金融街:三道红线两条踩线,天津重庆等地项目去化不理想

焦点研究院 债券信用扫描

债项：金融街2021公司债（第五期）

出品时间：2021年9月27日

研究员：张子豪

本专题研究通过透视近期发行债券房企的销售业绩、投资表现、土地储备和财务数据等关键指标，分析各房企的经营战略、业务优势与不足，逐条剖析企业未来发展机会与潜在信用风险。

债项概况

信用支撑点

公司股东金融街集团背景雄厚。

公司股东北京金融街投资（集团）是北京市西城区国资委旗下重要的资产管理平台。作为金融街集团重要的房地产开发运营平台，公司在多个方面获得了集团的大力支持。资金方面，截至2020年末，公司与集团子公司金融街集团财务公司续签《金融服务协议》，公司与财务公司在协议有效期内的交易额度不超过82.04亿元。同时，公司作为金融街旗下最重要的业务板块，部分业务的开展可依托于集团丰富的业态，以产生协同优势。

公司近三年销售金额持续增长，土地储备区位分布良好。

近年来公司销售金额持续增长，2020年及2021年上半年销售金额分别同比增长26%和37%至402亿元和215亿元。截至2021年上半年，公司已进入五大城市群16个重点城市，拥有1736万平方米土地储备，其中，前三大城市（惠州、北京和天津）土地储备面积占比约45%，能为其持续发展提供一定保障。

公司自持物业位置优越，整体出租率较高保证利润。

公司商业物业定位是为国内外金融机构、国内大型企业总部及中小型企业提供办公及商业配套建筑产品，主要集中于北京、天津、上海和重庆等地，其中大部分自持物业位于北京金融街区域，资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司投资物业保持了较高的出租率及租金水平，能够贡献稳定的现金流和利润。

公司财务弹性较好，融资渠道畅通。

金融街与银行、保险等金融机构保持良好合作关系，截至2021年上半年，公司未使用授信为378亿元，相对比较充足；同时作为A股上市公司，直接融资渠道畅通，整体备用流动性较好。

风险关注点

公司仍处在高杠杆运营水平。

公司为维持土地储备，增加开发项目以及扩大自持物业规模，始终保持了一定规模的外部融资，这就导致其债务规模和净负债率处于较高水平。据其2021年半年报数据测算，公司三道红线踩线情况如下：剔除预收款后资产负债率为73.3%，净负债率为163.7%，现金短债比为1.13，踩线2条，为橙档房企。

公司部分项目存货去化情况有待加强。

受地方限价政策及规划调整等影响，公司部分项目调整推盘节奏导致去化周期偏长；区域竞争加剧导致部分位于重庆及天津等区域项目去化速度不达预期。2021年1-6月，随着天津地区项目集中交付，当期结算收入占比超过35%；而广州、重庆等地区项目结算金额显著减少。

公司2020年收入水平下降显著，经营性业务大幅亏损。

2020年，在新冠疫情冲击下，公司以武汉地区为主的项目结转规模下降，使得房地产销售板块收入同比显著减少，营业总收入40.25亿元，同比下降36.8%；同期，公司经营性业务亏损5.75亿元，亏损幅度同比增加，整体盈利能力偏弱。

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