当前政策形势:利好正在加速兑现,本轮政策效应“循序渐进”

7月中央政治局会议提到适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。随后，住建委、国常会、国家发改委、央行均积极表态支持房地产，7月27日，住建委提到要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；8月1日，央行发声因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

与此同时，一线城市北上广深齐表态结合自身市场情况，对政策进行优化调整，促进房地产市场平稳健康发展。在市场2季度持续下滑的背景下，房地产市场信心持续下跌，中央及地方政府尤其是政策较为严格的一线城市表态无疑给市场注射了“强心针”，各地利好政策将会逐步落地，只是时间问题。7月28日合肥召开专题会议，研究谋划全市房地产工作，8月3日郑州则打响政策第一枪，率先推出稳楼市15条。预计8月将会迎来各地实质性的政策落地。

在房地产市场变化的同时，以往制定的严格的限制性政策应当适时调整，呼吁实质性政策及时出台，助力房地产市场平稳健康发展。

从当前的表态来看，预计接下来政策方向主要围绕在以下几点：

1）下调贷款利率和首付比例，核心城市的二套利率及首付比例有望下调。今年以来，全国首套房的房贷利率及首付比例处于历史低位水平，超40城的首套利率跌破4%，南宁、温州的首付比例也低至20%。对于首套房，目前的政策处于历史较为宽松时期，由于刚需规模的有限性，在一季度集中释放之后，二季度难以支撑市场继续上行。二套及以上的购房门槛较高，重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位，尤其是北京、上海、深圳一线城市购买二套房首付比为7成，二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍，较高的换房成本抑制了改善性需求的释放。

因此，我们预计未来贷款利率及首付比例的下调空间聚焦在二套房，降低二套房的首付比例以及贷款利率，刺激改善性需求的积极入市，加强房屋的流通性，在改善居民房屋住房品质的同时也促进市场活跃度的提升。值得一提的是，一线城市放开的效果远大于其他城市。

2）降存量房贷利率或将普遍执行,细则有望加速落地。今年年初以来，由于较高的存量房贷利率，引发了一波提前还贷潮，自4月起，降存量房贷的利率呼声越来越高，7月14日，在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化的原则，与借款人自主协商变更合同约定，或是用新发放贷款置换原来存量的贷款。继人民银行表态透露支持存量房贷利率下调的信号后，广州已有银行采取相关举措。兴业银行广州分行针对存量按揭客户采取1年期的利率优惠券，但目前仅在个别支行小范围试点。

当前的房贷利率采用的LPR加点减点的形式，形成新旧利率差的原因主要是由于房贷利率是根据LPR的值进行变化，但加点减点的利率是不变的，按照贷款时间实行加减点政策。近一两年来，在中央大力支持刚性和改善性合理住房需求的背景下，房贷利率降至历史较低水平，但存量房贷利率的加减点并未改变，较大的新旧利率差导致了存量客户的心理落差，因此引发了提前还贷潮，借新还旧。

从银行利益本身而言，历史贷款客户属于优质客户，下调存量房贷利率一定程度上降低了银行的收益，因此降低存量房贷款利率以及降低细节方案均需要研究，这也是降低存量房贷利率执行时间过长的原因之一。从市场的角度，提前还贷导致了资金积压，流动性降低。降低存量房贷款利率是适时之举，能够合理改善资金的流动性。

8月1日，央行发声因城施策精准实施差别化住房信贷政策，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，在中央的指导下，预计接下来各地会出台降低存量房贷利率的具体方案，银行将会普遍执行。

3）核心一线城市有望放开“认房又认贷”，实行“认房不认贷”。认房，认贷主要是银行发放贷款时评判首套房、二套房的标准，认房是认所在城市的房子，认贷是认全国的房贷。全国各地执行标准不一样，但认房又认贷最为严格，只要在全国有过贷款记录，再次申请贷款按照二套房来发放。众所周知，二套房的房贷利率高企，因此这也打消了很多购房者换房的念头。根据诸葛数据研究中心不完全整理，目前一线城市及厦门、成都、合肥等城市实行“认房又认贷”的政策，在住建部明确表态后续有望放松到“认房不用认贷”，这一举措有利于改善性需求的释放，也符合更好的满足改善性合理住房需求。

