上海楼市现状:如果你不小心买了这些楼盘,请做好站岗五年的打算

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，听你提到投资潜力片区尽量不买片区的标杆盘 逻辑是什么呢？因为片区标杆盘价格贵 涨幅不如非标杆普盘吗？谢谢！

回答：1. 因为标杆盘有“标杆溢价”。

2. 楼市和其他所有具有马太效应的系统一样，资源高度向头部集中。市中心的价格，是郊区的好几倍。好房子的价格，是破房子的好几倍。

3. “标杆溢价”就是这种马太效应的微观呈现。

4. 问题在于，你买入标杆的时候，它是头部；持有了十年，等要卖出的时候，可就未必了。会有更新更好的房子造出来，你就不再是标杆了。也就失去“标杆溢价”了。正所谓“不是你赚钱多，而是你成本高”。

5. 比如，曾经，老大楼也是当年的标杆，有标杆溢价，单价比公房要明显地贵。现在，老大楼风光不再，单价通常比同地段公房便宜。

6. 不过，如果标杆盘在诞生之初定价合理，与其他小区差价还没有拉开，那么它可能会有一段红利期，在这段周期内，享受马太效应带来的好处，与二梯队小区的差价反而拉大。当年温州人在上海买房就有不少人是暗合这种思路的。买入，过5-8年，等小区即将老去时，卖掉。

7. 不过，现在已经不太适合这么玩了。一方面，定价合理的标杆盘太难找；

另一方面，税费的因素，也不适合5年就卖。而且这个策略得一直盯盘，太累，不适合有全职工作的广大业余投资者们。

提问：成哥好，坐标上海 1. 有普陀长风04年7楼顶楼无电梯61平小两房，16年高位接盘，无学区，余贷款260万，房价低于买入价，加几年还贷本金，被套牢 2. 南京一120几平三房，拉小宝船小学学区房，小区设施贫乏，15年新房，4号线龙江路，在建9号线，目前市值570万，剩余房贷70万 提问：1. 上海需要改善+学区，仍考虑普陀，在长寿04年次新价格8万还是长风商务区15年品质小区大概9万之间纠结，可购买1000万左右房子 2. 这两套房子如何处理？初步想法：普陀长风老破小继续自持（公积金+房租cover房贷，占用公积金贷款+一张房票）+出售南京房产，不确定未来增值空间，是套现投资别区还是继续持有？

回答：真如是普陀最想重点打造的板块。 结果动迁不力，迟迟无法启动开发，于是赶紧启动备用方案：长风。 但长风散售的办公楼太多，商业也没起来，导致板块价值受限。 长寿路是典型的先行者惩罚，普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。 没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，我猜略微跑输大盘。 自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。 普陀的未来在真如、长风、桃浦。 这2个地段对比，优先长风。 宝船小学是拉小的分校，新出的网红，如果不需要用到南京学区，可以出手置换上海。 长风老破小可以暂时保留。

提问：成哥好，请问上海后期房产投资潜力如何？

几个担心：

1. 2500万人口上限天花板，后期人口导入乏力，是否会影响需求和配套摊大饼外扩的效果

2. 内循环大背景下，外贸，外资发展受限，国家层面是否会投入更多资源在内陆高铁枢纽节点城市，比如武汉，郑州，反而对于沿海城市投入少？而且即便是沿海城市的发展，同样和大湾区的广州比较南沙区是高级新区，而虹桥只是市级新区，虽然长三角示范区是高级的但毕竟不只是上海一座城市独享资源投入。

3. 上海的房价已经很高，后期上涨潜力不如其他二线城市容易吧？

4. 内陆二线城市，武汉，郑州，重庆，成都，哪个更有潜力，主要原因？

请成哥指导一下！

回答：上海基本面非常好，不会有太多问题。2500人口有上限，但是上海用的是腾笼换鸟的做法，引入的高端人口，所以购买资金总量不会差，购买力还在增强。

上海未来是全国金融中心，不管是内循环还是外循环都是核心城市。而且内循环后，更需要集中在个别城市对外开放，作为改革开放的先锋，上海和香港作用会越来越大的。房价基数高会影响上海涨幅，但上海的打法是更加求稳，而不是暴击。内陆城市里成都和武汉非常不错的。人口和省内支持

