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上海招商臻境

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01 / 地段与交通：

“无地铁”的硬伤，与“半小时陆家嘴”的爽感。

从外环开车下来进入上南路，大概3-5分钟就到了一期售楼处。

客观地说，招商臻境的优缺点，几乎都明明白白地写在它的地段和配套上。

痛点：离地铁太远

项目处于外环外，距离三林滨江的核心区（前滩元境附近）有六七公里。

最大的硬伤是离地铁站较远，8号线芦恒路站和11号线三林站都在3公里以上，对于重度依赖地铁通勤的上班族来说，这个距离确实劝退。

不过，开发商在这一点上表现得很贴心：小区配有直达地铁站的接驳车，每15分钟一班，且完全免费。有了这趟专属班车，3公里的心理距离被拉近了不少。

甜点：自驾体验极其丝滑

小区距离外环高架只有1公里左右。

小楼在现场打开导航测试，从这里上了外环，走南北高架到陆家嘴、人民广场，在不严重堵车的情况下只需要30分钟车程。

对比同等外环线的其他板块（如顾村、华漕、徐泾、莘庄），由于不吃南北高架的红利，到市中心往往需要40分钟甚至1小时以上。

招商臻境属于典型的“放弃地铁，置换自驾便利”的项目。

02 / 周边配套：

界面略显“城郊结合部”，但独享一片都市森林。

目前周边的城市界面比较一般，带着点城乡结合部的烟火气。

商业配套也是硬伤，周边缺乏大型高档商业，最近的东方懿德城在3公里外，开车要10分钟；去前滩太古里则要将近8公里。

不过，生活配套正在逐步补齐，项目地块南侧就有在建的小学。

更难得的是生态资源。

小区西侧紧邻一条天然河道，对岸是一大片茂密的森林。

对于高压力的都市人来说，推窗见绿、推窗看景的微度假感，是这个项目在外部环境上找回的巨大加分项。

03 / 产品力内卷：

3.5代住宅的“空间魔术”，得房率飙到93%。

一走进招商臻境的大门，小楼确实被震撼到了。

通常只有在市中心10万+豪宅才能看到的高定入户水景、下沉式会所、恒温游泳池以及精致的地下车库，在这里全部成了标配。

销售介绍说，目前看到的只是一期的实景，今年年底就将迎来交付，而后面的二期、三期配置只会更好。

这种把郊区新房按照市区豪宅规格去打造的降维打击，市场显然是非常买账的。

而最让人惊艳的，是它作为“3.5代住宅”在户型上的极致压榨。 它的赠送面积，可以说是小楼最近看过的楼盘里做得最绝的：

122㎡户型： 南向三开间拉通，阳台赠送1/2；北向设备平台相当于一个全赠送的北阳台。

143㎡户型：赠送花样更多。仅主卧和次卧南向的架板赠送就接近10平米；北侧的设备平台、飘窗和架板累计达14平米；再加上南北阳台，整套房子的累计赠送面积高达约30平方米！

小楼视角：

靠着这些大面积的设备平台、飘窗和架板设计，招商臻境把实际得房率拉到了惊人的93%。在如今连90平都要精打细算、扣扣搜搜的市场上，这种空间尺度感和性价比，属于当下新房独有的“时代红利”。

04 / 价格与去化：

账面贵了2万，算完“实得账”其实不贵。

目前小区均价在 6.7万元/平方米。单看这个数字，作为外环外的郊区盘确实不便宜。

我们来看看周边的二手房行情：附近的中海御景熙岸挂牌均价5.3万，绿地香颂5.1万，保利林语溪5.4万。新房比二手房账面贵了将近1.3万~1.6万/平。

但是，账不能这么死算。

传统的二手高层得房率普遍在75%-78%左右，而招商臻境通过极致赠送把实际得房率做到了93%。

如果把两者的单价折算到“实际使用面积”上，新房的真实溢价其实只有1万元/平左右。

用1万元的实际溢价，换取领先十年的建筑外立面、市区豪宅级的会所泳池公区，以及更现代的物业管理，这笔账买房人算得很清楚。

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