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一、楼栋规划与户型设计

华润望雲定位改善产品，总建面63753.26㎡，计容建面46300㎡，住宅建面37260㎡，容积率2.76，规划239户、284个机动停车位，户均面积约155.9㎡。项目共3栋楼，1号楼28层，2 号楼45层，3号楼含两个单元（分别为28层、32层），户型涵盖146/153/188㎡。

1号楼与2号楼的2-15层均为153㎡户型，16层及以上则是西边户188㎡、东边户153㎡的布局，隔壁蓝湾俊园总层高仅5-18层，因此华润望雲的高区大概率能实现看江视野。

3号楼设有9米架空层，1-2层为架空设计，3层规划3500㎡公交场站。需要注意的是，1、2号楼与3号楼相互分隔，小区大门等配套集中在1、2号楼组团，两个组团的价格预计会有明显差距。此外，1、3号楼附近各有一个公交站，1号楼东侧还临近地铁站，居住过程中难免会受到噪音影响。

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△项目楼栋分布图

从效果图观察，项目外立面采用类公建化设计，造型颇具特色。其配备四维玻璃立面，让楼体从四个角度望去均呈现正面视觉效果，玻璃选用三层中空LOW-E镀膜材质，具备隔音与隔热性能。

公区配套上，项目规划5400㎡围合式景观，莫奈叠瀑、清风草坪、风雨连廊等景观设施齐全。华润望雲采用精装修交付，全屋标配地暖、中央空调与新风系统三大件。目前户型图尚未公开，后续有最新消息路飞会第一时间同步。

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二、区域定位与地段优势

华润望雲坐落于武昌区和平大道与四马路的交叉口，地处武昌内环核心区域。积玉桥板块作为武昌传统富人区，不少武汉本土的老钱群体都在此居住。

地铁：项目公共交通出行十分便捷，1号楼东侧距离地铁2、5号线积玉桥站不足100 米，步行可达。

自驾：项目周边主干道还是挺多的，不到100米就是和平大道，距离长江大桥也很近，开车出行相当方便。

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三、配套分析

商业：项目1号楼东侧将布局部分底商，周边成熟小区的底商已形成完善配套，日常生活需求完全能覆盖。粮道街的特色美食丰富，不少店铺还自带网红属性；昙华林近在咫尺，可与好友前往文艺小店打卡，或是在小酒吧放松微醺。但需注意，项目周边缺乏大型商业综合体，万象城、楚河汉街、梦时代等热门商圈距离项目都有一段路程。

医疗：项目临近多所优质医院，其中最近的是湖北省中医院（花园山院区），这所三甲医院的步行距离约1.4公里；武汉三医院、湖北省人民医院等也在周边3公里之内，就医便捷。

教育：依据2025年学区划片政策，华润望雲对应的学校为中华路小学金都校区与粮道街中学积玉桥校区，这两所学校均属于武昌区一梯队优质校，构成双学区优势。

从当前信息来看，该项目的学区配置与华发外滩玺一致。其中中华路小学金都校区紧邻项目，粮道街中学积玉桥校区更是就在项目隔壁，该校去年普高率约70.2%，今年普高率已提升至约81%。

其他：项目周边就是武昌江滩，步行距离约900米就是大堤口广场外滩公园。

四、周边竞品

目前华润望雲周边现有新房项目为华发外滩玺和天创元萃。

其中华发外滩玺全为大平层房源，建面涵盖159-244㎡五个户型，部分楼栋拥有一线江景视野，总价预计500-800万，是区域内门槛最高的项目。

天创元萃仅规划127㎡、142㎡、170㎡三种四房户型，楼栋均为10-13层小高层，容积率低至2.0。因文华中学初中部明年停招，其对口初中大概率为粮道街中学积玉桥校区或本校。

二手房市场中，金都汉宫是区域内的顶级豪宅，2009年交付，今年8月148㎡房源成交均价26002元/㎡，9月146㎡房源成交均价22742元/㎡。

与华润望雲相邻的二手房是城开玉桥新都和蓝湾俊园，二者将项目夹在中间。

城开玉桥新都2006年竣工，容积率1.85，今年9月成交2套房源，单价分别为17571元/㎡（119.51㎡）和15155元/㎡（128.67㎡），今年成交价最高21271元/㎡、最低14739元/㎡，价差较大。

蓝湾俊园2003年竣工，容积率1.74，今年10月成交一套94.72㎡房源，单价12985元/㎡，今年成交价最高17925元/㎡、最低12985元/㎡。

五、综合点评

目标客群：预算在400万-650万之间，计划在滨江板块置业，既看重核心地段，又希望兼顾优质学区的改善型购房者。

购房建议：先了解项目的不利因素，判断是否符合自身接受度。项目包含超高层楼栋，可能影响居住舒适度；紧邻主干道与地铁站，噪音干扰难以避免；小区仅3栋楼且分为两个组团，这一规划对3号楼业主影响较大，预计3号楼的定价会相对偏低。

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