柏文喜:万科高管被罚事件,掀开地产灰幕冰山一角

（该文排名前列于财富中文网）11月17日，IPG中国区首席经济学家柏文喜就万科集团执行副总裁刘肖被罚事件发表评论。

柏文喜称，近日，因为分管区域内一个项目公司股东间的冲突，导致该项目原始股东涉嫌遭受强迫融资交易并受到利益损害的内幕曝光，万科对集团执行副总裁刘肖进行了通报批评、降级以及合计1000万元的处罚。作为明星企业的万科，这一处罚明星职业经理人的事件，自然引起了行业的广泛关注。

实际上，这一事件也揭出了房地产行业一个秘而不宣的灰色区域。而这一广泛存在于房地产领域的灰色区域承担了多重角色，同时也隐含了多重风险，万科事件不过是露出的冰山一角而已。

正因为房地产行业诞生于以市场化手段来解决政府的国民住房保障不足问题这一基本动机，再加上土地财政逐步渐变为各种隐性和显性的房地产行业控制性力量，就使得房地产行业长期以来维持了相对供不应求的卖方市场和较高的行业毛利空间，成为众多利益方分肥的重要领域，除了地方政府、开发商之外，也给其他利益相关方乃至内部人提供了机会与操作空间。

以前那种支持房企快速作大规模的高周转模式，就得益于令圈外人士眼花缭乱的多层财务杠杆的使用，除了永续债、小股操盘、明股实债之外，连禁止信贷资金进入的拿地环节也成了融资圈内被称之为“前融”的特殊市场，一些大品牌、高周转头部房企几乎把房地产玩成了只凭一个品牌就能打天下的“空手道”。对这些房企来说，一方面需要以最少的自身投入作出尽可能大的规模，从而形成资源聚集的正循环，以支持“八个茶壶七个盖”的游戏一直玩下去；另一方面还要符合监管要，求并实现报表利润去展现给资本市场。而借力灰色区，并进行一些灰色操作，就成为多方约束与房企作大诉求之下的必然选择。

最为典型的就是为了做大规模而不得不以高杠杆、高周转为基本打法的同时，还要努力降低表观负债，于是在明股实债、小股操盘之外，在预售前占据小股而避免将高企的负债并表、达到预售条件后又变脸为大股东以占据丰沛的现金流并尽可能多地体现业绩，就成为房企投融资和财务口必备的基本技巧。

而要让项目公司的合作方甘心情愿受此摆布和配合自己的这些需求，要么就必须对合作方具有非常强的掌控力，要么干脆就自己出场换个马甲作为合作方来上演天衣无缝的项目公司具体操作中的“贴面舞”，前提条件是合作方关系不破裂或者不暴露就是自己在和自己玩的事实。

这种情况下，如何平衡和维持与合作方的关系、如何隐藏关联交易的安排，就成了既需要技术又需要艺术的事情了。就前者而言，掌握好利益平衡让对方不反水是前提，但是利益面前双方都贪心不足，因此如何控制对方就成为这种类似玩火的危险游戏可否维持的不可或缺的砝码。万科此次暴露的对小股操盘的项目公司涉嫌强迫对方接受自己安排的融资条件并收缴对方的公司证照的操作，以及万科与众多资金方合作建立资金池，再以经理人控制的平台转投给项目公司合作方赚取差价的行为，都堪称“经典”。如此一来，万科小股操盘的项目公司完全成了自己说了算的自家后院，而合作方也就成了被借名和顶雷的“白手套”。

其实不论是服务于公司快速作大规模的同时粉饰报表，以降低表观负债、提升表观业绩和表观流动性并优化现金流，以掩盖高周转模式下必然存在的高杠杆、高负债的需要，还是公司出于管理层激励而以跟投、合伙人名义暗开口子、默许管理层在项目操作中上下其手参与分肥的考虑，总之这种灰色领域的灰色操作已然成了房地产行业里秘而不宣的常态。

君不见，曾经负债率极高的新力地产在极短的时间内就实现了各项表观负债指标断崖式下降，而作为上市公司的这种表观负债率指标的极速下降肯定也是经过权威审计机构审计的，但是出于常识，你信吗？还有那个声称半年之内压降有息负债超过3000亿规模的恒大、那个账面资金超过300亿的花样年和账面资金超过500亿的佳兆业却双双还不起区区数亿元到期债务而最近也与新力地产一起休克的休克、暴雷的暴雷了。

因此，万科严厉处罚刘肖的事件，只不过是万科操作不慎以及对项目合作方欺压过头导致对方“反水”而暴露出的一个案例而已。这样的事情，反过来也在事实上映现了目前房地产行业的生态与常态，而行业生态演变如此，绝不是一朝一夕养成的，当然也绝不是一朝一夕能够改变的。