债债债vs卖卖卖,3000亿房企何去何从?

3月3日，上海票交所公布数据，闽系地产世茂集团，全国竟有15城24个公司出现商票持续逾期，逾期余额少则数十万，多则数千万元。同日，涉公司旗下项目的“重庆信托鑫虹1号集合资金信托计划”也传出展期，期限不超16个月。

3月4日，中信信托也发出有关世茂深圳龙岗项目的第五次临时信息披露报告，宣布该信托产品进入“观察期”，时间为3月4日至5月31日，期间将视世茂的各项指标状况决定下一步的财务措施，该信托计划目前已经逾期，截止到2月15日余额近60亿元。

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商票逾期公司数量排名前列

世茂集团商票逾期早在去年11月世茂的商票贴息报价就普遍在20%以上，较高甚至达到了36%。根据上海票据交易所这份截至2022年2月28日持续逾期名单，其定义是“ 2021年9月1日至2022年2月28日出现3次以上付款逾期，且截至2022年2月28日有逾期余额或2022年2月当月出现付款逾期的承兑人”。近期已爆雷或将爆雷的花样年、奥园、阳光城、新力、正荣等房企均榜上有名，但涉及项目数最多的当属世茂集团。具体来看，世茂集团旗下共有24家公司上榜，既有项目公司也有城市公司，涉及福州、厦门、南京、天津、武汉、南京、成都、南宁、宁波等15个新一线或强二线城市，而作为世茂大本营之一的福州涉及公司数最多，达到了6个。

在3月3日同一天，世茂集团旗下公司和重庆信托的一笔“重庆信托鑫虹1号集合资金信托计划”已展期，展期期限不超过16个月，而展期具体要素有待进一步确定。该信托成立于2021年2月26日的第6期，于今年2月26日到期，由上海世茂建设有限公司出具连带责任保证担保承诺函，世茂集团提供差额补足。

截至2022年2月15日，该信托计划本金余额合计约59.94亿元，分别为于2月17日到期的12.94亿元，4月-8月陆续到期的合计47亿元，目前双方仍未达成一致。3月4日，中信信托发布第五次临时信息披露报告，宣布该信托进入“观察期”，时间为3月4日至5月31日，期间将视世茂的指标状况决定下一步的财务措施。

截至2021年6月底，世茂集团表内负债超过4600亿，其中1645亿元是有息负债，但世茂更大的麻烦可能在表外。目前其总股东权益为1629亿元，其中包括了高达723亿元的少数股东权益。美银证券认为，世茂表外债和信托负债更令人担忧，包括其管理陷入困境的福晟项目的合资平台带来的不确定影响。瑞银的报告则估算称，世茂集团的表外负债约为1200亿元。02

卖资产杯水车薪

3月1日，地产第三方机构克而瑞公布全国百强房企今年1-2月累计销售排行榜，世茂集团合计销售金额（全口径）仅为147.8亿元，排名跌至第21。去年前两月，世茂的这一销售数据为370.1亿元，全面排名达到第12，时隔一年销售金额暴降60%，排名降了9位。销售额下降的同时，世茂的平均销售单价也持续下跌。2021年9月，公司平均销售单价为每平方米17596元，10月为每平方米17307元，11月为16888元，12月为16729元，今年1月为每平方米16175元。融资和销售都不畅的情况下，还剩下卖资产这条路。

2021年12月17日，世茂集团宣布以20.86亿港元的价格，卖掉了香港西南九龙一个名为“维港汇”的物业发展项目；今年1月21日，世茂集团以10.6亿元的价格，将上海外滩核心区一宗商业办公地块转给国企上海久事；1月24日，世茂将广州亚运城项目26.67%股权，以18.45亿元的价格卖给央企中海地产；1月28日，世茂集团宣布以45亿元的价格，将上海外滩茂悦酒店出售予上海地产集团。几个月下来，回笼资金还不到百亿（不考虑支付安排），赶不上出事前半个月的销售金额。03

信用评级降至CCC

3月19日，有一笔9.5亿元的公司债到期，世茂将直面考验。今年内，世茂旗下共有约140亿人民币的境内境外债券到期，其中7月将到期一笔近10亿美金的美元债。

3月3日，惠誉发布报告称，已将世茂集团的发行人违约评级、高级无抵押票据从“B-”下调至“CCC”，惠誉对该评级的定义是“信用风险很高”，真实存在违约的可能性，而回收率评级为“RR4”。惠誉称，此次下调反映了世茂在资本市场到期再融资的安全边际正在收窄，尽管资产出售取得了一些进展，估计世茂在2022年必须解决约220亿元人民币的资本市场到期债务问题，其资本市场债务的偿还取决于大规模资产处置以及银行和信托贷款的成功再融资或延期。“CCC”评级通常不再进行评级展望，因为此类评级的波动非常大，展望的信息价值有限。2月23日，穆迪也称，自2021年12月以来世茂集团已经出售了各种资产，筹集了大约90亿元现金用于偿还债务，然而，“考虑到其到期债务规模庞大，该公司仍将面临巨大的流动性缺口”。04

闽系房企纷纷爆雷

以世茂为代表的闽系房企从2015年开始异军突起，敢于运用“高杠杆、高周转”的过人胆识，让其迎来过高光时刻。

但随着2017年楼市调控不断加码，闽系房企的多米诺骨牌，率先从泰禾和福晟两家开始倒下。

霎时间，项目烂尾、员工维权、债务逾期等各种大雷陆续被引爆。当时这两位小弟陷于水火之后，大哥世茂积极并购，先后接盘泰禾多个项目，如南昌茵梦湖等，并与东方、信达一起，为福晟组建了纾困平台。

然而，好景并不长，多米诺效应仍然在闽系房企中发酵。

今年1月，面对美元债即将到期，禹洲集团表示“如果无法控制交换票据违约的影响，禹洲公司将不得不考虑其他债务重组方案，也不得不面对破产的风险。”

2月18日，阳光城自爆：因未按时偿还约1.7亿元境外债利息，出现违约。同日，正荣地产发布公告称，无法偿付3月5日到期的2亿美元永续债。

昔日的“白衣骑士”世茂，这一次也将多个项目摆上货架，据说光是上海就有10个，货值高达296亿元。

闽系房企的辉煌，一去不复返了。