上海楼市:新城是否值得买?一般有这五个标准!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问一线城市，在老城区买房子，要么房子要价高不可攀，要么就是商住公寓，要么就是老旧二手房，而且新房商品住宅供应量很少。而新区，有大量土地供应，新房的选择更多。老城区好还是新城区好？

回答：新城是否值得买？一般有以下5个标准：

１．新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3。

２．人口持续流入，可以是吸引老城区的人口来此居住或上班，也可以是其他城市的外来人口。

３．zf带头去的新区，并且将市名列前茅医院，市名列前茅中学迁移过去的新区，可以考虑入手。

４．有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。

５．规划刚刚出炉，就有大批一等开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。

此外，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。

提问：成哥好，我现在遇到置换的问题，不考虑学区。计划700万左右。想问问七宝这一带适合宜居且增值的有哪些小区。之前看了七宝万科的，但2020年已经涨了些，不知道是否值得上车。另外考虑徐泾这带，那边房源很多，想知道是否值得买或者哪些小区值得购买，谢谢啦。

回答：你好，七宝选择很少哦，旁边的九亭选择倒是多点，七宝万科还有潜力的，七宝承接大虹桥、漕河泾外溢，会成为很多高端人才的选择。徐泾可以考虑的，具体楼盘详见内部分享。

提问：成哥好，上海hp破限购全款。现有南九亭美丽星城2004年88平米2房350w 北九亭绿庭尚城2011年88平米小三房400万 税费相同 自有资金70w抵押贷得100w 如果选北九亭资金紧张但朋友说北九亭更好，请问能不能加高杠杆买北九亭？

回答：九亭缺： 大型商业 办公楼群 优质学校 三甲医院 这些九亭总有一天也能解决，大部分放在南九亭，少部分放在北九亭（如：九亭中心），但不一定能马上全解决。 所以总体是个有潜力的板块，可以作为投资的备选之一。 南九亭潜力大于北九亭，但当下流动性低于北九亭，未来整体规划改造存在一定不确定性。 总体综合分数较高还是北九亭，以及南九亭个别楼盘。 绿庭尚城可以考虑，但是这个小区人员比较杂，有动迁房，也有普通住户。其实周边还可以考虑其他新房，比如贝尚湾，比如今年泗泾还会有新盘，金地之类的都有。 另外，周边还有很多二手房，对面的九城湖滨苑，奥园，都值得考虑。更多推荐请参考内部分享！

提问：成哥好，家住上海奉贤，另有一大一小2套旧房，市值约（大300万，小150万），想置换投资市区，现在一起卖掉还是先卖一套，请问现在是卖掉的好时间吗？接下来投资哪个区域更好？

回答：你好，投资建议全部出手卖掉，置换到市区更好。奉贤太远了，虽然价格便宜，很多人买。但我们投资买房子还是喜欢买洼地的，但是要识别一下真洼地和伪洼地。远郊旅游景区多打的空气指数、宜居品质牌子，旅游资源、环境指数都是对标旅游人口的。但房价要涨归根结底，是要有愿意在这里居住的有购买力的接盘侠。我们看房价一般是看周边的产业。如果拿产业维度来衡量奉贤，会觉得的确这里没什么好工作机会。

所谓的低房价并不是什么洼地，而是真的价值低。除非有大量高新企业迁入，否则不会改变的。所以奉贤长远看价值也不大，没必要继续持有。建议两个方向，一是大虹桥，买华漕核心区，或者徐泾那边次新房商品，都找房龄2005年以后的那种房子。二是在三林中环外一带找次新房。这个打法主要是押注板块潜力，这些板块也是比较看好的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享！

提问：成哥好，我打算在重庆买房 ，首付30以内，持有时间10年左右，配合简装出租，哪些区域性价比较高，未来涨幅较大，且相对租金较高。

回答：重庆如果资金30的话，选择不多，尽量不要买太远。

有沙坪坝双碑一片，中央公园一片，价格在1万3左右，大多都有教育指标，未来区域升值潜力也有，可住可投资，建议着重考虑。南岸区和黄御峰，靠近四公里，有轻轨环线2个站点加持，未来地段很好，公立小学已经建好，价格在1万3-4左右，我认为还是比较不错的。茶园一片，环境不错，交通方便，价格还算较低的。

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提问：成哥好，坐标合肥，请高新区与淝河片区相比，到底哪个区域好些？

回答：高新区是合肥科技创新的一面旗子，是合肥市打造创新高地的代言之地；

而淝河片区是包河区重点发展的区域，记住是包河区的重点发展区域，本身就不在一个层次的。因此，在合肥楼市买房，看未来在西部高新区，看短期，也是在高新区蜀西湖和北雁湖这里。可以把高新区与滨湖新区一样作为优选地，未来价值兑现跑不了的。合肥各板块分享及楼盘分享，可以查看内部精华！

提问：成哥好，坐标深圳，预算总价550-600，sfsd，在南山上班，以居住学位投资的顺序考虑，考虑宝安西乡，宝安新安，龙华红山-上塘，南山珠光-桃源村这四块儿，能够上手的80平小三房基本都是楼龄老一点，怕跟不上大盘。这三块儿地方，房姐有什么建议呢，或者能否给出几个盘开参考？

回答：你好，投资南山的两房有两个逻辑 排名前列：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有衰败的迹象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园、松坪村三期这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。 松坪村比桃源村更好。

提问：成哥好请问“留够两三年月供”，这个理由从何而来，是适应所有买房人吗？是怎么算的呢？

回答：观察楼市周期，二线城市通常五年左右总归会迎来一波涨幅。 五年是个整数，好记，统计数据归纳出的最平衡的结果。六年当然也可以。 一线城市通常是2-3年左右一个涨幅。 留够2-3年月供通常指留一部分现金或融资产品做防守，至少在下一次涨幅到来之前不会断供。如果是买的期房，交房之前的月供只能硬抗，交房后才会产生租金收入。 但是具体到每一个人情况有所不同，根据你的收入水平 融资和抗风险能力，一般分为以下几个等级： 纯小白，留18个月 刚入门，留12个月 投资客，下个月 负债率你想高也高不起来，直线式下跌。

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