新城控股:“信用基石”背后的底线思维与高度自律

出品|焦点财经

作者|陈盼盼

信用是企业生存和发展的基石。而在这个信用事件频发的时代，新城控股用实际行动和高度自律，坚守“零违约”记录，为市场和投资者注入信心。

8月30日，新城控股发布2023年半年度报告。上半年，在艰难的行业形势下，新城控股实现营收417.7亿元，归母净利润22.8亿元，保持正向盈利；同时，坚守底线思维，紧抓资金回笼，积极争取融资，缩减有息负债，进一步增厚现金流“安全垫”。

双轮驱动基本盘稳固，资金回笼率维持高位

面对充满挑战的市场环境，现金流对房企的重要性不言而喻。如何确保经营、融资这两大资金来源稳定不断，成为每家房企必须面对的命题。

而在行业新周期，新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性。

上半年，新城控股实现合同销售金额约424亿元，合同销售面积约516.65万平方米，稳居克而瑞百强销售榜TOP20，全国性规模房企的优势凸显。新城控股还将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，上半年已组织交付超5万套物业。

为了确保现金流正常，新城控股通过制定合理的经营战略和营销策略，加强风险管理和资金控制，紧抓销售和资金回笼。期内，公司实现485亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为114%，回款率位于行业前列。

与此同时，新城控股的商业管理业务延续稳健发展态势，对公司业绩贡献逐步提高。截至报告期末，新城控股已开业146座吾悦广场，开业面积达1367.14万平方米，出租率达95.22%。

今年以来，随着消费市场迎来复苏，新城商业聚焦“深度运营”，多措并举提振消费活力，吾悦广场销售和客流也持续向好。上半年，吾悦广场商户销售收入达到388亿元，活跃用户1358万人。

吾悦广场开业面积提高，销售和客流向好，也保证了新城控股商管收入稳定增长。上半年，新城控股商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%，占公司营收的12%。

同时，商管业务盈利能力保持较高水准，占公司整体业绩比重逐步提高。半年报显示，新城控股物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物业出租及管理毛利率达69.55%。

得益于紧抓销售资金回笼、商管业务稳定发展，上半年新城控股的经营性现金流净额达74.34亿元，经营性现金流净额连续5年为正。

融资渠道畅通，授信额度充足

凭借稳健的经营能力和双轮驱动的战略优势，新城控股作为示范民营房企，在监管部门、银行及金融机构积极响应监管政策的支持下，不断迎来融资活水。

今年5月22日，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月14日，新城控股成功发行11亿元公司债，这是江苏省首单由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式发行的公司债。

7月24日，新城控股再次获得中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，顺利发行一笔8.5亿元的中期票据。同日，新城控股还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

不仅如此，新城控股在各大银行等金融机构的资信情况良好，截至报告期末，获得各大银行给予的集团授信总额度合计为 1156 亿元，其中公司及子公司已使用授信 307 亿元。

而新城控股的双轮驱动战略令其再获一条融资渠道——吾悦广场经营性物业贷。据悉，经营性物业贷具备“融资期限长、还款安全”等优势。今年前8月，以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿。

新城控股在公开市场发债、银行信贷、经营物业贷等方面积极融资，均进一步增厚公司现金流安全垫。

值得一提的是，上述经营、融资“双保险”之外，新城控股还通过“节流”举措，为现金流安全再上一道“保险”。半年报显示，新城控股销售费用、管理费用、研发费用分别同比下降3.4%、11.4%及40%，守住安全空间。

优化债务结构，年内已偿还97亿元公开债

俗话说：“手有余粮，心中不慌”。经营稳健、融资渠道畅通为新城控股带来充裕的现金流，截至6月末，在手现金余额达284.89亿元，在偿债方面更为从容和自由。

据悉，新城控股2023年全年需偿还境内外公开市场债券达117亿元，其中1-8月，已如期偿还境内外公开债达97亿元，年内仅剩一笔CMBS待偿还。

新城控股表示，将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的如期偿付。

与此同时，新城控股进一步优化债务结构。一方面，新城控股的有息负债规模缩减，截至6月末，有息负债总额664.5亿元（短期负债225.9亿元，长期负债438.6亿元），较去年同期下降97.5亿元；现金短债比为1.26，大于1；净负债率42.4%，剔除合同负债的资产负债率约为68.2%，均保持低位。

另一方面，新城控股的财务透明性进一步提升，上半年，合联营公司权益有息负债进降低至57.76亿元。

从长远来看，新城控股拥有充足的待结转资源为未来业绩释放、资金安全提供保障。截至上半年，公司一二线城市土储占比40%，长三角三四线城市土储占比21%，战略布局相对优良。同时，新城控股在建面积4928万平方米，已售未结转面积2949万平方米；在全国143 个大中城市布局205座吾悦广场，在建及拟建吾悦广场总数量达59座，足以支撑公司稳步发展。

更为重要的是，近期房地产宽松政策持续落地：证监会允许房企再融资不受破发、破净和亏损限制，重点城市“认房不认贷”落地，首付比例和利率下限调整……伴随着房地产市场逐步恢复平稳，新城控股经营表现有望持续改善。