行业研报 | 国家第4次总动员买房,前3次都是风口

摘要：

1998年房改后，我国房地产行业迎来快速发展。而与其他行业相同，房地产也存在行业周期性波动。近两年，由于房地产市场步入“黑铁时代”，政府为帮助房地产行业去库存，稳楼市，发布一系列全国性购房政策指导。本轮救市与我国前三次出现全国性购房政策指导相比，在背景上存在三点差异：城镇化率增速已放缓、房价上涨预期被打破、二手房库存过剩。

为实现“三稳（稳地价、稳房价、稳预期）”目标，我国本轮关于房地产行业的政策动员可分为全国性政策（首贷利率、税费）和地方性“因城施策”政策（团购买房、保障房、房票安置等），综合来看直指上述三大问题。但就目前实施情况来看，政策效果尚未达到预期，第四次全国买房“动员令”能否取得成功仍需市场检验。

一、前三次 “买房动员令”与本轮地产调控的背景差异

近两年，因整体经济增速趋缓，加之国内外新冠疫情影响反复，房地产市场步入“黑铁时代”。楼市持续低迷，购房者对房价失去信心，造成房企销售去化缓慢，资金链紧张，此前高杠杆下堆积的债务难以偿还，不少企业出现风险事件。政府注意到这些问题，采取了一系列救市政策，力图刺激需求，帮助房地产行业去库存，稳楼市。

从1998年房改开始，我国政府如此全方位、大规模的促进房地产市场发展和商品房销售，并给予政策端的大力支持，在此之前还有三次。

排名前列次：2001年，房改后中国正式取消福利分房，开始货币化分配，房地产逐渐成为拉动GDP的重要驱动力，成为带动经济发展的“发动机”。此后城镇化率速度加快，房价也一路攀升。从统计局数据上看，2000-2007年，全国商品房均价增长83%，一线城市个别地段房价涨幅甚至超过300%。

第二次：2008年，为遏制“炒房”等投机行为，防止一些人借机囤积房源，导致房价不合理上涨，我国打出“国八条”、“国六条”、“71号令”等一轮轮市场调控牌。但在美国次贷危机对全国经济造成冲击后，为避免经济“硬着陆”，刺激GDP稳步回弹，我国推出四万亿救市计划，这些释放的流动性最终也大量流入房地产行业。

针对房地产行业的调控包括：年内4次降准，下半年5次降息；证监会重启房企IPO；免征个人购销住房印花税；个人住房贷款利率优惠打7折等。

从结果上看，仅2009年，商品房销售均价便同比上涨23%，房价也保持住了逐年增长的态势；商品房销售额更是同比上涨77%，直到2014年前，每年增长幅度均超过10%。

第三次：由于房企尝到高杠杆拿地的甜头，各地地王纪录不断被刷新。自2011年开始的3年时间里，国家再度对房企收紧信贷支持。直到2014年，楼市成交量下滑，多家房企资金链断裂陷入危机。全国主要城市房价下跌，土地流拍率升高。

因此在2015年，各地方开启新一轮救市。以“棚户区改造”为主要抓手，我国房地产开展了去库存的调节方法。与之相配合的信贷政策则包括：年内降息5次、降准3次；营业税满5年免征改为满2年免征；首付比例、房贷利率均下调。

此后，房价及销售额再度逐年攀升。

与之前三次“楼市动员令”相比，本次救市新政出台的背景和面临的问题略有不同。

1、相比此前，我国的城镇化完成度升高，城镇化率增长速度放缓。2000年、2010年及2020年三次人口普查数据显示，我国城镇化率从2020年的36.2%，增至2010年的49.7%，再增至2020年的63.9%。城镇化进程变慢，城市新增人口增加的速度也趋缓，因此购房需求则会相应减少，对房价上涨的支持作用则会逐渐减弱。

2、由于房价上涨预期遭到打击，更多的购房人选择持币观望。相比此前三次政策支持，本次政策在实施后，总让人感觉效果不佳。其中一部分原因是购房者信心被接连打击，担心现在入市会成为接盘侠，被迫“高位站岗”，因此在政策发布后，依旧选择持币观望。

3、本次住房资源过剩压力在于二手房市场，去化周期较长。根据国家统计局数据测算，全国商品房库存已经达到历史高位水平，去化周期也接近2015年的高点。楼市待售库存累积量高企，而房屋去化周期却不断拉长。而不同于2014年左右库存集中于新房市场，此轮去库存压力重点在于二手房市场，不少城市空置率较高。

