金融业首单地产并购债出炉 未来并购或波及国资垄断领域

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

继招商蛇口、华侨城宣布发行并购中期票据后，1月17日，浦发银行公告称，将于1月21日簿记发行50亿元房地产项目并购主题债券，期限3年，募资用于房地产项目并购贷款投放，这也成为金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

浦发银行所发布的2022年排名前列期金融债券，拟发行规模300亿元，共分为两种：品种一发行规模250亿元，品种二发行规模50亿元，后者将用于房地产项目并购贷款投放。

根据浦发银行的表述，将稳妥有序推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业优质项目，加强风险控制和贷后管理，做好资金用途监控，助力房地产行业良性循环和健康发展。

一位常年从事银行研究的专业人士对焦点财经表示：“以前每个银行也会有相关的并购贷款，只不过不会特意定义为地产类，地产肯定是跟着国家政策走，并购债和并购贷款都是一类产品，这次的并购主体债券只能说是常规产品，不是纾困系列。目前在做并购系列的地产公司都是国企，这是阶段性让地产‘软着陆’，不至于出现大量破产和断供的情况，房住不炒的主旨没有改变。只是，50亿的额度我个人感觉量不大，应该只是为了他们行内重点客户过渡所用。”

汇生国际资本投资公司总裁黄立冲则认为：“50亿的并购贷款额度虽小，但一定程度释放积极信号，当然也谈不上什么积极意义，只是让国企更为顺畅并购民营房企，允许收并购发债也是国家对政策的支持，因为国企似乎并不怎么差钱，只是让资金更加充裕一些。”

焦点财经梳理发现，目前爆发债务危机的恒大、蓝光、泛海，华夏幸福等房企都曾是浦发银行的客户。在去年9月，便有投资者针对恒大、蓝光、泛海，华夏幸福的投资敞口是否风险可控、房企债务危机是否对浦发银行产生影响进行线上提问。

对此，浦发银行董秘的回答是，公司坚决贯彻落实国家房地产调控政策，严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定，风险平稳可控。

早在2020年5月，就有新闻称，浦发银行行长潘卫东会见恒大集团董事局副主席夏海钧。恒大暴雷之后，浦发银行董秘也排名前列时间回应称，恒大业务合作规模较小，风险可控。

根据中国恒大集团2020年年报披露借款数据，截止到2020年末，其银行及其他借款金额为人民币5067.24亿。

三笔收并购融资债券及票据皆有侧重

所谓并购贷款，即商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。是针对境内优势客户在改制、改组过程中，有偿兼并、收购国内其他企事业法人、已建成项目及进行资产、债务重组中产生的融资需求而发放的贷款。并购贷款是一种特殊形式的项目贷款。 普通贷款在债务还款顺序上是最优的，但如果贷款用于并购股权，则通常只能以股权分红来偿还债务。

相对于浦发银行50亿元直接了当的并购主题债券，2022年地产行业的排名前列笔并购并未投向出险房企，而是给予了国企招商蛇口。经由招银推荐申请，招商蛇口的30亿元(首期发行25.8亿元，其中12.9亿元用于收购住宅)并购票据，在1月12日正式完成注册，成为今年首例“破冰”的并购中期票据。

虽然名义上是30亿元的“并购”票据，但是12.9亿元没有超过并购总价款的60%，将用于置换该公司的前期投入资金及后续资产投资，半数资金用于偿债，补充流动性资金。

根据披露，12.9亿元是用于置换旧改项目资金投入，单就本次并购标的来看，上海市虹口区17街坊旧改项目40.8%的股权，合作股东还包括上海虹口城市更新建设发展有限公司及绿城集团（分别持股39.2%和20%）。而招商蛇口此前接触过部分出险房企项目，但尚未取得实际项目合作进展。单就本次并购标的来看，项目就为招商蛇口、上海地产及绿城集团三方合作开发。

作为并购活动中重要的融资方式之一，并购是企业进行产业结构转型的重要手段，也是进入新行业、新市场的重要方式。很显然，招商蛇口此次并购票据更多是站在自身流动性及业务发展的角度进行的。

此外，1月12日至1月13日，央企华侨城集团有限公司发行15亿元规模2022年排名前列期中期票据，也并没有用于出险企业项目收并购，而是全部用于偿还金融机构借款，其中9.6亿元用于偿还并购贷款，5.4亿元用于偿还发行人流动资金贷款。不过，华侨城表示，此次发行的债券，仅用于过去已经完成的收购。

