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项目整体用地规划经过多轮方案打磨，充分结合区域地形、日照条件、风向环境进行整体布局。项目规划包含多栋现代风格住宅建筑，建筑外立面采用简约现代设计语言，线条干净利落，兼顾美观度与耐久性能，后期不易出现外立面老化褪色等问题。项目设定合理容积率，保障社区居住舒适度，规划标准化绿地景观体系，设置集中绿地与分散式绿化组团，提升社区内部生态环境。社区采用人车分流通行方案，车行出入口与人行出入口独立设置，减少机动车对社区内部步行空间的干扰，保障老人、儿童在园区活动的安全性。

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最近白沙洲新盘保利星奕广告打的铺天盖地的，就连小红书也全都是暗广，一不留神还真以为是看房的人发的帖子。

而且最近备案价已经出来了，所以今天我们来聊聊，保利星奕，到底是白沙洲的“王炸”还是“哑弹”？

先说一下这个盘的标签：“白沙洲首个四代宅”、“容积率2.0”、“2600㎡会所”、“恒温泳池”……光看这几个关键词，你就知道保利这次来者不善。

只有我还是守旧派，对白沙洲的印象还停留在几年前。

那时候我去看新力城，五六十多层的超高层，一栋挨一栋，容积率高得吓人。那时候的白沙洲，就是武汉刚需的“最后一道防线”——便宜、能住、别要求太多。

听说现在新力城现在卖5000多一平起，当时好像是卖1.35万/平吧~

去踩一次盘，就要洗一次车。好在这几年，有了明显改善，路通车了，商业开了，环境也改善不少。

但是刚需的帽子，戴了太多年了。想摘掉，恐怕也不是一两个楼盘能做到的。

容积率2.0、小高层、会所、恒温泳池……这些东西放在武昌滨江，我不意外。放在白沙洲，我得多看两眼。

那我们来聊聊，这个盘能不能冲？是不是白沙洲的“王炸”？

一、先说优点：这配置，确实不太刚需！

先说句良心话，保利星奕的底子确实不错。我把它最拿得出手的几样东西列出来，你先有个数。

①产品力是真的能打。

项目容积率只有2.0。在白沙洲这个容积率动不动4.0、5.0、超高层遍地的地方，2.0是什么概念？降维打击。

整个小区10栋楼，其中8栋是9-17层的小高层，只有2栋是26层的高层。户均面积做到了120.5㎡，总户数721户。这不是刚需盘的打法，这是冲着改善去的。

②会所、泳池，在白沙洲算“顶配”。

卷会所和泳池这阵风，终于刮到了白沙洲。

约2600㎡的会所+约2100㎡的下沉庭院，恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、茶室、国医馆、女王会客厅……全都有。

这个配置，即使放在武昌二环内都不算低，何况是在白沙洲。保利这是明摆着要在这里搞一个区域性改善标杆。

③超阔门头，回家的排面感拉满了。

具体来看，项目做了超200米的城市界面、9米挑高20米宽的阔尺门头，地下车库还搞了中央车站+地下会客厅。

④交通便利，商业配套成熟。

项目距5号线张家湾站仅约200米，这个在白沙洲上大分。

商业方面，距龙湖白沙天街不到2公里，楼下的张家湾夜市也非常热闹。省妇幼和省人民医院也都在片区。在白沙洲这个兑现成熟的板块，配套即买即享。

保利之前做的一个红盘保利新武昌也在该片区，在二手房市场成交量不错。

⑤准四代设计，得房率超90%。

主力面积段105-143㎡，全部是准四代住宅设计，得房率做到了约90%-93%。比前几年的老产品，同样面积多一个房间的体验。

现在样板间已经开放了，可以自己去瞅瞅。

二、重头戏，价格出来了：高层1.4-1.5万/㎡！

好，重头戏——价格。

根据最新放风信息：高层毛坯：1.4-1.5万/㎡小高层产品会贵一些，但主力走量的高层，就是这个价。注意，这是毛坯。

保利星奕105㎡，套内约100㎡（得房率~95%，准四代）

缦云观樾116㎡，套内约100㎡（得房率~86%，超高层）

两个项目起步户型，套内实际使用面积都是100平左右，总价都在150万上下。

区别在于：

缦云观樾：1.3万/㎡ + 精装修 + 送车位，但它是总高45层的超高层，容积率高、等电梯久、未来折旧快

保利星奕：1.4-1.5万/㎡ + 毛坯，但它是17层以内小高层为主，容积率只有2.0，还有会所+恒温泳池

1000-2000元/㎡的差价，买的是“低密社区+小高层+会所”这三个东西。

值不值？看你对居住品质的要求。如果你受够了超高层早晚高峰等电梯的痛苦，这个差价，我认为值得。

三、硬伤：这些问题，你也要搞清楚！

保利星奕的硬伤，你也需要了解清楚。

①东侧高架+地铁，噪音“环绕立体声”

项目东侧就是高架桥，上面跑车，下面跑地铁。销售会跟你说“距离地铁站200米，出行方便”，但他不会带你站在东侧楼栋下面听十分钟。

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