上海投资买房建议，详见内部分享！

提问：成哥你好，坐标上海，目前在苏州吴江一套房，2013年入，上海一套在闵行浦江镇沈杜公路往后的，2015年入，目前可以弄到一张上海首套房票，想问下1.苏州吴江的房子换到上海持有好，还是持有在苏州？2.如果将苏州换到上海，想继续在现在的附近以首套买个小三房改善居住，现在的是两房，原来的继续持有，但发现小区周边大多是动迁房，怕以后不好出手。又想在金山枫泾买套200万以内的作为首套，纯投资用。其余钱和现在的这套用来换成三房，哪个更好？枫泾的房子值得入手吗。

回答：换放到上海比较好。纯投资万万不可买枫泾，那样还不如苏州吴江的房子。

上海上车较好总价控制在300左右，那样可以买到大虹桥上车盘。再低就没必要换上海了，地段上会有硬伤

上海的高价值楼盘，可以参考内部分享！

问：成哥好，本人福建宁德人，在上海重固镇有一套89坪的房产，有总价贷款，这么多年涨幅有限，不温不火的，最近手头也紧，欠了点钱，而宁德当地的房产这两年，从16/年的开盘价六千多到现在的一万八或两万，宜居的南岸二手房 都要一万八，现在出手置换还是？买二手房还是靠时间换发展买一手房？或者有什么别的建议？

回答：上海和宁德城市完全不在一个等级，房价基数也更是相差甚远，没有可比性。所以如果你有上海房票，投资更应该放在上海置换，而不是出手上海置换到宁德。

宁德属于三线城市，在福建省也属于经济比较落后的市， 非省会三四五线小城市一般都是人口流出性城市，目前价格纷纷破万，总的来说是以下几个原因：

1.zf去库存目前走到了三四线

2.整体货币放shui通胀的外溢效果

3.三四线的棚改拆迁推动

但这些城市简单来说会有两个大的问题：

1.价格表现为一手房价格，整体价格筑基不稳。

2.基本上没有二手市场，退出机制有问题。变现基本上靠撞大运。所以职业短抄抄家短期可能有赚，大部分都是接盘侠交智商税。

3.未来不会再有15-17年全国普涨行情。

如果考虑上海，重固区位不看好，可以出手置换，上海作为一线城市，未来还是领涨作用，投资价值一定是较大的，不要轻易放弃。

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提问：成哥好，请问大品牌开发商项目位置一般，公摊大，普通开发商位置好点，公摊面积小，有赠送，选哪个？

回答：同一地段，大品牌开发商的房子虽然贵一些，也值得购买。

房子的涨幅、升值空间，从来就和初始价格没有关系。

房子升值的决定因素，除了地段这个核心要素外，其实和快消品是一样的——居住体验和业主口碑。

不论是投资还是自住，以初始价格判断未来升值空间都是非常幼稚的想法。事实上，如果你观察或者收集一些资料就会发现，同一地段，往往当时卖的越贵的房子，未来涨的越快。

显性成本可能差不多，但很多成本你看不到。大的成本你可以查到，专业一点的再通过同行打听打听或者自己看看工地、问问技术细节能多了解一些，但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到，说白了这很大程度上客户只能依靠开发商的经验和责任心。在这一点上，大品牌为了维护自己的口碑，底线要高一些。

另外有时候往往大品牌因为城市或区域集采，成本反而控制的更低。

提问：成哥好，如果同一楼栋的7楼和13楼总价相差5万，作为投资为主应该选哪一楼？

回答：首先要调查清楚，7楼和13楼作为楼层来说都不差，如果是新房，套内面积相同 价格相差这么大，是哪里有问题开发商才让价，这个问题影响大不大。如果是二手房，是2个房子装修质量不一样，导致价格不一样，还是户型有缺陷。所以了解清楚，不能片面从价格看，买房就是上百万的投资，任何细节都要谨慎。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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