地产内参 | 重磅会议提楼市新方向,阳光城0元购没那么简单

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第42周）

企业研究组

监测时间：10月15日至10月21日

宏观政策

1

全国：建立租购并举住房制度。

（详见附注1）

焦点研究院：本次会议特别强调“租购并举”，是完善供应端的重要举措，有利于市场供应和保障性住房的协调发展。租赁住房将作为居民解决住房需求的重要途经之一，预计未来各地将会增加市场上的保障性租赁住房供给量。

2

财政部：《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》

（详见附注2）

焦点研究院：1、在2022年的土拍中，地方国资拿地的情况频繁发生，但是后续开工率较低，且部分地方城投发债较多，容易引起地方政府后续财政危机，此新规可以减少地方国资兜底拿地现象的发生。2、22城2022年集中供地已经接近尾声，此新规对今年22城集中供地影响不大，但是对其它城市后续土拍土地供应将会产生较大影响，预计地方政府将会减少土地供应量来避免流拍的频繁发生。

企业经营

1

阳光城：推出“0元购”员工持股计划。

（详见附注3）

焦点研究院：“免费的午餐”并没有那么容易得到。对于本次激励对象，如果想得到0元购机会，需要阳光城在两年内扭亏为盈，且三年实现持续增长。在当前的行业情况下，这个要求对于阳光城来说并不容易实现。不过，此项计划可以防止人才流失，稳定军心，将员工利益与公司利益的深度绑定，充分发挥激励效果。

2

中交地产：与信达地产达成战略合作，涉及房地产纾困类代建项目等；

绿城中国：与中交集团订立建造框架协议，期限至2024年底

（详见附注4）

焦点研究院：中交地产在集团内部成立“中交代建全产业发展联盟”后，业务取得重大进展，分别与信达、绿城就代建业务达成协议。与信达的合作说明中交已经跑通了“接管+代建”的纾困模式。而与绿城的合作则属于集团内部资源整合。目前房企竞相杀入代建这一“蓝海”市场中，竞争十分激烈，业务获取难度较大，中交地产探索的以代建纾困风险项目的模式，适合资金较为充裕的房企尝试。

土地市场

1

南京2022年第三批次集中供地结束。

（详见附注5）

焦点研究院：1、从溢价情况来看，本批次较上批此下滑0.3个百分点，主要是由于南京此次集中供地以河西新城及外围副城为主本批次供地主力为高淳、溧水、六合合计推出21宗地，这些区域均为冷门区域，雨花台、江北核心等区域则缺席此次土拍。2、大型央企拿地数量较少，民营企业仅有伟星控股拿地，地方国企拿地超过八成，托底特征明显。3、房企总体上拿地偏于谨慎，由于二批次供地量大质优，有拿地意愿的房企在上一批次多有斩获，本批次房企补仓意愿低迷。

本周焦点研究院重点报告一览：

焦点指数 | 2022上半年上市房企短期偿债能力排行榜

土拍研报 | 22城第二轮集中供地城市收金排行榜

土拍研报 | 22城第二轮集中供地房企拿地额排行榜

ESG周报 | 海南民用建筑要求“全绿”，中交携手信达保交付（第42周）

文旅周报 | 海南省出台17条措施振兴旅游业，10月11日起日本全面打开国门开放个人自由行

附注1：

10月16日，会议针对住房市场的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”并指出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以及“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系”。

附注2：

10月14日，财政部《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》：防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务。

附注3：

10月20日，阳光城集团发布2022员工持股计划（草案），草案称回购股份的价格为0元/股，无需员工出资，主要面向包括公司部分董事、高级管理人员以及公司及子公司其他核心管理人员，员工持股计划的存续期为五年，分三年归属兑现。其中，阳光城实控人不参与本次持股计划。

对于此次员工持股计划的参与对象，阳光城表示综合考虑了两方面，一是公司发展战略主要执行者及团队的中流砥柱，其对公司整体经营业绩的恢复和长期持续稳定发展有着重要作用。二是受行业环境等因素影响，公司现阶段面临明显的人才流失问题，公司需留住现有核心管理骨干并吸引适应行业发展的市场、管理等相关人才，与公司共同在困境中求生存、谋发展。

草案提出，在公司层面业绩考核上，该计划激励目标为公司2023年、2024年两年内实现扭亏为盈，2023年至2025年要实现持续增长。可见面对行业触底，正出现新转机的当下，阳光城对未来的发展充满信心。

附注4：

10月18日，中交地产与信达地产战略合作协议签约仪式在北京举行。中交地产党委书记、董事长李永前，信达地产党委书记、董事长石爱民出席签约仪式。本次战略合作的达成，为中交地产和信达地产未来在全国范围内开展全方位、深层次的战略合作打下了坚实的基础。

李永前表示，中交地产和信达地产在房地产及城市综合开发运营领域各有所长、优势互补，拥有广泛的合作基础和空间，希望双方能秉持相互信任、共同发展的理念，充分发挥各自优势，积极展开合作。石爱民表示，信达地产坚持协调成长和良性互动的发展模式，愿意携手中交地产在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作。未来，双方将充分立足各自资源禀赋，开展长期、互信的全方位合作，实现区域协同与优势互补，促进双方实现合作共赢。

10月19日，绿城中国发布持续关连交易公告，建造框架协议。绿城中国与中交集团订立建造框架协议，内容有关中交集团或其附属公司向绿城中国集团不时提供建造服务，期限为自建造框架协议日期至2024年12月31日。委聘中交集团或其附属公司向绿城中国集团提供建造服务，其中可能包括房屋建造（包括总体承包）、安装工程、园林景观、精装修工程、幕墙门窗安装、市政道路建设、弱电工程等。

附注5：

南京2022年第三批次集中供地结束，32宗涉宅用地（原计划公开出让46幅地块，14宗提前公告延长挂牌时间）中，27宗底价成交、1宗触顶、3宗溢价、1宗流拍，收金总额达到274.6亿元。与今年二批次底价成交31宗，触顶摇号5宗，流拍2宗，总成交价727亿元相比，热度下滑明显，出让前市场预期较高的建邺区多宗热门地块仅1宗达触顶价。