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建发观云（北京顺义后沙峪中央别墅区）之所以能把租金回报率跑到接近理财甚至部分情景下跑赢理财，不是单靠“房子贵租金高”碰运气，而是地段客群、产品代差、次新溢价、圈层租赁结构四件事叠在一起的结果。下面拆开说。

一、客群不是普通上班族，而是“价格不敏感型”陪读+外籍家庭

这类客人公司报销或家庭自付能力强，对月租 2.5 万还是 4 万没那么敏感，更在意“离学校近、精装新、物业稳、能长租 3 年”；

建发观云 208㎡大四居签 3 年、年租 50 万的成交案例，就是典型陪读长租合约——这种单子普通北京住宅小区根本接不住。

普通理财赚的是无风险利息；建发观云赚的是高支付能力客群的结构性租金，底层现金流质量不一样。

地块介绍

中央别墅区老牌社区（优山美地、丽京、龙湖滟澜山）楼龄普遍 15—25 年，外立面老化、精装过时、物业松弛，陪读家庭并不爱住。

建发观云 2024—2025 年交付，容积率 1.8、9—11 层精装洋房、建发物业 6.08 元/㎡·月、133—208㎡平层三/四居，正好补了“想要别墅区圈子、但不想住老别墅”的缺口。

地块位于，丁家洲地铁口，起拍价7241元/平，容积率2.2，溢价率11.21%，楼面价8052元/平，成交总价7.88亿元。

这边的界面很开阔，南向的公寓楼排布也不密集，东侧还有桃花河景观加持，又是纯地铁口，这个地块真的是越看越喜欢，难怪关注度这么高。

做什么产品

首先，抬板住宅是一定会做，毕竟新规的红利肯定要利用上，这个地块做抬板将会把价值最大化，原因是东侧桃花景观，还有南侧受公寓楼影响最小化。

做什么风格，大概率是海派风(不过还没完全确定)，建发的海派风很值得期待，我个人更倾向海派风。

不过有小道消息说，借鉴杭州建发抬板风格，假设哈，真是这个方向，那也太高级了，网上找了几张图片，就是巅峰南昌产品高度。

这个3层抬板设计，太顶了.....期待。

产品类型:有洋房、小高➕中高层，中高层按老版设计是沿抚生路排布，洋房就好排了。

面积段：应该不会有1期面积那么大，主力户型应该还是139平，大一点洋房158平左右。

交付标准毛坯还是精装？大概率是做精装。

因为南昌目前没有精装房在售，对于这个主力139平的楼盘，客户更亲睐精装房，毕竟找外面装修公司装修也不一定靠谱，我说句难听点的，给外面个体户装修公司坑，还不如交给建发精装靠谱，最起码交付的几个精装盘都还不错，特别是观唐。

至于那种400.500万的做精装交付可能标准和要求又不一样，做精装就不一定买单。

卖什么价格

首先，确定的是价格一定会比1期贵，即使做毛坯也会比1期贵一些，精装可能贵个2500到3000元/平米。

有些会说，你这楼面价比1期低，为啥还更贵？

首先，这个地块楼楼面价并不比1期少多少，毕竟代建的配套很多，比如：社区基础配套2400平加文化广场1处+小型多功能运动场790平以上，还有地下停车场100个+配建电信邮政所等等，而且东地块由于建了不少配套，其实是损失了容积率的，真实容积率比1期也高一些。

其次，明年朝阳高端新房没有竟品了，观潮起卖完了，江投清盘了，产投大面积到时候也没什么货量，整个南昌市大面积明年也将没现在压力大，开发商定价就更从容了，再加上全新抬板住宅以及更好的界面，价格就算毛坯比2期贵500-1000平我相信依然会火爆。

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