4）改善性住房的税费减免，个人所得税及增值税有减免空间。7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中涉及到很多条房地产交易税费，经核实，目前此版的交易税费为旧政策，是既有税收优惠政策的归纳整理，并不存在新的税收优惠。虽然本次并无新政策出台，但改善性住房的税费减免仍有空间，现行的房屋交易包含五种税种，契税、个人所得税、印花税、增值税、土地增值税。目前大部分城市的首套房的税费只用交契税，二套有减免征空间的是增值税及个人所得税。

增值税现行征收的标准是1）若购买的是未满两年的房子，增值税按照5%的比例来收取；2）购买非普通住房，但房产登记时间在两年以上，将房子的出售价格减去当初购买房子的价格，再按照此差额的5%进行收取。3）购买房产登记超过两年的普通住房，不需要缴纳增值税。预计后续有望减免增值税，降低房屋交易成本。

个人所得税目前缴纳的标准，个人转让唯一住房满5年，免征个人所得税；不满5年或者不是唯一住房的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。后续有望放开无需满5年限制，也就是无论房屋拿证是否满5年出让房屋免征个人所得税。如果房屋价格为300万且家庭住房未满5年，可以减少3万元的房屋交易成本。

5）超大特大城市迎来城中村改造，拉消费。近期，城中村改造频被提起，7月中央政治局会议提出积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。其中指出，在超大特大城市，要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。31日国家发改委提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。预示着短期内城中村改造成为政策的重点。根据2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》数据，超大城市含北上广深四个一线城市及成都、重庆、天津、武汉四个二线城市；特大城市含杭州、东莞、西安、郑州、南京、合肥、青岛等11个二线城市。

在超大特大城市推进城中村改造是优化住房资源之举，能够在一定程度上缓解城市发展不平衡、不充分的矛盾，改善城中村面貌；同时，也有助于解决部分居民居住、教育、医疗重大民生问题；除此之外，城中村改造对促进消费、拉动社会投资具备一定的利好，改善当前居民储蓄意愿强，消费意愿弱的局面，有利于促进市场经济平稳运行。

6）保交楼、保民生、保稳定仍是政策重心，制定一揽子措施化解债务风险。近1年来，在中央专项债以及地方政府的支持下，保交楼取得了明显的成效，根据国家统计局数据显示，目前房企的竣工意愿大于新开工意愿，1-6月，全国商品房竣工面积为33903.81万㎡，累计同比增速为19%，且竣工面积同比增速连续6月维持正增长。下半年，保交楼仍是政策支持的重心，保交楼的意义重大，是市场稳定的根基，如果交付难以保障，不仅损害了购房者的合法权益，而且购房者入市谨慎，不利于房地产市场健康发展。

实质性政策落地，如何看待接下来的市场？

本轮政策效应不会立马显效，市场信心需要时间恢复，预计市场四季度有望企稳回升。虽然预计接下来有一波实质性政策出台，但由于市场自4月以来持续下行，经历了3个月的受挫，7月新房成交规模创近年来新低，市场信心处于不足阶段。据诸葛数据研究中心数据显示，2023年7月，重点50城市场情绪指数为-0.73，较上月回落0.02，进入观望区间低位区间，达到2022年以来的低谷。

2022年，受疫情影响，市场情绪也经历了长时间的低迷，情绪指数维持在-0,7左右徘徊，同样处于观望区间的底部，随后在央行多次降准以及金融16条的支持下，市场情绪指数快速上升，至今年3月进入观望区间高位。当前的情绪指数已经低至去年11月水平，长时间的市场信心的持续下滑使得市场对政策的免疫力增强，预计本轮政策效果并不是一蹴而就，7月24日中央政治局会议之后，投资市场地产股多次飘红，从市场端来看市场情绪并未呈现明显上升局面，数据显示，2023年第31周（2023.07.24-2023.07.30）重点50城情绪指数为-0.78，较上周微升0.006个点，几乎与上月持平。

从中央的表态来看，政策的加速落地是必然的，房地产是经济建设中的重要一环，下半年即将迎来政策加速宽松预期，8月各地实质性政策集中出台，限制性政策将进一步解除。市场信心在政策的效应下逐步恢复，预计8-9月市场呈现稳复苏状态，四季度加速复苏，全年销量和去年基本持平，二手房的表现较优于新房市场。

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