【年报】蒋铁峰做到了:招商蛇口全国第六

原创 房小评 中国房评报道 2022-03-23 08:44

2021年招商蛇口实现销售金额3268亿元，同比增加17.7%，但是依然没有完成集团年初制定的3300亿元销售目标。

不过，这无碍招商蛇口成为克尔瑞百强房企销售排行榜上排名上升较快的头部房企之一。

2016-2017年：第14名

2018-2019年：第12名

2020年：第10名

2021年：第7名

……

故事还在继续，2022年1-2月份，招商蛇口累计实现销售额256.1亿元，在克尔瑞百强房企销售排行榜上名列：

第6位！

据申万宏源证券研报，招商蛇口的可售货值是2021年销售金额的接近4倍，2022年3300亿元的销售目标达成料无压力。

还记得本轮行业调整触及“政策底”之后，金融部门授予房企并购贷，让行业通过并购出清过剩产能，而排名前列家得到并购贷的开发商就是招商蛇口。

彼时，大家对这家低调的央企重视程度还不够，等看到招商蛇口在排行榜上衔枚疾进，估计大家都明白了，它是这轮房地产调控的：

大赢家！

不过，这世上没有无缘无故的成功，央企房地产公司有几十家，凭什么是招商蛇口在这两年实现业绩规模的腾飞呢？

这个问题一半的答案在招商蛇口董事总经理身上。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰

2019年10月份，蒋铁峰成为招商蛇口董事总经理，而他此前是招商蛇口华东区域总经理。蒋铁峰曾在公司业绩交流会上提出：招商蛇口想要在行业内占有一定的江湖地位，必须要实现有质量的增长。

招商蛇口2019年销售额约2000亿元，同比增长10.64%；2020年就达到了2776亿元，同比增长25.9%；2021年达到了3268亿元，同比增长17.7%。

观察招商蛇口2021年Q1、Q2、Q3、Q4的销售额曲线可以很明显看到一个V字型走势，即上半年签约销售额约1769.76亿元，同比增长59.85%，本来完成全年目标无忧，但是受累于Q3的市场风云突变，前三季度完成销售额2410亿元，同比增长率下降到26.4%。

可见，如果不是2021年三季度调控带来的市场下行，招商蛇口的销售额还能再增长。放在一些民营房企没能扛过2021年冬天的背景来看，招商蛇口仍能实现销售指标两位数的正增长，是一个奇迹。

这个奇迹，恰恰是解开招商蛇口业绩狂飙突进的关键钥匙。

仔细观察就会发现，自2020年开始，招商蛇口为了冲规模，加大马力投资，拿地销售比一度在60%以上，触碰了“三道红线”配合的观察指标——拿地销售比不得超过40%。

加大投资，是招商蛇口销售额增长的前提。

不少民企开发商也在2020-2021年加大投资了，但是他们却因此被杠杆和债务所累，最终出现了信用违约。

为什么招商蛇口加大投资却没事呢？

——大家不要总往人家央企的身份证上瞅，跟那有关系，但是关系不大。

真正的原因在于：招商蛇口投资对了地方！

如上所述，蒋铁峰上任招商蛇口董事总经理之后，提出了江湖地位和规模论，但是以他为首的管理层同时也提高了投资要求。

根据招商蛇口年报信息：

1、招商蛇口只投资核心城市。

杭州、深圳、苏州、合肥、上海、武汉、南京等长三角核心城市投资占比达到了6成以上。

这些城市恰好是过去两年楼市较好的地方，重仓于此的房企在这轮行业调整中几乎都活下来，关键在于这些城市的房子卖得动。

2、招商蛇口只投资优质地块。

在上述去化快、市场好的城市当中，招商蛇口也坚持拿优质地块，哪怕这些地块最终被竞争成了“地王”，招商蛇口也坚持“只拿贵的，不拿错的”。

如2020年在上海虹口嘉兴路连续拿下两块地，楼面地价分别突破了8万元/平米和9万元/平米，成为当时上海虹口单价地王。

其他战略经验还有很多，在此不一一表述，只希望大家关注到招商蛇口的业绩规模是如何起来的，绝不是蒙眼狂奔。

这种“只拿贵的”投资策略也有副作用：

1、利润下降的问题：

2021年，招商蛇口营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；但是实现归母净利润仅103.72亿元，同比下降了15.35%；实现每股收益1.16元，同比下降20.55%。

不但“增收不增利”，连股民的每股收益都在减少。

要知道，纳入2021年结算的项目多是2017-2018年销售的项目，彼时整个行业利润率还可以。但是招商蛇口2021年度毛利率为25.5%，归母净利率为6.5%，同比分别下降3.2个百分点和3个百分点。

为了扩张业绩规模，也为了降低拿地资金压力，招商蛇口这两年加大了经营杠杆，与其他开发商合作拿地动作频频，2021年上半年拿地权益占比为0.63。

未来，随着2019年以后的高价地项目陆续进入结算，以及合作开发带来的“三费”上升等问题，预计公司的利润率仍有下行压力。

2、集中性风险问题：

在房地产信用爆雷的阶段，集中于长三角热点城市拿地，因为这些城市的土地和房产信用等级高，招商蛇口反而受益。

这个道理好比目前消费市场上出现的两极分化现象，如今房地产调控进入宽货币阶段，但是银行只敢给国企信用背书，给核心城市项目放贷，这对前期拿了大量核心城市土地资源的招商蛇口来说是个利好。

但是，正如一份券商研报指出的问题，如果房地产市场风险还没有出清，进一步下行，或者是这些热点城市房地产周期轮转，会不会给招商蛇口带来新的风险呢？

毕竟，如今大家面临的是“百年未有之大变局”，有时也要有逆向思维。君不见，昨日风光无限的互联网平台、教培等行业什么下场吗？

“不要把鸡蛋放在一个篮子”，永远是防范风险的明智之举。

3、计提减值的问题：

拿高价地、加大经营杠杆都会带来经营风险。

例如：2021年招商蛇口的年报当中最让股东不满的就是计提资产减值大幅度增加。

计提资产减值准备和信用减值准备共计43.72亿元，减少公司2021年度归母净利润34.56亿元；投资收益减少，公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此导致归母净利润同比减少20.49亿元。

中信证券也曾在一份研报中对招商蛇口的新增项目盈利能力表示怀疑。

中信证券表示：招商蛇口在历史上凭借蛇口等片区优质土地资源，整售了一些历史开发成本低、售价较高的项目，实现了阶段性的高业绩兑现。2021年之后，公司整售项目告一段落，而市场化开发的新增项目盈利能力较为有限。

不过，对于媒体和股东一再质疑的利润下降问题，招商蛇口还有“家底”：

2021年招商蛇口公司成功发行博时招商蛇口产业园公募REIT（底层资产为万融大厦、万海大厦），贡献税后收益14.6亿元。

如果招商蛇口仍有这样的资产可以通过REIT变现，就可撑住未来高价地项目结转带来的利润下降压力，但是窗口期不会太长，招商蛇口仍然要尽快寻找一条利润和规模平衡的新发展模式。

今年初，招商蛇口完成了一次重大人事换防，五大区域总经理职位发生变动：

原华东区域总经理吕斌调任华中区域总经理；

原深圳区域总经理刘成调任华北区域总经理；

原杭州公司董事长钱建国调任华东区域总经理；

原深圳区域常务副总经理马军调任西南区域总经理；

原西南区域总经理彭以良调任深圳区域总经理。

新的阵型，会给招商蛇口2022年带来怎样的业绩进步，拭目以待。