二、本轮房地产调控政策兼顾全国与地方

根据统计局数据，截至今年8月末，我国商品房销售额累计值仅为8.59万亿元，同比下降27.9%，虽然同比降幅已经连续四个月走低，但从数据上仍然可以看出房地产行业今年的疲软态势。房地产行业在我国经济体系中具有先导性、基础性、支柱产业的地位。房地产整体表现不佳，叠加疫情反复对主要城市的影响，使得维稳经济的需求更加迫切。此外，房企销售端仍在探底和筑底过程中，导致房企现金流不畅，信用市场难以为继，高负债运营无法维持。

基于以上原因，中央在9月末发布了一系列刺激楼市的政策调整，以“组合拳”形式开启了四季度的楼市放松，也有人将今年的楼市调政策整称为“第四次买房动员”。具体来看，“稳楼市”政策可分为以下2类：

1、全国宏观政策：此类政策自上而下信号意义明显，力度也很大，实质是力图提振行业信心。

利率方面，2022年我国多次降准降息，特别是在9月30日，央行宣布10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率15bp，5年以下（含5年）利率调整为2.6%，5年以上利率调整为3.1%。

税收方面，9月30日，财政部、税务总局宣布10月1日起至明年年底，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

2、地方调控政策：此类政策为因城施策，为了促进各地的房地产复苏稳定、释放更多置业需求、加速去库存，多地祭出“大招”。

针对不同购房群体的需求，地方政策包括允许党政机关、企事业单位和社会团体团购新建商品住宅，并给予一定团购价格优惠；对特定人群，包括医护、教师、警察等群体，开展留住人才的惠民活动，具体包括开展特价房“团购”活动；地方政府团购房企已建设的房源作为保障房、试点集体土地建设保障房等。

针对棚户拆迁安置，“房票”制度时隔7年再度启动。房票安置是将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房的一种房屋安置方式。

此外，各地稳楼市政策包括但不限于住房套数认定标准放开、部分区域取消限购、多孩家庭购房补贴、外地家庭购房放松缴纳社保要求，以及各类购房补助等。

三、买房动员令三大针对性目的及目前市场反馈

由于目前市场面临前述的问题，即城镇化放缓影响需求、楼市信心急需重建和二手房库存压力过大。国家本轮针对房地产市场的政策支持也有解决这些问题的考虑。

首先，针对既有需求增量不足的问题，政策着重于释放改善型购房需求，降低该市场的购房门槛。如多个城市施行“认贷不认房”、降低二套房首付比例等。此外，多地保租房房源的团购事项也与加快建立租购并举的住房制度相呼应，让租赁住房成为居民解决住房需求的重要途经之一。

其次，针对市场信心问题，中央给予地方因城施策极大的自主性，央行规定符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。由于城市情况的分化，也倒逼各地政府从实际出发，用足用好政策工具箱，促进地方市场信心的不断恢复。

再次，针对库存压力问题，一方面地方政府再度采取“房票”安置措施，打通一部分刚需与房企待售项目之间的沟通渠道。另一方面，对一部分特殊人群采用定向房屋营销方式，对于房企来说也具有较好去库存的效应。

从上述救市政策的目的上看，国家希望通过鼓励买房达到最终稳定楼市秩序的目的，并成功让房地产行业起到稳定经济大盘的作用。因此在“稳”的前提下，政策福利惠及对象为机关单位职工、医护人员、教师等收入相对稳定，具有一定购买力的群体。

但从政策落地后的实际效果上看，还需关注政策能在多大程度上支撑居民的信心。以浙江桐庐为例，“购房团购”落地一个月后，据当地媒体报道显示，尚未出现过成功的团购案例。其中一方面是由于市场情绪仍旧低迷，使得达成团购要求仍有难度；另一方面是该地团购价较低只能到备案价的8.5折，吸引力有限。而后续有省市规定团购优惠价格不计入商品房价格跌幅比范围之内，增大了优惠力度，但又会对地方限跌令产生一定冲击。

此外，尽管当下各地出台的“救市”手段频出，但不论是最直接反映市场规模及供需关系的商品房销售额数据，还是反映土地使用权交易情况的土地成交价款，从累计值的同比变化情况上看，房地产市场仍处于低位筑底阶段，尚未见到拐点的出现，说明此前频繁的政策调控仍未达到预期效果。

因此，为推进房地产行业的高质量发展，继续稳妥实施房地产长效机制，预计在坚持“房住不炒”的定位下，各地方政府接下来首先要持续推动现有政策实施落地，围绕“资金支持、市场秩序”等方面，确保政策落实到位。其次，结合央行和财政部的一系列政策指导，可以期待各地方围绕购房利率及税费等方面加大调控力度。最后，在政策放松的同时，各地方仍需加大市场管控力度。严格落实新建商品房预售资金监管制度，将“保交楼”工作落实到位。