谁,是大湾区第三极?

◎ 文 / 村长

有人说，粤港澳大湾区是一个“兄弟圈”，就是说较于其他都市圈，城市分化没那么离谱、资源流动没那么固化。

这当然是一句褒奖，也是大湾区的独特优势。

不过，有时也有甜蜜的烦恼，那就是很难给它们排座席！纵观湾区内地9城，深圳排名前列，广州第二，基本是没什么争议的。可谁是第三呢？恐怕很多人还真一时回答不上来。从GDP、人口规模和资金总量等指标看，东莞、佛山，基本难分伯仲；珠海，则坐拥巨大的政策红利，发展后劲儿不容小觑；惠州、中山，都在主打深圳概念，恨不得立马并入深圳。大湾区时代，内地第三城，东莞、佛山、珠海、惠州，乃至中山，似乎都有可能。但村长认为，最资格坐大湾区第三把交椅的，还是东莞！在回答“为什么”之前，咱们先把镜头拉远，谈谈粤港澳大湾区对个体的意义。

01

国人的“奶与蜜之地”转眼间，粤港澳大湾区诞生两年半了，网上对它的分析，已比比皆是。但作为个体，怕是很少有人认真想过，在大湾区工作、买房（自住或投资），对我们意味着什么？尤其是站在五年、十年、二十年之后，再去看经过社会一次次捶打后，相信大家都认可了一句话，“选择比努力重要，站队比能力重要，‘睡后’收入比工资收入重要”。而共通的问题就是，如何做出正确的人生选择、如何站在更大的赢面、如何提高“睡后”收入？答案并不难回答，那就是到中国经济最有活力、财富创造能力最强的地方去，并坚定地买入那里的资（房）产，然后通过时间的复利效应，或者说时代的电梯，轻松跑赢其他地方的同胞。粤港澳大湾区，就是这么一个值得国人奔赴的诗和远方、奶与蜜之地！为什么这么说呢？可从两个角度去看一、从大趋势上看，国内经济和房地产都在不可避免的进入新常态，普遍性高增长不再，分化才是必然。就像巴菲特口中的“退潮”，一些底子薄的地方，较先裸泳，钱难挣、房价难涨；而底子厚实、确定性高的极少数高地，不仅自身反脆弱能力强，还会引来资金抱团，强化上涨冲劲，就像现在的股市。二、从板块上看，粤港澳大湾区放眼国内和世界，都是首屈一指的财富高地。从基本面上看，大湾区是我国人口密度、产业密度、财富密度较高的城市群，以0.6%的国土面积，容纳了全国5%的人口，贡献了全国12%的GDP。过去十年，大湾区新增常住人口近2000万，比江苏、浙江、山东的总和还多，未来十年，将会进一步增长至1亿人。此外，大湾区还是全国年轻的地方之一，老龄化率仅7%，不到全国均值的一半。基于顶层政策利好和活跃且发达的市场经济之间的化学反应，湾区的财富和人口聚集效应，未来只会越来越强。我们常说，房价本质上是一个地方的股价，是其基本面和增长前景的反映。选择在这么一个人超级多、钱超级多、地超级少的地方买房投资，长期来看，对个人财富（尤其睡后收入）意味着什么？是不言而喻的。

02

为什么说东莞最有资格上面是以外部视角看大湾区，下面我们再以内部视角看看大湾区，说说为什么东莞最有资格坐深圳、广州之后的大湾区（内地）第三把交椅。

东莞VS佛山

东莞和佛山，虽然都是GDP万亿左右、人口千万上下、资金总量近2万亿、过去10年的人口增量均在200万以上的新一线城市，实力难分伯仲。但东莞有着令佛山羡慕妒忌恨的地缘优势，即其恰好处在深圳和广州之间，还是湾区驱动引擎——广深港澳科技创新走廊上必不可少的一环。放在过去这可能没什么，但在大湾区时代，这足以让东莞笑着胜出。要知道，粤港澳大湾区设立的一个最重要目的，就是打破城市壁垒，推动人、技术、资金、产业的要素流动，换言之，就是让深港广为下面的小弟赋能，实现共赢。不过赋能终究是要遵循市场原则。近水楼台先得月的东莞，在吸收三位大哥的外溢能量中，占尽先机。数据显示，东莞承接了大量来自深圳和广州的高附加值产业群，自2015年以来，东莞引进的内资项目的34%，约1.5万家企业来自于广深。过去3年，深圳企业在东莞拿了200多万方的产业用地，遥遥先进于其他兄弟城市。另有数据显示，目前深莞惠之间，已形成一个常住人口规模达1000万的跨城经济带，占三地常住总人口的30%。值得一提的是，由于深圳人地矛盾更为尖锐，且受制于地形制约，发展重心进一步向北（西线、中线），与东莞全面融合，更是市场逻辑下的大趋势。反观佛山，由于区位相对较偏，且广州发展重心又是向南、向东，其能吸收到的外溢能量，是远不及东莞的。大湾区时代，地缘就已暗中标定了东莞和佛山的咖位，即东莞在佛山之前。

