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温馨提示本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！理解这场土拍的疯狂，得先理解关山这个板块。

往前倒十几年，关山是光谷毫无疑问的"一哥"。保利时代、万科城市之光、金地格林东郡……一个个名字撑起了光谷楼市的门面。那时候的光谷，买房先看关山，关山就是光谷的C位。

但后来，光谷向东扩张，中心东移至光谷中心城。有段时间，提到关山，给人的感觉就是"淡了"。

但淡的从来不是价值，是供应 —— 核心区土地开发殆尽，纯宅地断供多年，没有新盘造势，自然没了话题度。

但是需求从来没走。老社区里住了十几年的初代光谷人要换房，周边高校、研究所的年轻人要定居，产业园里的中层技术骨干要改善，这批购买力一直都在，只是没碰到合适的新盘。

一直到2026年，关山突然又站了起来。

比如去化速度超快的联发光合新澍，69-118㎡三四房，四代住宅，得房率最高超120%，均价1.6万-1.75万/㎡，6月首开到现在，1#、3#、4#、5#楼几乎已经售罄，如今只剩最后一栋100来套。

比如光谷润璟、清能曼雲天樾陆续入市，主打四代住宅产品，开盘去化率普遍突破 80%，热销在关山重新成了常态。

泛关山片的底盘，被重新验证了。

而这几个卖爆的项目，其实都还算不上最核心的关山片区。

昨天拍出的这宗063号地块，比上面三个项目的位置还要核心。

它就在光谷步行街旁边，原华烁科技办公旧址，公司搬走后地块变更为住宅用地。步行到省中医院光谷院区，地铁2号线和11号线双线交汇，珞雄路地铁站直线距离只有500米。

开发商不傻。当10家房企同时坐进竞拍席，就已经替这块地投了票。

把时间拨回今年6月。

就在063号地块旁边，直线距离约300米的地方，P(2026)032号地块拍卖。

民企三合经过23轮竞价，溢价20.96%，以楼面价11169元/㎡拿下。

那是关山今年土拍的第一声枪响。

23轮、溢价21%——在当时的市场环境下，已经足够让人侧目。

大家都在问：关山凭什么？

两个月后，063号地块再次给出了答案。

其实这块地不是第一次挂牌。去年12月，它就以P(2025)177号的身份出现在土拍名单上，起拍总价6.048亿，起拍楼面价10080元/㎡，容积率2.57。

但那次，撤牌了。

时隔大半年，这块地重新推出来，条件反而更好了：

起拍总价从6.048亿直接降到4.988亿，一刀砍掉1个多亿。容积率从2.57下调至2.16，计容建面从6万方缩到5.04万方，建筑限高也从 100 米降到 80 米。

总价降了，体量小了，容积率低了。

翻译成开发商的语言就是：门槛更低，产品更好做，利润空间更大。

于是，这一次，10家房企来了。

最终鏖战46分钟、122轮，楼面价从起拍9897元/㎡一路冲到14738元/㎡。

比三合那块的楼面价，整整高出了3569元/㎡。

这里值得多说一句最终拿地的汉成。

汉成能源集团，2001年起步于湖北，总部现设深圳，主业是能源开发，兼做地产、汽车贸易和环境运营。在十堰、襄阳有汉成天地、汉成·舜山府等多个项目，但在武汉住宅市场——此前颗粒无收。

此前曾尝试竞拍武昌七医院地块，折戟而归。

这次，122轮死磕到最后，几乎只剩汉成和招商两家对决。一家外来民企，在华润、保利、招商的地盘上抢到了光谷最核心的一宗地。

不管后续开发如何，单凭这股狠劲，就已经够戏剧性了。

为什么十家房企死磕一块 “回炉地”？ 放到当下的市场环境里看，答案特别直白：买地买的是确定性。

规划再宏大的新区，都比不过成熟区看得见、摸得着的配套和购买力。

而关山，恰恰是武汉确定性最高的板块之一。

1. 供需的确定性：断供多年，需求积压严重

整个鲁巷 - 关山大道核心区，近五年新增纯住宅供应屈指可数。

但周边聚集了大量建成十年以上的成熟社区，华科、地大等高校教职工，光谷软件园、创业街的企业员工，地缘改善需求极其旺盛。

前面几个新盘开盘即罄，已经验证了市场容量。这宗地房源套数也不会多，扔进关山的需求池里，连水花都溅不起来。

2. 产业的确定性：光谷底盘够硬，购买力扎实

光谷 1.6 万家光电企业打底，“光谷七星” 产业集群持续扩容，每年源源不断涌入高收入技术人才。

关山作为光谷 “老区”，是很多初代光谷人、高校教职工、企业中层的置业首选。他们不想去光谷东等规划，就想留在成熟区，换一套户型更好、品质更高的房子。

这批人有积蓄、有稳定收入，是最扎实的改善客群，也是房企最放心的目标客户。

3. 配套的确定性：全是现成的，没有兑现风险

这块地的配套，根本不用讲 “未来规划”。

往北几百米就是光谷广场，2 号线、11 号线双地铁交汇；旁边就是光谷步行街，世界城广场、大洋百货、京东 MALL 扎堆，商业成熟度拉满；周边高校环绕，人文氛围浓厚；湖北省中医院、武汉市第三医院都在 1 公里范围内，医疗资源齐全。

不用等五年十年的配套落地，交房即享成熟生活。对开发商来说，这种地块的开发风险，比其他地方低了不止一个量级。

当然，也不是没有问题。

关山大道的拥堵是老毛病，城市界面偏旧，周边还建房不少。这些短板是客观存在的。

但10家房企用真金白银表了态：在稀缺性面前，短板可以被产品力消化。

容积率只有2.16，建面5万方出头，体量不大不小，正好做精品。这块地适合打造高品质改善产品，几乎没有任何争议。

至于汉成能不能做好——那是后话了。至少在今天，他们用最激烈的方式，证明了这个位置的价值。

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