三分钟走到地铁站,首付120万+入住大海淀,这类房子还能贷款更多!?

哈喽大家好，我是血拼哥！

在海淀，手里至少要存多少银子才能上车？

就像段子里调侃的那样：4岁孩子，1500个英文单词量，在美国够在海淀不够一样。

150万的首付，在北京其它地方或许够付一套三居新盘的首付，但在海淀，这个价格至少得再加50万。

比如北三环的【天恒学院里】最小60平的总价约512万，首套首付较低约205万。

商品房够不着，那共产房呢？

虽然扎心但还是要说，海淀目前没有新的共产房供应。

根据公正选房的数据，海淀的金隅凤栖家园和瑞泽家园目前还有约165套房源，只不过什么时候递补选房还没有消息。

建委两个月前给出的答复是待争议事项解决方案达成共识，金隅凤栖家园上报剩余房源后，将会对剩余房源进行公示，之后有序开展金隅凤栖家园和瑞泽家园递补选房工作。

另外根据媒体爆料，截至月初，金隅凤栖家园已经有19栋楼结构封顶，计划3月底实现全面结构封顶！

希望问题早日解决可以候补选房吧！

看了一圈，可以肯定，在海淀，首付200万以下的新房基本绝迹了。

不过！在海淀，还有一种房子，60平左右的正规两居室，首套首付较低约150万左右，并且通常位置还都不错，有不少还邻近地铁！

虽然是二手房，但却有机会贷到比商品房更多的款！

这就是公房。

前面也说了，公房也是二手房的一种，那为啥要单拎出来说呢？！

公房究竟有啥特别之处？！买公房有什么风险吗？最重要的是，哪里能买到？

今天就跟大家说说清楚！

公房是什么？到底能不能买？

先来说说公房是啥。

公房是公有住宅的简称，它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。

在公房没有出售之前，它的产权是属于国家的。

按房改政策，公房可以简单粗暴分为两大类：一类是可售公房，一类是不可售公房，两类都属于使用权房。

既然有可售公房，就说明了公房是可以买卖的！

那有哪些公房是可以买卖的呢？

只能是已购公房，包括央产房、成本价公房和标准价（优惠价）公房三种。不能上市交易的，不可以买卖。

①央产房，全称是中央在京单位已购公有住房 ，它分为职工按房改成本价和标准价购买的两种公房。中央在京单位主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、较高人民法院、较高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。央产房上市要做上市登记，有备案后才能出售；如果没有备案，需要房屋所在单位做备案才能交易。

②成本价公房，是按照政府制定的房改成本价标准来支付房价的，以成本价购得的房屋，虽也可以取得房屋所有权，但它不同于完全意义上的商品房房屋所有权，其房产证上有未缴纳土地出让金等的标注，所以在出售时，卖家需要按照规定补交土地出让金后才能上市。

③标准价（优惠价）公房，是指单位职工以标准价（优惠价）购买的房子，标准价房的价格低于成本价房。在房屋需要进行买卖转让时，需要原产权单位行使或放弃优先购买权；如果遇到原单位撤销的，当地政府房屋管理部门享有优先购买权；如果原单位放弃优先购买权，需要先向原单位缴纳土地出让金，再向住建委缴纳土地出让金，这样才能上市。

其中，只有成本价公房可以直接出售，标准价和优惠价公房必须要先补齐成本价，转为成本价公房后，才能进行出售。

那公房有什么风险吗？

与普通商品房相比，公房最香的一点就是能多贷款了！

哥们跟中介打听到，一套总价六七百万的公房，首套首贷的情况下，在满足月供要求之后，较高甚至可以贷款到400万以上，首付的成本可以压倒较低。（但一些房龄过老的房子会影响贷款年限）

而且，房子“满二年”（卖方取得产权的时间）后，公房没有增值税及附加税，而对于普通商品房来说，只有普宅才可以免征增值税，非普宅则需按差额（成交价与原值相减）来征收。

不过这并不是无脑冲公房的理由！

虽然“已购公房”已经没有产权风险了，但还会有一些潜在的小问题，稍不留神，直接影响购买和居住体验。

举几个🌰，遗漏的地方大家评论区补充！

1. 同一个小区里户型、楼层、位置都差不多的两套房子，一套是商品房（交易过一次），一套是公房，那公房的报价大概率要比商品房的报价要高。

好处就是你可以贷到更多的款，但为此也要付出更多的总价成本，而且买来之后公房就变成了商品房，多付出的差价将来再转手卖的时候是收不回来的。

2. 公房的老业主可能存在风险。比如有的房子有抵押，有的房子被查封过，或者是房子欠了一大笔物业费等等。

3. 成本价公房在交易过程中会需要缴纳土地出让金。

在北京，规定由买房承担。城六区与亦庄按照15.6元/平方米征收，其他区县按照12.9元/平方米征收，而普通商品房转让时是无需额外缴这部分钱的。

并且当房屋土地使用年限到期后，房主只有再缴纳土地出让金后才能继续住下去！

所以买的时候一定要问清楚土地使用年限。比如一些70年产权的房子，房龄已经高达30年，买了之后只能再使用40年，超过期限后就得补缴了。

4. 购卖公房要注意同住人的居住权利。

同住人虽然不是产权人，但同样享有房屋内的居住权，如果未经同住人同意将房屋卖给其他人，同住人可能会主张买卖合同无效，或者认为买卖合同有效但侵犯了自己的居住权利，因而拒绝搬出房屋。

此外，还有一些单位分的福利房，就算产权证上只有一个人的名字，有时候也要追溯到之前的产证情况和所有人。

不过这种情况也不多见，大家买的时候特别留意一下就好。

哪里还能买到公房？

血拼哥给大家筛选了一下海淀总价300万~400万之间的两居公房，首付基本上在150万上下。位置大多还不错，不少邻近地铁，通勤非常方便！

后台回复【公房】查看完整表格。

以五道口地质附中这套公房为例，面积55平，首付含税约145万，月供在1.1万左右。

邻近地铁13号线五道口站，周边生活配套都是现成的，生活非常方便。

不过户型有些老，东西向长条。楼龄也比较老，老校区没有人车分流，车位大概率也会很紧张。

关于公房的利弊，给大家做了大致的分析，买不买还是看自己的需求了。