来源的信息称，阳光城被招行抽贷30亿元，一笔非标开始违约。不过，之后招行亲自出来辟谣，相关人士否认了网传消息的真实性。但显然，伤害已经造成。中国证券报此前曾报道，当前地产债券面临流动性压力，即使金额较小的卖盘和成交也会对收盘价和估值造成较大扰动，有机构利用境内外交易机制差别“做空”赚钱：一是通过释放负面消息、谣言或制造价格异动引发恐慌情绪；二是境外投行泄露结构融资盘信息，以内幕信息操纵价格。之前出现的阳光城8亿规模债券被2460元砸停牌的“事件”，是一个典型体现。在10月初，为反击利用虚假消息、恶意做空，阳光城还调整了一次债券交易的投资者范围，进而避免在竞价系统中每天出现小额的异常成交造成操纵价格暴跌扰动市场情绪。重则会让信用和流动性，一夜消失，成为推倒企业和市场的排名前列张多米诺骨牌。之前的蓝光，还有十多年前美国的次贷危机中的雷曼兄弟，就是如此。值得一提的是，若地产行业真出现这种严峻局面，无论是劣币还是良币，都被资本拒之门外，甚至有针对性的猎杀，随着外部融资渠道堵死，房企自身的降杠杆节奏也被彻底打乱。届时，将出现我们所有人都不愿意看到的一幕，地产行业陷入全面危机，官方不得不下场救市、全面托底，之前所有的调控努力功亏一篑。“信心比黄金重要”这句上一次全球经济危机的名言，放之于今天的地产行业，依然成立。说白了，信心管理，就是当下楼市最重要，也最紧迫的事。只有对地产行业、对地产企业的信心守住了，楼市才能真正平稳的进入新常态。如今政府和房企，都已在积极地行动。比如官方频频喊话，“维护房地产市场的健康发展”、“房贷供求关系将回归正常”、“要增加城乡居民住房等各类财产性收入”等等，为楼市注入信心，并为长期向好提供保障。高层为地产行业调控定的总基调“稳地价、稳房价、稳预期”，其中，稳预期既是为打消人们对“大涨”或“大跌”的幻想，本质上也在稳信心。房企们则密集回购债券，即为展现实力和态度，也为打消疑虑、反击谣言。如阳光城，截至10月初，已5次主动提前回购债券，累计资金超过20亿元；佳兆业、中梁、禹洲、德信、金辉、弘阳、融信等房企，也对即将到期的美元债进行密集回购。据克而瑞研究不完全统计，2021年下半年以来，18家房企陆续实行境外债回购举动。当然，对于外部市场环境，企业本身是无法左右的，唯有能做的就是积极应对。即便下半年受急剧恶化的大环境影响，一些房企确实遇到了极大的困难，仍在尽可能地寻求解决手段，稳定信心，也对投资者负责。就在今日（11月1日），阳光城发布公告，拟就旗下三支美元债券进行要约交换，并就债券契约修订进行同意征求。此外，阳光城提出对5只债券的契约修订进行同意征求。值得关注的是，此次阳光城的债务展期方案加入了实控人全额担保。多位债券业内人士表示，在部分企业“躺平”的市场大环境下，阳光城这种做法展现了与债券人沟通的诚意，也充分落实了不逃废债的决心。某种程度上，也体现了阳光城大股东的诚意和担当，及对当下市场环境和投资者行为的理解，即便债券价格大幅波动背后，有一定的非理性因素。另据阳光城内部人士透露，目前公司生产经营一切正常，全体员工没有丝毫的犹豫和懈怠。公司已经成立专项小组，保障公司主营业务有序经营，同时严控预算、缩减开支、加大保销售、促回款的力度，安全度过短期流动性危机。不管结果如何，较于那些两手一摊的房企，阳光城等房企在当下展现出积极自救、解决问题的态度，还是值得肯定的。

03

回过头来，当我们结合当下大环境、以稳的视角，并抛开行为学中的各种认知偏见，再去审视房企的三季度报及经营状况时。不管是万科还是阳光城，亦或金融街，表现也许不理想，但并没有那么不堪，更不足以让我们对其失去信心。总之，在房地产行业调整、出清的过程中，一些过于冒进且不负责任的房企，理应受到市场的惩罚。但我们也不能对所有房企一棒子打死，更要避免被简单带节奏，因为这种外部负效应的共振，往往会引发不可预见的灾难性后果，把一些本可咬咬牙挺过来的房企，顺带着推向深渊。