闵系房企跌落神坛:自救需靠长期主义
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文 | 杨素瑶
编辑 | 轔多
近年来，随着泰禾、融信等企业异军突起，闽系房企凭借着高杠杆快速扩张的方法，成为了房地产界的后起之秀。
2016年中国地产百强榜，闽系房企占据了20%的比例；前50强名单中，闽系房企更是占据了14席，一跃成为市场关注的焦点。
闽系房企可以分为南派和北派两个派别，其中南派以厦门为主阵营，北派则以福州为重心。
南派代表企业有世茂、中骏、禹洲；北派代表企业有泰禾、阳光城、正荣、福晟。两派企业你追我赶，发展势头凶猛。
然而今年4月13日新华社发文点名了部分房企，其中就包括福晟、泰禾、协信等多家行业标杆。
上述点名房企均出现了债务危机，并且在全国多地开发的楼盘都出现了烂尾楼的状况或面临烂尾风险。其中泰禾是规模较大，布局最广泛的一家，也是烂尾最多的房企。
图片来源于网络
另一家房企福晟集团为了扩大规模在全国广泛购买土地，但是部分楼盘销售情况不尽如人意，资金无法回笼。
直至2019年，其债务超过700亿元，老板携款潜逃，未完工的项目缺乏接盘者，福晟也无法避免地走向了破产的结局。
福晟、泰禾二者都曾拥有过辉煌时刻。曾经的福晟集团作为闵系房企的代表之一雷厉风行，一度杀入房地产行业30强。
其在全国各地积极扩张土地，两年中签下107个地产项目。同时顺势将全国业务规模推向千亿，在2017年位列房企新增货值榜单第七位。
同样，泰禾集团2010年上市时来势汹汹，是当时国内少有一家上市的地产企业。在2017年，泰禾集团通过极高的资产负债（2017年净负债率高达473%）借债并购实现了短期内的快速崛起。
其溢价购买全国一二线城市土地，收购各房地产公司股份，邀请大牌一线明星坐镇，风光无限，前途无量。
相比之下，如今的福晟成为历史，泰禾一地鸡毛。以两家企业为代表的闵系房企接连走下神坛，背后的运营方式在当下或许已经行不通了。
闽系房企近年来之所以势如破竹，很大部分就是依靠财务高杠杆的推动。但缺点是，在行业整体资金成本收紧后，财务杠杆推动力不足，增长就会明显乏力。
如今，房企中高杠杆的负面影响开始清晰地显现。我国已进入城市化的后半场，大规模向城市聚集的趋势减弱，对房屋的需求也渐渐下降。
此时继续保持高杠杆，就会导致负债建造的房子滞销，同时缺少来自购房者的房款无法偿还银行负债与利息。高杠杆—高周转—高回报的循环和平衡被打破。
为了追逐大规模的土地扩张，福晟曾一度以高价抢地。上海某房企投资总监曾说“福晟是出了名的收并购不计成本，现金流玩不转了。”
因此，风光正盛的福晟出现了致命的财务问题。
福晟集团数据显示，2019年上半年，福晟集团经营活动产生的现金流净额为-3.27亿元，而2018年同期为11.54亿元，大量购买土地的花费给福晟集团带来了紧张的现金流和债务。
在负债结构中，短期负债占比较高，为443.47亿元，占比59.82%，而其银行结余及现金约为9.85亿元，一年内到期的借贷金额为23.04亿元，现金不足以覆盖短期负债，短期偿债压力较大。
因债台高筑的福晟集团没有能力及时兑付与钜派投资共同发起的“钜福光晟并购专项基金”，部分主流银行开始打压福晟集团。
部分主流银行要求其提前还款，并取消许多已经审批的授信，导致福晟集团的资金链几近断裂。
相似的是，泰禾早期发展采取的方法也是闽系企业的常见战略——“高负债，高杠杆，高担保”。通过撬动资金，频繁发起并购，来开发那些价格低于市场均价的奢华住宅。
2017年泰禾凭借一线城市别墅豪宅——“院子系”迎来爆发，年销售额超千亿。泰禾董事长黄其森提出，2018年要冲击2000亿目标。
于是，泰禾大力在地价高昂的一二线城市购买土地。泰禾前员工曾透露，董事长黄其森明确要求，在广深拿地，要不惜代价。
2020年4月，泰禾集团的财务危机渐渐显现。7月，泰禾集团首笔15亿债券违约，超200亿借款逾期。泰禾发公告承认短期流动性出现困难。
上海房企人士表示：“时代在变化，通过高负债进行扩张的时代已经成为历史。”
闵系房企中较先出现衰落趋势的企业之一是泰禾集团。根据研究机构克而瑞的检测数据，2019年，其销售规模同比出现大幅下滑——前7月全口径销售额500.7亿元，排名位列第37。而2018年7月，泰禾集团全口径销售额为775.1亿，排名位列第19。
按此测算，泰禾集团2019年额销售同比下滑超过30%，收入陷入低迷。
同样收入下滑的还有正荣集团。其2017年营收增幅由2016年的238.8%降至36.92%，此后一路下行。
2018年至2020年营收增幅分别为：32.3%、23.09%、10.95%。2016年至2020年扣非后归母净利润增幅也出现同样的下滑曲线。
闵系房企加速高杠杆的背后，也导致了房屋质量的隐患。在福州创办总部的中骏集团就发生了一系列交房即维权的质量危机。
