凯德杨钦富:发力商办产品及新消费,凯德提供的不只是面积而是产品

凯德投资（中国）商业管理首席执行官杨钦富

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

“凯德的项目不是标准化的，而是有中高端的、网红打卡的项目，也有社区mall等多种品类。此外，在服务上，凯德提供的不只是面积而是产品。”

这是凯德投资（中国）商业管理首席执行官杨钦富所认为的凯德差异化运营打法。

事实上，从投资拉动向消费拉动转型，消费是时下中国经济重要话题，而商业是成为消费发展的重点。近年来，商业地产分别从重视数量、增量、开发转到重视质量、存量及运营。

“凯德的消费者是谁？是租户还是进场的客户？”杨钦富的回答是两个都是。“其他开发商商业面积可能比我们多，但我们提供的是一个产品。例如，来福士的产品、奕桥的产品，凯德办公产品等，并且能根据用户的需求提供服务。

外部市场环境给予了凯德新的挑战。

在杨钦富看来，过去几年商业市场不像高速上开车，说刹车就刹车，说踩油门就踩油门，而是像一架飞机，经历“叫停-又飞-叫停-又飞”的过程，现在可以是在滑行阶段，快要起飞了。过去第一季度信息与趋势肯定是向好的，现在冲的是信心。

杨钦富指出，就刚结束的五一假期来看，各个项目差异较大，好的项目恢复特别快。以苏州中心为例，其五一期间客流对比2019年增长将近25%，销售增长60%。“第一季度坪效增长了很多，新签的继续在新签，我们的起租率、出租率一直在往上走，我们觉得下半年会好起来。”

现实的情况是，布局新消费的玩家纵横。

例如，龙湖做轻量化资产，消费的方向是走年轻化和时尚化的消费场景；合生也在商业上发力，主要走高端化道路，并和老佛爷签约，要将法国最新的时尚店引到北京。

去年，凯德投资耗资200亿收购中国一二线城市的项目。其中，凯德投资以20.37亿元价格收购东三环博瑞大厦A座（现更名为北京凯德·星贸）；今年2月份，凯德投资再次以28.1亿元收购位于慈云寺的北京苏宁生活广场项目（已更名为凯德·汇新大厦），

其中，北京凯德·星贸项目体量约45000平方米，于今年3月启动升级改造，目前在进行全新的改造工程，目标是全面提升软硬件品质和服务。今年10月份整个北京凯德·星贸项目会全新亮相。

凯德·汇新大厦也启动了升级改造，整个项目体量约10万平方米。该项目一部分是办公楼升级，另一部分则是商改办。最大的一个亮点在于，把之前二层到三层中间的商业改造成办公楼。商改办部分预计明年7月全面亮相。

两项目以办公为主，商业占比更多的是配套的概念。目前两个项目招商工作已全面启动，这也意味着凯德正在发力商办市场。

对于目前火热的新消费模式，凯德同样定位年轻化、时尚化的客群。据了解，目前凯德的商业没有在商品端布局，不太可能介入产品自营的条线，但就产品线而言，会根据每个项目在不同的地点做细分市场，做到因地制宜。

此外，在经营端和新消费的场景体验上，凯德推出别出心裁的动作。例如，哈尔滨凯德广场·学府项目的绿植公园，在当地做了很多年，很有口碑；青岛凯德MALL·新都心项目在国内比较早首创了一个IP的蜜罐熊故事。据了解，未来，凯德将在新消费端上做更多故事线的区分。

再如，凯德推出满足轻型碎片化办公需求的新产品Bridge+ GO；Bridge+ Work是联合办公；Bridge+ Studio是拎包入住的精装办公室。

自2021年重组之后，凯德定下目标，三年内要将中国的资产管理规模翻倍。据凯德投资最新财报，其 2022年营收为148.39亿元人民币，同比增长25.4%。

目前，凯德集团在中国的项目包括45家购物中心、22家产业园区和工业及物流地产项目、28座办公楼、200多家服务公寓、酒店及长租公寓，14宗住宅项目以及3个城镇开发项目。截至2023年3月31日，凯德投资在全球资产规模已达1330亿新元，不动产基金资产管理规模约890亿新元，通过6支上市不动产投资信托基金（REITs）和商业信托以及遍及亚太、欧洲和美国的30多支私募基金持有。