地产内参 | 房贷利率创近十年低点,民营房企境内债破冰

焦点研究院 · 房地产行业内部参考报告（第20周）

监测时间：5月14日至5月20日

宏观政策

1、5月13日，南京官宣二孩及以上家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

5月14日，东莞宣布二孩或三孩家庭，允许新增购一套房。

此外，沈阳、苏州、无锡、景德镇等多市先后对多孩家庭予以购房优惠。

焦点研究院：各市花式松绑限购政策向多孩家庭倾斜，预计此类鼓励政策将日渐频繁，成为贯彻鼓励生育的政策方针之一。但由于多孩家庭生活成本及未来教育成本预计较高，在购房支出上增加投入的难度很大，且结合多孩家庭人口较多的特点，若松绑政策为支持购买大户型商品房，或许能取得更充分的效果。

5月15日，央行、银保监会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。（详见附注1）

焦点研究院：此次央行下达的个人住房贷款利率调整通知，虽只针对普通住宅，但传达出积极信号：1、央行发声后，各地执行将更加积极；2、从决策层层面发声，有助于提振市场信心；3、此前已下调利率的银行，如果未到利率下限，可根据政策继续下调；4、房贷利率方面的宏观政策出炉，不排除今后有其他方面的政策与之配合。

5月16日，国家统计局披露前四月全国房地产开发投资各项数据。（详见附注2）

焦点研究院：从趋势上来看房地产销售仍未出现明显回暖态势。尽管各城楼市宽松政策频发，但因疫情再度点状爆发，且整体经济仍不景气，居民收入预期下降，加杠杆意愿下降。在各地房贷利率下降后，更低的购房成本有望提振居民的购房需求。

企业经营

5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，将在本周陆续发行人民币债券。

5月16日，美的置业公告将发行新一期公司债。

5月17日，碧桂园公告拟于近期发行国内公司债券。但该债券目前仍处于计划阶段。

5月18日，重庆龙湖发布2022年公开发行公司债券（第二期）票面利率公告。

此外，龙湖及碧桂园均有计划发行ABS或ABN产品。（详见附注3）

焦点研究院：民营房企在四月境内债零发行后，终于达到监管机构的重视，以优质民企试点方式逐步恢复公司债发行。据最初消息，这三家民企可以运用信用保护工具助力发债，说明如若试点房企收效良好，信用支持将扩展至其他民营房企，不过这三家优质民企本就无需进行信用保护，因此具体试点效果需要检验。无论如何，监管机构对民营房企的帮扶力度预计将逐渐加大，整体行业融资总量有望快速提升。

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附注1：

5月15日，央行、银保监会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，规定首套普宅的商业性个人住房贷款利率下限调整为5年期LPR减20BP(即4.4%)，二套普宅下限仍按现行规定执行(LPR加60BP，即5.2%)。此前首套房贷利率已降至4.4%，加之本次五年期LPR下调15个基点，首套房贷利率已低至4.25%，创下近十年来的利率水平低点，楼市有望加速回暖。

附注2：

2022年1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。于4月份，房地产开发景气指数为95.89。1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米，同比持平。其中，住宅施工面积577692万平方米，同比下降0.1%。房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%。房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平方米，下降11.4%。1-4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。

附注3：

5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券，将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

5月16日，美的置业公告称，将发行新一期公司债。该债券为本金金额10亿元2+2年期无担保公司债券，起息日为5月24日，兑付日为2026年5月24日。此次募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还公司债券。

5月17日，碧桂园公告称，将发行2022年面向专业投资者公开发行公司债券（排名前列期），发行规模为不超过5亿元。本期债券的询价区间为4.50%~5.00%。中诚信国际评定发行人的主体信用等级为AAA，评级展望为“稳定”。

5月18日，重庆龙湖企业拓展发布2022年公开发行公司债券（第二期）票面利率公告：本期债券发行面值总额不超过5亿元（含5亿元），发行期限为6年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。最终确定本期债券的票面利率为4.00%。

5月16日，龙湖供应链ABS发行总规模4.02亿元，优先级资产支持证券利率3.50%，投资者认购倍数2.36倍，基础资产为供应链上游306家中小供应商对龙湖的应收账款。对应信用保护凭证名义本金4000万元，被保护标的发行规模4亿元。

5月17日，碧桂园拟于今年6月份陆续安排发行供应链ABS和ABN产品，其中供应链ABS产品将启用信用保护工具。