2020年5月，泉州的中骏·珑景阁的瓷砖脱落、屋顶漏雨、地下车位开裂、地下车库渗水、实景与规划图不符、结构不合理等一系列问题引发业主维权。
8月，中骏集团下的漳州长泰县的中骏·四季风华，疑因小区规划、绿化及物业收费等问题遭业主拉横幅维权。
关于房屋质量问题，福建省住房和城乡建设厅办公室就积极开展了全省房建市政工程安全生产暗访和远程视频安全质量巡查工作。其中位于漳州的中骏云景台项目因室外脚手架钢管和扣件材质不符合要求，被责令局部停工。
关于房屋质量问题，福建省住房和城乡建设厅办公室就积极开展了全省房建市政工程安全生产暗访和远程视频安全质量巡查工作。
其中位于漳州的中骏云景台项目因室外脚手架钢管和扣件材质不符合要求，被责令局部停工。
作为高速发展的房企，其管控体系必须跟得上其高周转的模式，步子要跑得快，更要踏得稳。
闵系房企追求高杠杆攻城略地的行为，不仅没有实现其快速发展的野心，反而使得其房屋产品质量堪忧，自身也负债累累难以为继。
在众多闵系房企深陷危机时，正荣集团正在实现着盈利能力的稳步增长。从其销售数据来看，2020年其销售额为1419亿元，同比增长8.6%；2017年到2020年复合增长率26.5%。
正荣集团不仅收入稳步提升，其负债率也在显著走低。
2020年，正荣的净负债率为64.7%，短债比例下降到29.1%，获得了中诚信及大公国际双AAA评级（国内两家权威信用评级机构对公司综合实力和核心竞争力的全面评估）。也正是这一优质的评级能帮助正荣在融资方面获得更多投资者的信赖。
正荣在闵系房企一片走低中保持自身的收入高增长，其最明显的做法就是，将总部职能横向地整合，合并职能类似或相同的部门以提高内部协作和决策的效率，同时提升企业的开发能力、销售能力。
除此之外，正荣通过总部带头，将决策权限下放至区域公司乃至项目公司，致力于各部门合力缩短开发周期。
闵系房企实现高价拿地的资金来源，很大一部分是通过多元化的融资渠道得来。上述房企充分利用了高杠杆率融资，但随着行业利润率下降，企业负债率升高，仅仅依靠高杠杆率融资必然不够。
正荣集团就着力深化和扩张与各大金融机构的合作，不断优化资本结构，在2020年获得了人民币2549亿元的额度，两项指标成功达到“三道红线”政策标准，管理层预计2022年将全面降至绿档。
总结正荣的发展方式，可以得出值得供其他房企参考的一些发展模式。
首先，提升企业内部管理的效率，保证高速周转，是企业保持活力的根本。闵系房企在追求短平快的发展周期和高周转的发展模式时，背后更需要企业迅速反应、灵活组织、上通下达的保障。企业的业绩从哪里来？很大一部分是从企业自身的治理和管理上来。
万科集团董事会主席郁亮在2013年两度率队考察阿里巴巴和腾讯，向互联网公司学习平台思维和生态系统建造方法。
同时又筹备去小米公司和海尔集团讨教管理经验，拥抱移动互联网战略，改善自身管理结构。
相比之下，中海地产集团的创新则不那么顺利。中海集团也希望改善自身走创新之路，但该企业创新业务的人多来自于该集团内部的地产业务板块，属于体制内创业。
他们的“中海特色”根深蒂固，难免因为沉浸在地产模式里时间太长而欠缺新业务需要的新思路和新模式。
一位前中海集团的中层人士评价说：“公司里一帮地产人自己琢磨新业务，就像‘近亲繁殖’，容易缺少外部思维的挑战和启发。”
其次，保持并拓宽企业多渠道融资。资本是企业发展的基本来源，是企业前进的核心动力。
以正荣为例，其坚持以现金流和利润为核心导向，严格控制对现金流的管理，同时要求提升企业全周期的经营效率，多渠道融资，开源节流，提升利润空间。
再次，提升投资精准程度，进行科学决策。正荣目前正在现有的六大区域（长三角、环渤海、中部、西部、珠三角以及海西）的一二线城市加大深耕力度。同理还有碧桂园坚持的“三四五线城市改善置业、新型城镇化是大周期，而城市轮动则是小周期”原则。
碧桂园主打三四线刚需改善，满足不同群体、不同阶段的生活需求。凭借自身产品“是实用也是生活”的优势，其“星府云天”系列在同类型产品中势必脱颖而出，更具市场竞争力。
在房地产调控和融资新规下，“闽系”房企频繁爆雷，其一贯激进的高杠杆、快周转模式的缺点暴露无遗。从激进扩张到负债累累，再到爆雷，闵系房企是时候改变老路走出一条新路了。
房产行业有追求单项目利润的机会主义者、有追求快速堆规模的速成主义者、有追求产品品质的小而美主义者，但稳扎稳打，不断向好的企业一定是长期主义者。
如何使闵系房企强劲发展、长久发展，而不仅仅是昙花一现？如何实现长期生存发展，规避风险？恐怕只有扎实稳打，树立标杆，锻造品牌，同时把握潜力区域的发展机遇，一步一个脚印才可以做到。
参考资料：
1、闽系地产商走下神坛还有哪些房企财务杠杆高得吓人（凤凰网房产）
2、闽系房企和它们的江湖（地产风声）
3、激进的闽系房企如何长期生存发展（苏秦）
4、坚守长期主义，这家闽系房企不一般!（地产同学会）
5、中海地产创新之困（格隆汇）
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