楼市筑底成功!寒冬即将复苏?

还记得那句“房地产活下去”吗？

四年前万科秋季例会鲜红的“活下去”历历在目，万科却似“轻舟已过万重山”，渡劫上岸。

1.楼市寒冬已去，即将复苏？

万科在8月30日披露的中报显示，期内实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

这份财报在当下来说，还是不错的。

因为目前仍有不少曾经的龙头房企财报难产，更有超60家企业亏损，而万科难得地止跌回升了。

市场和投资者也接收到了这份意外之喜，财报发出后的三个交易日，万科股价上涨超7.9%。

就在8月31日上午，万科举行了2022年中期业绩推介会。

郁亮表示，7月份停贷等事情，对消费者买房信心打击非常大，但是，住房刚需还是很强，房地产仍是一个10万亿元级别的市场，常做常新、常做常有。

而对于房地产市场走势，他仍坚持6月28日股东大会上的判断——短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢温和的过程。

郁亮认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

并用“短期市场触底”、“市场恢复”、“业绩止跌回稳”等词汇传递了对房地产市场的信心。

时隔2个月，屡屡预言准确的地产大佬重申“触底论”，是不是代表房地产最坏的时刻已经过去？

2.楼市真的触底了吗？

对万科而言，寒冬或许正在过去。

但从整体来看，受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，上半年全国房企销售业绩普遍表现不佳。

克而瑞数据显示，上半年TOP100房企实现销售操盘金额30564.6亿元，同比下滑50.3%。中指研究院统计显示，上半年TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%。

说白了，在销售尚未完全修复的情况下，很难断定地产企业经营业绩何时实现反转，这也是地产板块至今仍较为低迷的原因。

那么现在，楼市真的触底了吗？

其实这句话从某种角度来看是没有问题的，但是未来的房地产注定是分化的，并且分化程度会越来越厉害。

不管是短期，还是中长期，房地产分化趋势已经不可改变；尤其是当前房地产剩下最后十年，城镇化会基本结束；

在此期间，一二线人口流入、需求旺盛，三四五线人口流失、住房过剩；

房地产市场只集中在一二线及东部部分强三线城市，弱三线及四五线城市没有底！

3.楼市终局如何？

在过去的三十年里，城镇化是中国较大的内需，也是房地产较大的推动力量。

但随着年度新增城镇化率的下滑，中国房地产的供应量及销售量都已经见顶。

不过，这并不意味着中国不需要房地产行业了，或者房价将进入趋势性下跌。

相反，政府为了保证稳定的财政收入，一定会力促房地产行业的健康发展和良性循环。随着“保交房”政策的发力，2-3年的时间，市场就会有显著的变化。

然而，情况并不乐观。今年上半年全国商品房销售额仅为6.61万亿，和对比去年全年的18.1万亿元，只完成了三分之一。

目前，宏观调控政策和金融调控对楼市的支持力度已经表现得很充分了。

8月18日，国务院召开了经济大省座谈会，提出“支持住房刚性和改善性需求”。

8月22日，央行出人意料地降息，其中5年期LPR降息达到了15个基点。再加上“加点降息”，中国的房贷利率甚至低于美国房贷利率了。

此外，上海出台较大力度的救市政策，意味着一线城市也开始行动了。

总的来说，楼市接下来将是一二线率先回暖，接着带动一二线城市的房企业绩回暖。

中国的一线城市，以及强二线城市，确实到了抄底优质不动产的好时候。

无论是国内巨头还是国外资本都在进行房地产抄底行动，释放了长期看好中国房地产的坚定信心。

不过当下正是楼市的乍暖还寒之际，仍需谨慎判断。