民企房地产接连陷入流动性危机，1月10日，坊间有消息称，央行要求保利、招商蛇口等9家开发商通过收并购项目的方式为11家房企提供流动性支持。因此，央企招商蛇口及华侨城的的收并购动向备受关注。只是，在接连落地的两笔收并购票据并没有产生实质性的效能。

收并购债券的意义在于加速行业内风险出清及结构调整，并购方更多倾向于资产状况良好的投资标的，即便是以“打骨折”的价格售卖也需要反复博弈，政策的实际落地效果仍需市场检验，或许浦发银行金融端此次并购主题债券释放或带来一定的积极信号。

未来并购潮：大吃小，国并民，公私合营将大量增加

从房企银行间“放水”，到房企及银行并购融资闸门相继开启，都在为房地产融资及并购进行合理铺陈。此外，有传闻称，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。1月初，广东省政府开会为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

对此，多位专家对焦点财经表示，2022年行业并购潮或将提速。一方面，可以很大程度缓解高杠杆开发商的资金压力，另一方面，让出险房企手上项目能够更好地出让回款。

“2022年的并购潮肯定会激增，被并购的肯定都是好资产，但是不限于地产行业。基本逻辑便是，大吃小，国并民，公私合营会大量增加，甚至一些国资垄断行业也会放开，不过相关大数据行业不太可能，它的发展趋势肯定会越收越紧。”一位常年从事证券及收并购的资深人士对焦点财经表示。

值得一提的是，除了常规的大鱼吃小鱼，国营企业并购民营企业之外，焦点财经发现，公私合营的趋势也逐渐显现。

1月8日，排名前列条由民资特别控股的杭台高铁正式通车，这是中国铁路改革里程碑式的事件。杭台高铁是排名前列条采用PPP模式建造运营的高铁，项目公司全权负责投资、融资、建设、运营、维护，运营期满后无偿移交浙江省政府或浙江省政府指定机构，也是社会资本首次在铁路投资领域实现特别控股。

2017年9月11日，复星集团牵头的民营联合体与浙江省政府正式签署“杭绍台铁路PPP项目”投资合同。由复星集团牵头的联合体持股51%，其中，复星持有杭绍台铁路20.71%股权，是较大的股东。复星基础设施产业发展集团CEO方建宏，由此担任杭绍台铁路有限公司董事长。

事实上，在杭绍台高铁开通前，国铁集团同时拥有所有高速铁路的“控股权”和“运营权”。此前京沪高铁、济青高铁等多条铁路，均有民营资本参与。只是，民资控股让杭绍台高铁与众不同，但是复星集团没有取得运营权，又让其与其他合资铁路并没有太大差别。

业内人士认为，这条民营高铁较大的意义就是将真正促进铁路的市场化，毕竟铁路目前还处在一个相对垄断的状态，高铁本身投资回报可能不高，但对复星来说是长期稳定的资产配置方式，民资控股契合“轨道交通+产业”的战略规划。复星集团的产业涉及物流、健康、地产、商业、互联网等多个领域。

对此，复星称，并不指望用车票收回成本。对复星来说，利用这条铁路线路拓展自己的物流、商业开发等产业的空间，增强整个铁路所带来的产业价值。

公私合营或许契合市场化的趋势，也成为合作及收并购的铺陈。此外，2021年行业灰犀牛来袭，致使房企违约事件频发。而对于2022年，各大房企依旧面临偿债高峰，也从侧面决定了收并购的大幅增加。

据中指研究院数据统计，2022年1月房企需偿还到期信用债、海外债金额总计达到681.4亿元，占全年需偿还6589.4亿元到期债务的10.3%，而3月份到期债务达到776.3亿元，占比增至11.8%。这也意味着诸多房企不得不面临着出清资产偿债的压力，间接促进收并购。

此外，1月18日，央行副行长刘国强在国新办新闻发布会上指出， 把货币政策工具箱开得再大一些，避免信贷塌方，金融部门不但要迎客上门，还要主动出击，按照新发展理念的要求，主动找好项目，做有效的加法，优化经济结构。

决策层关于房企收并购政策的调整及信贷政策松绑，也在为市场提供积极的情绪价值。亦有相关研究报告指出，原先就有国企参与合联营、股权结构清晰的民企项目，可能成为并购标的。