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五一就在眼前，青岛楼市，许久没有这样热闹了。

从豪宅之巅王家村，到城心之芯百安居，再到如今初改族们的新宠胜-闫板块与东李郑庄，几乎所有板块都有新盘上市。

与此同时，“演技派”房企在一季度的业绩可谓是喜忧参半，勉强靠低价P出一个红火的首开，二次加推变得异常困难；在一众进入高层的现房时代，开发商们对于打价格战已经做了充分的准备。

老盘货源充足，新盘加速狂飙，当众多开发商都准备在“五一”抢占先机时，恶战不可避免。

5月12日，海创&龙湖惠水路33号地块正式发布建设项目规划许可批前公示，成为板块新盘集中爆发浪潮中的又一重磅力作，为青岛改善市场注入强劲动力。

项目坐落于惠水路以南、汉川路以西，总占地面积约5.94万㎡，容积率仅1.25，妥妥的低密改善属性，从根源上保障了居住舒适度。据悉，项目整体规划打造26栋5-11层别墅、洋房产品（7栋别墅+19栋洋房），搭配1栋社区商业网点。

地块位于惠水路以南、汉川路以西，占地面积约5.94万㎡，容积率1.25，总建筑面积约12.8万㎡。地上总建面约8.16万㎡，其中地上计容建面约7.42万（含住宅建面约6.88万㎡+配套用房0.54万㎡）。

地上不计容建面约0.73万㎡，（社区卫生服务站300㎡，社区服务站1000㎡，托育所1000㎡，邻里坊500㎡，社区大堂200㎡，屋顶机房架空层等其他面积4313.32㎡）。地下总建筑面积约4.64万㎡。总户数472户。建筑密度30%，绿地率30%，机动车停车位759辆。

值得关注的是，该地块并非孤立项目，而是2025年青岛土地市场“总价地王”的核心组成部分。去年12月2日，青岛海创置业一举摘得惠水路3宗优质地块（33地块、16地块、17地块），总占地面积约15.8万㎡，总建面约18.96万㎡，容积率1.11-1.25之间，均为低密宅地，未来将整体打造为高端别墅、洋房社区，形成规模化的改善集群，彻底升级东李板块人居品质。

今年2月4日，龙湖龙智造官宣与青岛海创置业正式签约，为李沧区惠水路3宗优质地块提供项目开发管理服务。

LC0302-33地块，位于惠水路以南、平川路以西，占地面积59391.8㎡，容积率三宗地块中最高，1.25，建筑面积约74239.75㎡，建筑密度30%，绿地率30%。成交楼面地价10520元/㎡，成交总价7.81亿元，竞买保证金1.56亿元，占比约20%。

LC0303-16地块，位于惠水路以南、平川路以西，占地面积54143㎡，容积率1.22，建筑面积约66054.46㎡，建筑密度30%，绿地率30%。成交楼面地价10560元/㎡，成交总价6.98亿元，竞买保证金1.4亿元，占比约20%。

LC0303-17地块，位于李沧区惠水路以南、平川路以西，占地面积44450.3㎡，容积率是三宗地块中最小的，1.11，建筑面积约49339.83㎡，建筑密度40%，绿地率30%。成交楼面地价10940元/㎡，成交总价5.4亿元，竞买保证金1.08亿元，占比约20%。

当下，东李板块正迎来新盘大爆发的黄金时期，各类优质改善项目公示、入市。

其中青特首入东李的新盘青特璟誉便一炮而红。2025年11月开盘，仅用4个月便基本实现清盘。此后青特東序接力入市，延续 “逢开必火” 的青特速度，首开便创下近3年青岛开盘认购的历史纪录，也是东李今年首个启动摇号的红盘。生动印证了青特“做一成一”战略的落地成效与市场号召力。

近期，青特在东李的第三个重磅作品 ——青特璟逸（36地块）已正式亮相：以1.7超低容积率，规划12栋洋房与4栋小高层，为东李改善市场再添标杆新作。据悉项目将于五月底、六月初开盘。

板块潜在供应层面，李沧东李已然掀起新一轮布局热潮，各大房企纷纷加码，未来竞争格局将进一步升级。森林公园原商业组团控规调整出11万㎡宅地，再度由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合竞得，成交楼面地价9010元/㎡。此外，由远洋代建的万竹云峰项目，以及去年亿联斩获的核心地块，目前均处于暂未启动状态。

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