深响·财报㉖ | 净负债率八连降,佳兆业提前进入“绿档”

佳兆业集团管理层在业绩会现场 

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

经过半年努力，佳兆业不仅提前进入了“绿档”房企之列，旗下城市更新项目更是相继进入了收获期。

根据中期业绩报告披露的数据，今年上半年，佳兆业多项财务指标稳健向好。其中，合约销售金额同比增长77.2%至638.5亿元；销售面积同比增长79.6%至380.6万平方米；营业收入同比增长34.8%至300.7亿元。

在盈利能力方面，佳兆业的表现也可圈可点，净利润实现了同比超3成增长，位居行业前列。此外，其核心净利润也达到了39.3亿元，同比增长28.9%；毛利率和核心净利润率则分别达到30.9%及13.1%；公司拥有人应占溢利及每股基本盈利分别达30.03亿元及46.8分，同比增长约8.5%及5.2%，都在行业较高水平。

得益于亮眼业绩的支撑，半年报发布当天（25日），佳兆业收盘报2.31港元/股，大涨5.48%；次日（26日）开盘高开高走，盘中较高涨幅9.52%。截至收盘报2.50港元/股，股价大涨8.23%领涨内房股。业绩会上，管理层表示，公司下半年预估可售货值有1270亿，集团将加快推盘节奏，尤其是，深圳、广州等核心城市有多个项目会陆续入市，公司有充足的信心和实力完成全年1300亿元销售目标。

城市更新进入收获期

全年转化货值预计翻番

生长于粤港澳大湾区，佳兆业也长期深耕于此。今年上半年，粤港澳大湾区为集团带来的销售占比超过了5成，结转收入占比则超过了6成，表现突出。

在大湾区，佳兆业布局了大量的城市更新项目。半年报披露，截至今年6月底，佳兆业共拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，按货值计算，深圳、广州两地的占比达73%。

深耕城市更新22年，佳兆业已在这个领域成功打造出了40多个项目，在经验、理念、团队、模式、规模等方面的综合实力领跑行业，并有连续三年获评“中国房地产城市更新优秀企业”排名前列名，表现亮眼。

今年上半年，佳兆业新拓城市更新项目15个，新增占地面积约363万平方米，持续在这个领域发力。其中，近期获取的深圳坂田五和枢纽项目、东莞南城胜和社区等项目体量大、地段好、能级高，充分显示出了市场对佳兆业城市更新运营优势的认可。

管理层介绍，下半年，佳兆业城市更新项目预计还将成功转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，全年转化货值预计将较2020年翻倍增长。随着集中供地政策的实施，招拍挂市场拿地竞争日趋激烈，通过城市更新转化供地，成为了佳兆业又一核心优势，也将助力集团在未来发展中抢占先机。

业绩会中，佳兆业管理层在谈及城市更新业务时表示，近年来，城市更新在中国，尤其是广东省的竞争十分激烈，佳兆业能够持续保持先进，离不开自身专业化的团队，并且这个团队很难复制。未来，佳兆业会继续深耕粤港澳大湾区，加速城市更新模式全国复制，近一到两年，集团预计将转化的城市更新可售面积为382.8万平方米，对应货值超过1400亿元。

按照管理层的表述，佳兆业的城市更新理念不是简单的拆除重建，而是定位城市综合运营服务商，核心逻辑是实现经济、社会、生态、文化、科技五位一体的更新和进步。近年来，佳兆业在政府规划以外的部分，每年都会新增5至10个亿来支持基础设施建设，以提升整个城市片区的功能。

7347亿货值支撑未来增长

“三道红线”提前达标

今年上半年，佳兆业通过招拍挂、收并购、城市更新等多元拿地方式新拓项目15个，新增土储权益面积246万平方米，新增项目对应货值1031亿元。

按收购土地权益建筑面积计，这些新增土储中，位于粤港澳大湾区的占比为63%，华中及长三角的占比分别为18%及12%。

截至期末，佳兆业的总土地储备达3114万平方米，总货值达7347亿元，其中，约5580亿元土储货值位于粤港澳大湾区，占比达76%。深圳、广州的可售货值约3455亿元，香港的可售货值约301亿元。

按照管理层在业绩会中的表述，佳兆业一直都坚持审慎稳健、量入为出的投资策略，以利润为导向，充分评估项目价值，通过与品牌房企的合作，联动投资端和融资端，从而铺排资金，稳健拿地、拿好地。在投资布局方面，佳兆业也始终坚定布局核心城市、核心地段、核心资产，这都确保了集团土储规模的稳中有增，而这些高质量的土储，也支撑了集团未来的发展。

对于时下的房地产行业而言，较大的影响是“三道红线”融资新规、“银行两道红线”以及“土地两集中”等政策的出台，其中“三道红线”政策堪称行业较大的紧箍咒，非绿档企业都在忙于降档。

佳兆业也是其中一员。但值得一提的是，在并未放缓拿地力度的前提下，佳兆业依然成功实现降档，提前进入了“绿档”行列。报告期内，佳兆业的净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53，剔除预收款的资产负债率为69.9%，“三道红线”全部达标，进一步筑稳了运营安全的财务防线。

业绩会上，管理层介绍，降负债一直是集团的重点工作，2017年开始，集团便在有意识地主动积极进行债务管理。2017年至2020年，佳兆业的净负债率实现八连降，至今降至了96.1%，剔除预收款后的资产负债率降至70.1%，成效显著。并且，佳兆业还高度重视现金流安全，目前在手现金达487.4亿元，现金充裕。

积极主动的债务管理之下，佳兆业的境内融资成本也较2020年底有所下降。上半年，佳兆业在与传统融资渠道维护良好合作关系的基础上，成功发行了包括尾款ABS、供应链ABS/ABN，长租公司债在内的标准化产品合计18.37亿，发行金额较去年同期增长186%。

按照管理层判断，未来政策监管不会放松，融资会进一步收紧。佳兆业也将继续深化业财融合，支持业务、服务业务。控风险、降负债、提利润，主动进行融资规模的管理，积极创新融资渠道，不断地降低融资成本，从而保障集团各项业务的健康发展。