青岛市区置业最强攻略:热门片区购房逻辑

近期，个别城市的楼市十分火爆，甚至出现了“打新热”、“万人摇”等现象。针对楼市不断高涨的热情，许多城市都纷纷出台了调控措施，比如深圳出台措施加强购房资格审查，上海出台了“沪十条”……

    青岛的楼市虽然没有像深圳、上海、北京那样火爆，但是据说最近已经有个别银行在收紧房贷了。这事显然是与银行的贷款额度有关，不过，对于购房者来说的确存在一定的影响。

   还是那句老话，买房要趁早。那么，到底应该买哪里呢？未来主城区的价值会越来越高，所以，死守市区是硬道理。

   市区多个板块，性价比较高、更好的选择在哪里？继续往下看。

1、市区三万线的变迁

    市南区，真正意义上的青岛中心老城区，寸土寸金，教育实力雄厚，核心位置新楼盘几近绝迹。十多年以来，这里都代表着青岛房价的高点位置。十年前，东海路两侧房价便到了3万大关。而那个时候，市北黑龙江路两侧，新都心区域房价只有1.2万/平。现在，市南已经进入二手房为主时期，且学区房属性更强。

    再往东，现在销售中的银丰山东头项目、佳源华府已经成为崂山楼市的主力了。这俩盘价格区间大约4万—6万。它们占有的城市资源都是非常优质的。所以，现在市区高端需求，选择新房的，基本上多在崂山。比较现实的一句话，现在的崂山楼市，已经把普通购房者挡在门外了。

    当然大多数购房者达不到总价500万以上的门槛，基本预算总价300—350万档次。市北区，南邻市南，东靠崂山区，位置不错。价格呢，无论是新都心，还是浮山后板块，新房价格已经普遍到了3万/平。现在看，三万线已经北移至黑龙江路了。

    进入2021年以后，和达珺玥、保利大国璟进入尾盘，金地、远洋万和城房子不多了，今年要清盘的。有几百套房子的有保利天珺和青特星城，这俩盘都是三号线地铁房，问题是紧邻主干道（黑龙江路），这一段路现在特别堵。

    沿着黑龙江路，再往北，过了海尔立交桥，就是李沧区了。李沧楼市的主战场在李沧北部，佳源双子星城、中南世纪城、城建印象滟，房子都不少，体量不小，价格17000—2万，这大概是青岛市区新房的较低点了，价格与配套、档次是成正比的。李沧发展较好的东李板块，新楼盘很少，绿城都要收尾了。少有一个大点的楼盘是万科的，今年要开盘，但是紧邻青银高速，且配建了相当比例的写字楼。

2、寻找性价比之王‍

    从市区这些板块的现状和未来分析，不管城市的高度怎样发展，边界怎样往外拓展，最后都会回归核心。2021年哪里置业的性价比较高 ？笔者认为是新都心！

    新都心是青岛市区的几何中心，这是一个十年前开始发展的板块。最早开通3号线，在新都心有三个站点，直接让新都心的发展也在地铁的驱动下飞速发展；两个大型商场，保利商业和凯德广场；新建学校多所，如立新小学、市北中学、博文小学等等。新都心正在成长为青岛名副其实的副中心。

    人口密度，决定了区域发展的未来。新都心这里人气很旺，年轻人为主，房价呢，比李沧高，比崂山低很多。总价350万左右的新房，性价比很高。2021如果想主城置业，新都心的性价比是非常合适的。当然，如果是小高层、洋房产品，那就更好了，公摊低、居住更舒适。

    奔着“自住”去的购房者，尤其先关注如何住得更好，在这之后能有一定的增值和保值性就更好。买房人仍然最看重地段，以及购房人更在意所付出价格和所得商品的价值匹配情况。事实上真正符合这些条件的楼盘毕竟还是少数。

    笔者周末开车从南昌路路过，偶然发现一个全新的待售项目——先进坊。致电详细了解之后，笔者觉得这个盘还是有很多可以聊的，也能给2021年想在主城置业的朋友多一个选择。

3、一个两全其美的选择‍

先进集团2020年底接连拿地拓展，4个月内连拿4块地，分别是高新区一块，市北一块，城阳两块，市北的一块位于市北新都心板块，就是先进坊项目。在成功打造市北CBD地标先进世纪中心以后，先进本次回归市北也是想通过先进坊项目打开主城市场，开发商对一个项目的重视程度，能直接影响未来产品配置和楼盘品质。

    回归核心是城市发展的必然趋势，核心区中，能够把核心地段、便捷交通、宜居环境、大尺度居住空间全都占齐的项目是非常稀缺的，了解之后，笔者认为先进坊算是一个核心区内真正的宜居楼盘。

    先进坊位于市北南昌路附近，距离新都心商圈约1.5公里，无论是到凯德广场、保利广场，还是到麦德龙，都十分便捷，而且距离地铁8号线嘉定山路站只有几百米，距离地铁3号线双山站大约1.8公里，周边都是成熟社区，生活氛围十分浓厚。

    从地图上看，先进坊周边两公里范围内，有北岭山森林公园、嘉定山公园和双山公园。在寸土寸金的市区范围内，拥有这么优质的自然资源，也算是得天独厚了。

    教育资源方面，还算丰富，从幼儿园、小学、初中到高中都是成熟配套，周边分布海丽达幼儿园、宜阳路小学、青岛三十九中、青岛弘毅中学、格兰德学校、长泰学校等，基本上3公里之内就能满足十二年一体化教育，后期孩子上学还算是非常方便省心的。

    先进坊的出现，让那些不仅想要买好地段，还想要舒适社区环境的购房者有了一个两全其美的选择。

    不仅如此，先进坊还是一个低公摊、低密的洋房住区。最近两年，新都心板块就没出过洋房楼盘，在整个青岛主城，洋房都是稀缺产品。先进坊项目的入市，带来建面约107-120㎡城央山居洋房住区，将会填补区域内洋房市场的少有。看其规划，体量不大，预测将会出现一房难求的状态，算是2021年青岛新都心最期待楼盘之一了。

    新都心区域在售的楼盘中，拥有这么多优势的楼盘少之又少，随着未来新都心区域价值的攀升，先进坊的价值应该也会水涨船高。

    很显然，这个项目的洋房不愁卖，未来作为新都心少有的在售洋房产品，很大程度上是要抢的。而高层产品，还要看定价了，总体来说先进坊的性价比还是非常高的。新都心板块内，同时占有三个山体公园，两条地铁线的洋房住区，确实难得，各位看官敬请期待吧！