越秀服务新零售收入大涨153%,上半年开便民店、搞装修;手握46亿还想“扩地盘”

出品｜焦点财经&搜狐地产

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

上半年，越秀地产在土地市场上激进 “纳储”，越秀服务则在收入净利及外拓等多维层面深耕。

8月22日下午，越秀服务发布2023年中期业绩报告。报告期内，越秀服务股东应占盈利为2.48亿元，同比增长17.5%。实现总收入为15.12亿元，同比增长38.7%，毛利率为28.1%。

即便地产面临行业下行周期，物管行业的抗周期性及可持续增长性依旧呈现稳定状态。

今年上半年，越秀服务社区增值业务整体收入同比提升60%，达到4.01亿元。尤其是，新零售和美居业务呈现出快速发展态势。新零售业务收入1.53亿元，同比增长153.0%；美居业务收入为0.80亿元，同比增长61.4%。

（2023年上半年越秀服务社区增值服务情况）

（2023年上半年越秀服务毛利率情况）

业务层面之外，针对收并购话题，越秀服务管理层指出，目前接触的标的很多，既包括上市及未上市的企业，也包括暴雷的企业。但目前的态度是积极审慎，避免因收并购造成商誉减值 ，希望能找到与自身管理相匹配的标的物。

对于未来，管理层则表示，越秀服务将继续执行“1+4+4+5”总体战略，即1个中心、4大业态、4大增值服务和5项能力，同时凭借母公司越秀地产在大湾区的实力，以广州为中心深耕大湾区，聚焦长三角。

上半年社区增值收入大涨6成，新零售涨153.0%

从上半年的成绩单来看，越秀服务的营收结构持续优化。其中，基础物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、市场定位及租户招揽服务、商业运营及管理服务占比分别为30%、27%、23%、17%、3%。

“深化增值服务平台，让越秀服务凭借与业主建立起来的信任，建立起了有一定规模的私域流量。相信在引流和转化方面，越秀服务还是有很高的潜力，继续大有可为。”

（2023年上半年越秀服务营收构成）

管理层的看法是，基础物业管理不会有很高的毛利，要看后面增值服务及衣食住行是否有空间。

就半年报收入结构来看，越秀服务来自非商业物业管理及增值服务所得收入为人民币12.11亿元，同比增长49.4%；来自商业物业管理及运营服务所得收入为人民币3.01亿元，同比增长7.7%。

就非商业务来看，基础物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、市场定位及租户招揽服务、商业运营及管理服务比例分别为30%、23%、27%、3%、17%。基础物业管理服务和社区增值服务占据大头。

（2023年上半年越秀服务非商收入明细）

（2023年上半年越秀服务商业收入明细）

在社区增值服务收入方面，家居生活服务、空间运营服务及装修、拎包入住服务占比分别为72%、8%、20%，家居生活服务不断突围。

管理层在业绩会上指出，越秀服务的增值服务战略是打造核心产品，整合供应链，聚焦经纪业务、新零售、美居、社商及市场智能化五大业务。

在经纪业务方面，上半年，越秀服务提高门店和业务覆盖率和社区渗透率，强化渠道建设；存量租售业务大幅提升，与此同时，其布局房屋屋托管业务，联动在管项目的物管人员协同创收，参与租售中介和车位等。

新零售业务方面，越秀服务也在增加便民奶站、越秀生活馆等创新业务；持续优化产品，引入家电产品；开展“一城一味”特色食品。户均产值大幅提升至98元/户，同比增长58%。

在美居业务方面，越秀服务优化产品力，提升服务力，提高市场力；在社商业务方面，则大力推进存量业务的精细化运营，获得广州同德商业广场及苏州苏胥坊的策划招商代理业务；智能化业务方面，积极承接越秀地产智能化业务，包括智能产品的销售和安装、视频监控软件系统开发以及相关设计和咨询等服务；积极拓展市场智能化业务，探索智慧社区智能化业务。

“越秀服务在管面积主要位于一、二线城市，服务的业主有一定的消费能力，围绕管辖的小区，可以提供可增持的服务，包括社区商业、美居的业务，未来可以拓展装修等赛道。物业公司也会为小区业务提供优质的服务，满足人民对美好生活品质及符合国家方针政策。”管理层称。

手握46亿元现金，积极审慎收并购避免商誉减值

业务层面的深耕是为提升业绩，而面积的拓维则是为了抢占地盘，更好地赢得主动权。

从今年7月，原越秀服务财务总监陈冬鹏调任为集团的并购负责人，越秀服务想要冲击在管面积1亿平米目标夙愿并未改变。

在业绩会上，管理层也指出，越秀服务的收并购一直是积极的，上市目的中投向募集资金里就有10亿用于收并购。但在评估标时是审慎的。

2021年6月上市时，越秀服务层提出3年内达到1亿平米在管目标，如今所剩时间不到1年。越秀服务中期总在管面积还仅仅达到5876万平方米，要想实现目标压力不小。

在资金层面，根据半年报显示，越秀服务手头现金46.20亿元，年度资金收益率从1.84%提到到2.28%。派息率提升到50%。公司现金流每年都有盈利，也会与股东成长带来的收益。这意味不仅收并购高管到位，其可做收并购支撑的现金也是充足的。

对于收并购，管理层的看法是，行业目前管理分散度还是高的，未来收并购的机会还存在，相信会向管理品质好、有一定管理规模的企业归拢。

“至于标的选择，越秀服务一直要做负责任的收并购，我们会积极关注市场上出现的机会，重点关注与越秀服务协同效益较高的、有一定规模的、区域上能提升我们管理密度及经营质量，同时可持续发展性比较高，且财务规范相对合理的标的。”

除了收并购之外，越秀服务管理层也指出，收并购是一种方式，还是倾向于通过外拓进行增加管理规模，相信未来第三方的占比会越来越多。

母公司持续“补奶”，上半年新增第三方合约面积占47%

高度依赖母公司一直是物管企业的通病。从上半年表现来看，越秀服务除了背靠母公司之外，也在通过第三方外拓来改变此种现状。

上半年，越秀服务新签约项目44个，新增合约面积826万平方米。其中，越秀地产、越秀集团及第三方新增合约面积来源占比分别为16%、37%、47%。

“我们会进一步拓展越秀集团体系内的其他公司的项目，为服务规模稳步扩大做支撑。与此同时，我们也会积极寻求外部支持。除了管理存量项目以外，正积极拓展第三方的项目。”

（2023年上半年越秀服务合约面积增长情况及构成）

据管理层透露，上半年，越秀地产在北京、上海、成都、杭州等核心城市开展投资拿地工作，总获取2107万平方米优质开发项目，这持续对越秀服务交付了优质项目。

此外，今年上半年，越秀服务重点外拓的项目包括巴斯夫(广东)一体化基地项目、山航青岛园区项目、融青生态园项目、广西移动项目、海南开维生态城、鄂州国际会展中心项目。

从整体项目规模来看，期内，越秀服务共有合约项目416个，总合约面积7750万平方米，合约面积增长9.8%；总在管面积5876万平方米，同比增长13.7%。在管项目346个，服务业主25万户。

就在管面积区域分布来看，大湾区依旧是越秀服务深耕的区域。其中，大湾区、华中、华东、北方、西部占比分别为56%、14%、13%、12%、5%。与此同时，合约项目覆盖46个城市（含香港），一二线城市占比达到89%。

（2023年上半年越秀服务在管面积分布情况）

从业态分布来看，住宅业态占比占据大头，占比64%，此外，商业及产业园、TOD业态、城市服务及公建分别占比为15%、11%、10%。