20年,房地产对GDP的贡献同比增幅73.8%!

纵横Plus 2021-01-22 18:15:23

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房地产对中国经济的影响有多大？

1月18日，国家统计局数据出炉，2020年经济发展成绩单正式公布。经过初步核算，2020年国内生产总值近101.6万亿元，较上年增长2.3%，预计中国将成为全球少有实现经济正增长的主要经济体。

在全球疫情大背景下，中国经济率先回暖，实现正增长，十分难能可贵。

大部分人都将目光聚焦到中国经济首次破百万亿这一亮眼数据上，很少有人发现，在中国101.6万亿元的GDP中，房地产业增加值贡献了近69632亿元，占比7.3%。这个数字超过建筑业，交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业，租赁和商务服务业等多个行业。

同时，2020年房地产创造的GDP是信息传输、软件和信息技术服务业的1.96倍。

然而，这并不是全部。

01 20年GDP的房地产比重上涨78%

2000年，中国房地产增加值仅为4141亿元，在当年GDP中占比4.1%。二十年后，2020年中国房地产增加值跃升至74553亿元，GDP占比7.3%。在20年时间里，房地产增加值大涨70412亿元，增长率达78%。

对比来看，根据国家统计局已经公布的数据，2019年北京GDP为35371亿元，上海GDP为38155亿元，房地产业20年增加值接近北京2019年GDP的2倍；2020年房地产增加值已经超过了2019年北京和上海GDP之和。放眼全国，北京和上海是所有地区中GDP较高的城市。

数据不会说谎，20年间，房地产业发展速度和增加值让人震惊。具体来看：

2000-2020 房地产业增加值占GDP比重数据来源：国家统计局

1998年房改之后，房地产市场活力增强，房地产对国民经济的拉动作用日益明显。根据国家统计局的数据，2001年，中国房地产增加值为4706亿元，占当年GDP比重的4.2%。

《纵横Plus》查阅政府文件发现，2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式发布，其中谈到，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。

房地产在国民经济中的关键作用正式得到政府认可。2003年，房地产增加值上升到6157亿元，在当年国民经济生产总值中占比4.5%。

2008年，为走出经济危机阴影，国家放水4万亿元，提振中国经济。房地产如获甘霖，2009年增加值跃升至18761亿元，较上年增长29%。2009年房地产增加值占GDP比重5.4%，比值较2008年上升0.8%。

其后，房地产发展如火如荼，房地产增加值2010年首次超过2万亿元，2012年超过3万亿元，2015年超过4万亿元。

房地产增加值从1万亿元增加到2万亿元用了5年，从2万亿元到3万亿元用了3年，从5万亿元到7万亿年只用了4年。房地产新创造价值的增长速度越来越快。

02 “房住不炒”背景下房地产占GDP比重为何越来越高

2016年底，中央经济工作会议正式提出“房住不炒”之后，各地调控日趋严格，楼市政策补丁不断，房地产市场进入漫长的横盘时期。

但与市场基本面不同，2016年房地产增加值为49969亿元，2017年这一数字上升到57086亿元。之后3年，房地产增加值还在不断上涨，到2020年，房地产增加值上涨到74553亿元。房地产增加值占GDP的比重，也从2016年的6.7%，增加到2020年的7.3%。

中央三令五申，落实“房住不炒”，坚决遏制房价上涨；专家一再发声，中国经济不能再被房地产绑架，呼吁寻找新的经济增长点；房企高喊“活下去”，裁撤经营差的区域，出售项目股权，寻找战投，降低负债。在这样的大背景下，为什么房地产增长值的总量，以及其占GDP的比重都不降反增？

最主要的原因，是中国的居住需求仍未得到完全满足。根据恒大研究院的数据，2017年我国人均住房使用面积仅人均23平方米，而同期美国人均住房使用面积67平方米，德国、法国均超38平方米，日本和韩国人均住房面积也分别达到33和28平方米，和世界主要经济体相比，我国人均住房使用面积还有增长余地。

根据发达国家的城市化经验，城镇化率在30%到70%期间是加速城镇化时期。而国家统计局数据显示，到2019年末我国城镇化率为60.6%，仍有近10%城镇化进程加速发展空间。

2010-2019 中国城镇化率变化情况数据料来源：政府、官方媒体等

从我国现实来看，各地“抢人大战”、农民工继续进城、户籍放开带来的人口流动、都市圈的发展、租购并举政策力度的扩大等，都将继续助力房地产增长值的提高。按现在每年约1%的城镇化增长率计算，到2029年之前，我国房地产仍将继续平稳助力GDP增长。

另外，房地产仍是我国的支柱性产业，国家近几年对地产严加管控，调控之网越织越细，其根本目的不是为了阻止房地产行业发展。楼市调控的本质是“纠偏”，纠正房价上涨过快、楼市过热、地王频出、炒房乱象不断等等。

楼市自发调节失效，如果不通过政策干预，很可能让楼市沦为资本的工具，刚需陷入无房可住的困境。调控只是将房地产拉回“平稳健康发展”的道路上，并未否定房地产在国民经济中的支柱性作用。拉动GDP增长，也是支柱性产业的题中之义。

03 房地产对GDP的拉动远不止7.3%

前不久国家统计局公布的数据显示，2020年全年，我国房地产开发投资14.14万亿元，较2019年增长7%；商品房销售额17.36亿元，同比增长8.7%，创历史新高。不管是房地产开发投资额，还是商品房销售额，均远高于同期7.46亿元的房地产增加值。这是因为统计口径不同。

按生产法，房地产的增加值等于总产出与中间投入之间的差值；按收入法，增加值等于劳动者报酬与生产税净额、固定资产折旧和营业盈余之和；按支出法，为最终消费支出/实际最终消费加上资本形成总额以及货物和服务净出口。

房地产增加值不仅包括房企的房地产开发活动，还包括存量自有住房的租金收入、房屋经纪和代理活动增加值等等。

需要注意的是，房企用于购买土地的收入并不属于房地产增加值的计算范畴。因为根据《国民经济核算体系2016》，“国内生产总值”的“生产”，指的是“在机构单位负责、控制和管理下，利用劳动和资本等要素，将某些货物和服务投入转化为另一些货物和服务的过程”。土地交易并不涉及到货物和服务的转化，因而不会被记入GDP。

实际上，如果仅着眼GDP中房地产增加值的占比，以此评估房地产对中国经济的贡献，是远远不够的。在中国GDP中，房地产的直接和间接贡献率，远不止7.3%。

房地产所有经营活动的开展，都是在拥有土地使用权的基础上进行的。土地出让收入成为政府财政收入的重要组成部分，近年来关于“土地财政”的讨论不绝于耳，社会各界都在呼吁改革，但到现在为止，土地出让收入仍是政府性基金预算收入的主要来源。

根据财政部的数据，2020年1-11月，全国一般公共预算收入16.95亿元，全国政府性基金预算收入7.27亿元，其中国有土地使用权出让收入6.51亿元。

在2020年1-11月的财政收入中，土地出让收入占比26.88%，即土地出让为政府带来超过1/4的财政收入。这些收入又被用于建设道路、桥梁、学校、医院等基建和公建项目，持续助力GDP增长。

另外，从房企融资，房屋建设，到装修、家电，再到物业、居住，房地产串联起一张庞大的产业网。IFinD产业链中心曾整理过一张房地产产业链全景图，从图中可以看出，与房地产相关的行业众多，包括金融机构、工程机械、建材、钢铁、化工、家居装饰、物业服务、家电甚至汽车。