上海楼市:普通人如何快速地对房地产进行估值?教你一分钟看懂!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问关于踩盘价格锚点如何定。板块，以哪个盘均价为基点呢？小区，以哪个户型楼层均价为基点呢？

回答：你问的，其实是“有没有简化的模型/标准，快速高效地进行房地产的估值”。房地产的估值，涉及大量因子，以及因子之间的复杂相互作用。所以，房地产的估值，属于“高复杂度”的工作，归纳到一定程度后，就没有办法将其继续简化。也就是说，不存在高度简化的估值模型/标准。

面对这种高复杂度的工作，正确的策略唯有不断地进行大数据的收集和分析，通过建立复杂的估值模型，进行大量的横向纵向比对。AI可以很好地解决简单规则、因子很少的游戏，例如围棋。但面对复杂规则、超多因子的游戏，AI目前还无能为力，链家房价估值系统至今还非常非常不准。原因在于，目前的深度学习算法，还不能在应对这么多因子的状态下，高度抽象出影响大小、因子间相互关系的权重。还是得依赖人脑的抽象思维能力、人的社会感知能力。

房地产的估值，本质上是关联到人的世界观、价值观、人生观。所以，包罗万象，变化无穷，目前还只能依靠人脑的专业判断。AI的算法逻辑和算力规模需要继续提升（甚至革命），才可能介入这种超级复杂领域。

回到你的的问题：

“以哪个盘均价为基点？”——不是以哪个盘，而是要看大量的盘。

“以哪个户型楼层均价为基点”——不是以哪个户型，而是要看大量的户型。

提问:成哥好!想在上海购买一套房子，目前只能买二手房，看了很多房子不知道怎么选择，预算在1200-2000成熟商圈徐家汇港汇附近房龄15年了觉得有点旧、新天地翠湖楼龄12年，配套很喜欢就是价格比较贵，陆家嘴滨江可以看江，资源稀缺，房龄也在15年左右。

购买12-15年这样的房龄是否旧?大虹桥会展附近的别墅，和那个成熟商圈的房子那里更适合?目地保值、升值、方便出租几年后想住也可以，持有5年以上。请成哥给点意见！

回答：新天地，属于综合优的板块，如果以后自住喜欢那里的环境，是可买的，升值性能跑平大市，强于徐家汇。

港汇周边，属于市中心当中比较普通的板块，除非是带有一流学区，否则升值性自住性都一般。

陆家嘴滨江，如果想买到看江的三房，2000万以内的预算有些吃力;

如果买两房，则能买到，只是自住不够舒畅，如果只两人住，也是可以的。

陆家嘴的房子，如看不到江，则升值性可能与新天地差不多，毕竟近CBD、滨江步道也很好。

大虹桥会展周边，区位升值性较强，但别墅这类产品升值性不乐观。不如新天地与陆家嘴滨江的二手房。

12-15年的房龄，略有点旧，这种情况下，要看小区的规划、定位、建筑品质、物业管理水平了......

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提问：成哥好，请问上海华漕板块如何？看好最近13号线西延和背靠大虹桥加持的利好。是否有前景？我手头资金只有100多，二套首付一半。请问，选筹的话，美邻苑，或者金丰小区的一房如何？另外我担心买了这些房龄老的小区之后，以后00后10后接盘的一代人看不上。

回答：华漕板块比较看好。特别是13号线西延线过来以及学区的入住，会改变这个板块的短板。你的预算有限，买华漕板块有点吃力。如果能接受一房的话也是可以接受的，你说的这几个小区都偏老了。美邻苑是相对品质可以的动迁房。一房的产品的确未来接盘侠有限，那好在总价偏低，更多人买得起可以弥补这个短板。建议你较好加点预算买两房，实在拿不出预算，买一房也过得去

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提问：成哥好，上海的房子前滩 大虹桥 临港板块相同总价怎么选，目前前滩大概率有学区，但是户型卧室朝北比较一般，临港也有学区，就是比较偏僻，不知道未来是不是真的能做起来，大虹桥买不到核心地段和地铁房，只能买周边。

回答：你好，临港新城距离上海市中心60km+，基本不可能和主城区连接起来，短期内不会有太大大发展。短期内临港会有一些利好，比如自贸区新片区，这些也没有实质作用，人口导入不了，除非出个我们不能想象到的强力政策。

提问：成哥好，目前打算物色有小学初中学区的二套房，预算总价500万左右，较好两房兼顾出租自住功能。因为距离入学年限较久，担心有政策性风险，所以希望学区溢价越小越好，购买学区内无学位的房子是否是一个正确的思路呢？目前在看的有大宁，七宝板块，还有其他比较优秀的板块吗，望指点。

回答：你这个思路是对的，五年一户，现在买学区用过的比较划算。优秀的板块很多，除了你说的大宁和七宝，也可以考虑古美，莘庄，春申，陆家嘴，潍坊等等。其实二套也可以通过信贷产品降低首付比例，预算拉高一点的话，可以选择品质更好的房子。

提问：成哥好，请问投资房产的话，关于城市选择应该如何判断，就是判断一个城市的投资价值。

回答：1、一线城市一定没问题。

京沪在众人心中占据先进的心智，所以根本不用看人口流入，深圳和广州最近抢人增速极快，也是可以买的。

2、二线城市较好选每年常住人口增长超过20万的。因为大城市新房供应都在5到10万套，人口不多不足以覆盖这个供应量。很显然，如今发展的红利已经到了超级城市和城市群，未来主要的机会在京津冀、长三角和珠三角三个城市群将率先突围，中西部依旧任重而道远。

当然也有一些重要城市，比如长沙、武汉、郑州、成都、沈阳、重庆等依旧值得期待。

提问：成哥你好，请问34楼的房子还有1楼2楼和顶楼，相比较那个楼层好些，然后买哪个楼层噪音比较低？

回答：顶楼较大的好处就是安静，没有干扰，私密性强，视野开阔，光线充足。但是夏热冬冷，楼高又不适合老人和小孩频繁上下楼。

对于顶楼来说主要的问题就是防水和保温隔热问题，所以如果选择顶楼的话，一定要充分考虑顶楼的防水问题。

一楼呢，日常生活方便，没有了顶楼的冬冷夏热之苦，但是采光通风不好，容易潮湿蚊虫多，加上安全性私密性差，后面导致的问题也会很多。

如果楼层选择性非常少的情况下，2楼不档光也可以考虑，比一楼和顶楼强，如果2楼采光很差那就可以选择顶楼。

建议要仔细考虑个人喜好、家庭情况，并结合小区物业好坏、楼层高低等情况，以及居住地区的气候，进行综合考虑，再决定买还是不买，或者是买哪一层。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。关注成哥，购房有疑惑，成哥为你解答，让你掌握更多精彩的房产资讯！

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