东莞vs惠州、珠海、中山

1、区位上看，三城在地缘上虽优于佛山，但还是没法和东莞比。2、实力上看，从各方面看，三城和东莞比都不是一个级别的。论GDP，东莞已是万亿级，相当于惠州的2.3倍、珠海的2.8倍、中山的3倍；论人口，东莞已是千万级，相当于惠州的1.7倍、珠海的4.3倍、中山的2.4倍；论资金总量，东莞达1.8万亿，相当于惠州的2.5倍、珠海的1.9倍、中山的2.6倍。此外，东莞的地均GDP，全国高居第三，仅次于深圳、上海，力压广州、佛山、无锡、苏州等一众经济强手。3、产业上看，大湾区时代，三城更多等待吸三位大哥的血，东莞不单吸血，其自身本就有着强大的造血能力。目前，东莞已形成涵盖30多个行业和6万多种产品的完整制造业体系，全市规模以上工业企业总数突破1万家，总量稳居广东第1位，全国第2位。2020年，东莞以全国0.9%的GDP占比，贡献了全国1.6%的税收，4.6%的出口，远非三城所能比。即便放眼全国，在一众GDP万亿级的新一线城市中，东莞也是经济底子最扎实的之一。其一，过去5年，东莞的第二产业占比，从52.2至53.8，第三产业从47.5降至45.9。这并不是说东莞第三产业在萎缩，而是第二产业变得更强了。与一些靠虚拟经济和房地产撑门面的内地新一线城市比，东莞相当难得。其二，东莞制造业投资增速是高于固定资产投资增速和房地产开发投资增速的。如2021年上半年，东莞制造业投资同比增长27.3%，两年平均增长25.1%；同期，其固定资产投资同比增长20.1%，两年平均增长13.0%；房地产开发投资增长24.5%，两年平均增长12.0%。再次说明了，东莞经济增长核心驱动不是房地产，更多是制造业。更重要的是，东莞制造业不仅规模大，还越来越强。换言之，东莞产业已逐渐转型升级，由“东莞制造”迈向“东莞智造”。除了直观层面，大家能感受的，近几年，主打科技的松山湖板块的崛起。数据也很能说明问题，如过去5年，东莞先进制造业投资年均增长16.0%，相当于制造行业增速均值的1.6倍，占整体规模的比重已近70%。近两年的增速，则进一步加快，今年上半年，东莞先进制造业投资同比增长31.2%，两年平均增长26.9%。制造业是实业之母，实业又是经济之母，而东莞的制造业不管是放眼大湾区，还是全国，都是首屈一指的存在。上述就是村长认为，为什么东莞最有资格做粤港澳大湾区第三城的原因。总的来说，东莞凭借少有的地缘优势和其自身过硬的实力，使得其在大湾区时代，既能充分的吸收大哥（深圳）、二哥（广州）和大表哥（香港）的外溢能量，又不至于简单地沦为港深广的附庸。也就是说，深港港和东莞之间是一种前台和中后台的平等协作关系，前者负责创意、研发、资本、市场营销，后者负责高精端的制造，并在分工协作中，丰富当地经济和产业生态，最后形成相互强化的螺旋式上升。那么，这对我们置业买房，又意味着什么呢？这么给大家说吧，买在大湾区，未来十年、二十年，可以让你的“睡后”收入大大超过内陆的大多数人；买在东莞，则可以让你的“睡后”收入超过湾区内不少人。原因不难理解，随着大水漫灌的时代一去不复返，房价的上涨空间和后劲儿，越来越取决于其底层逻辑，产业和人口，即不断进化的产业带来大量赚钱机会，进而吸引更多人口，而人口又带来源源不断的购买力和住房需求。东莞较新常住人口已达1086万人，而其之前规划的2030年常住人口目标也才1020万人。也就是说，东莞人口已严重超纲。从供给层面看，东莞土地开发强度已达45%，与深圳仅5%的差距，大大超过珠海、佛山、广州、惠州、中山等湾区城市。一方面是旺盛的需求和强劲儿的购买力，一方面是供给空间的捉襟见肘。可见东莞楼市的底层逻辑（还有资金抱团逻辑），都与深圳如出一辙，只是稍弱些而已。

03

一个重仓东莞主城的难得机会东莞城市发展，和深圳另一个相似之处，就是主城空间的延展脉络。深圳主城空间的扩容路径，是一个大写的“一”，从东向西，一路延展开来，从最早的罗湖到福田，再到南山，再到已慢慢高攀不起的宝安！东莞则是在沿顺时针延展，从莞城到东城，到南城，再到如今炙手可热的万江。换言之，万江之于东莞，犹如宝安之于深圳，当然，从时间点上看，相当于六七年前“起飞”之初的宝安。虽然延展形态有异，但底层逻辑却是相通的，那就是随着城市经济、产业、人口的大爆炸式增长，城市主城空间的扩容是一种必然，且速度也会大大超出人们预期。对这一点，相信那些错过深圳南山、宝安崛起红利的人，最有感触。现在，大家有了一个弥补遗憾的机会，准确的说，是一个重仓东莞主城万江的难得机会。它就是奥园，在东莞打造的扛鼎之作——奥园·翡翠澜湾。

从区位上看，奥园·翡翠澜湾项目位于东莞市主城区万江，属于“一心两轴三片区”的核心地段，有宝安珠玉在前，万江的前景也是不难想象的。之所以说难得，是因为下半年主城万江几乎没什么新项目入市，奥园·翡翠澜湾正是屈指可数的一个。奥园·翡翠澜湾不仅在区位上居于万江核心，还坐拥“五主路、双地铁、双高速”的交通网，从项目出发，上承广州下接深圳，可以让购房者轻松达到大湾区各地。其中，在购房者极为看重的地铁方面。项目距离预计 2024 年建成地铁 1号线万江站直线距离仅约300 米，是名副其实的地铁概念房，而1 号线与 2 号线在鸿福路站交汇，5分钟可直达国贸，20分钟轻松到达虎门高铁站及石龙火车站。

所以，从外部条件上看，奥园·翡翠澜湾不管是放眼大湾区，还是东莞，下半年，都是一个值得期待的项目，也是一次难得的上车机会。值得大家关注！