中泰证券李迅雷:地产下行影响被低估

焦点财经讯 盼盼 11月15日，中泰证券首席经济学家李迅雷发文称，当前包括购房者在内的社会各界对于“房地产永远涨”的预期或发生了具有“拐点性质”的变化以及其可能的连带影响，则或被市场所低估：

排名前列，房地产税试点的进度加速，在增加了潜在购房者观望情绪的同时，通过增加买房持有成本，对当前我国整体负债率高，但现金流较差的“多套房”拥有者构成冲击；第二，恒大等事件改变了居民对于期房和涉房理财产品，承包商对于高预收款比例融资，银行对于涉房信贷等的信心，这些都将加深房企的现金流压力，并使得“低利润率、高负债率、真实资产质量较差”的当前房地产主流经营模式受到冲击。因此，我们认为，明年商品房的销售面积或出现负增长，房地产投资增速显著回落应该比较确定。但到目前为止，大部分人对于房地产行业走弱给经济带来的负面影响还没有给予充分重视。

李迅雷表示，房地产作为居民家庭的较大类资产，估计要占到中国居民部门总资产的60%左右；与房地产直接相关的贷款，要占到银行贷款余额的30%左右，房地产同时作为资产，也要占到银行总资产的30%左右；此外，地方政府的土地出让金收益加上与房地产相关的税费，则要超过地方政府财政总收入的30%。综上，我们认为，房地产对中国经济增长的直接加上间接贡献大约也在30%左右。这意味着，地产下行对明年经济增长的负面影响或不容忽视。在此基础上，房地产销售的下行与融资难度的加大，又必然带来房企拿地意愿的降低，进而导致地方政府土地出让收入的下降。根据中指研究院的数据，第二轮集中供地拍卖成交价较储备成本平均溢价只有4.6%，显著低于5月份首轮拍卖中14.7%的溢价均值，且近52%的土地拍卖被取消、改期或流拍。

在李迅雷看来，地方政府的土地收入的减少，必然又会影响到其基建投资的能力，所以，展望明年全年，我们很难期望基建投资增速会有显著回升。回顾2020年年初，大家对新基建投资曾寄于厚望，但事实上，2018年以后，基建投资的实际增速明显低于预期。从较新公布的数据看，前三季度基建投资同比增速只有1.5%。因此，就2022年全年来看，期望基建投资增速大幅提升来弥补房地产投资增速下降的缺口并不现实。故我们预计，明年全年经济增速，特别是投资增速或将下行，全年GDP增速预计在5%上下。