广州10万+楼盘分布在哪里?哪个区的房子较好卖?给你这些买房

最近踩盘的一个感觉是，10万+楼盘已经不是珠江新城的专利了。出了珠江新城，10万+楼盘已屡见不鲜、遍地开花。天河公园、金融城、牛奶厂、白云山麓、白鹅潭等板块均出现10万+楼盘。据不完全统计，广州目前二手项目已有51个、在售项目有16个突破10万+，即将面世的新盘，也有17个会预计达到10万+。打开市中心的地图，眼看着铺天盖地都是10万+，让人感觉到广州市场惊人的购买力。房价是人们用真金白银对区域价值投票的结果，10万+楼盘在广州遍地开花，说明过去那个以珠江新城为特别中心的金字塔结构，悄然发生变化。至少从楼市维度来看，广州已经呈现出多中心发展的格局了。基于此，今天用大数据为大家分析一下广州十一区的房价数据，看看哪个区的房子较好卖，并附赠较新的买房建议。01广州11区房价排名：白云番禺超过黄埔南沙从二手房均价来看，广州十一区的房价排名是怎样的？以下是在中国房价行情平台上统计的广州各区二手房均价，排名如下：

整体来看，天河排名前列，越秀第二，海珠第三，荔湾第四，中心四区遥遥先进，可以列为排名前列档。白云、番禺、黄埔的均价处在3-4万区间，可以列为第二档。南沙的均价处在2万-3万之间，可以单独列为第三档。增城、花都、从化的均价处在1万-2万之间，可以列为第四档。荔湾GDP虽然已经被南沙、花都超过，且面临增城的追赶压力，但房价仍然捍卫了老城区最后的尊严。去年大热的黄埔、南沙，均价仍然被番禺、白云压了一头。从热门板块来看，黄埔的科学城、黄埔滨江、知识城，南沙的明珠湾、南沙湾，价格都已经很傲娇，但这两个区都很大，想在均价上超过番禺、白云，还需要时间。毕竟，番禺比南沙近市区，白云比黄埔更成熟。这说明，房价受“经济活力”和“区位价值”两个指标的影响，两个指标都能拿高分的天河，自然稳居全市排名前列。经济较差、区位顶配的荔湾，房价仍然高居排名前列圈层。反过来，经济好、区位较偏的黄埔、南沙，房价和越秀、荔湾仍有不小差距。而经济、区位都不太理想的从化，房价自然在全市垫底。02广州10万+楼盘分布在哪里？2021年2月，广州在售约400多个新盘当中，据不完全统计，大概有16个新盘的均价超过10万元/平米。克而瑞数据显示，2021年2月底，广州大概有16个在售新盘均价在10万以上，其中天河区、海珠区均有4个，越秀区、白云区均有3个，荔湾、番禺各1个。

10万+楼盘出现在泛珠江新城、天河公园、淘金、老东山、琶洲、工业大道、老西关、同和、机场路、洛溪大石等板块。出现均价9万元/平的板块有：天河东圃板块、越秀区府板块、白云太和板块。我们再来看看10万+二手房的情况，下面借助贝壳找房平台，梳理一下广州各区的二手房价对应楼盘数量。二手单价10万以上的楼盘，贝壳上显示至少有51个楼盘，按区域分布来看，天河区有37个，越秀区12个，白云区1个，番禺区1个。二手单价9万+的楼盘，贝壳显示，至少有90个，其中天河区57个，越秀区27个，海珠区2个，番禺区1个，白云区3个。二手单价5万+楼盘数量，贝壳显示至少有1114个，其中天河区435个，越秀区430个，荔湾区41个，海珠区128个，番禺区39个，白云区30个，黄埔区9个，增城区2个。由于贝壳在不同城市的市场占有率不同，所以上面的数据仅供参考，可能与真实情况有差异。02哪个区的豪宅较好卖？以下是广州近6年千万级房产成交量情况：

来源：克而瑞，图中2020年数据截止到2020年12月15日，非全年数据广州近6年，2016年和2020年是豪宅卖得较好的两年。其中，2016年成交1421套，成交均价为47897元/㎡；2020年成交量突破1295套，均价突破67400元/㎡。放到全国一手房市场来看，广州在2千万~3千万房产成交量中，数据也是名列前茅。

再看一下广州各区，2020年一手豪宅成交情况：下面是克而瑞统计的广州2020年1月1日至2020年12月15日，各区豪宅成交量：

来源：克而瑞越秀、白云、天河，三个区的豪宅带货能力最强，均超过200套。其次是番禺、海珠、荔湾，均超过160套。从套均总价来看，天河较高，达到2281万/套。其次番禺区的套均总价也超过2000万。越秀区的套均总价不算高，说明多数为单价高、面积小的户型，这可能和越秀区学区房较多有关。此外，南沙千万级豪宅成交量居然超过了黄埔。这可能是因为南沙拥有较好的山海资源，适合做豪宅，比如灵山岛尖，贡献了不少高总价户型。相比而言，黄埔不靠海，缺少水元素，豪宅市场相对弱了一些。从趋势来看，中心4区里面越秀、荔湾、天河、海珠因为土地资源有限，一手豪宅的未来市场，面积较大的白云区、番禺区、南沙区可能会逐渐占据主导地位。04哪个区二手房的流动性较好？下面是克而瑞统计的广州2020年各区一二手成交量：

来源：克而瑞上图数据可以看出，广州有三个区的二手市场占有率超过了80%，越秀区二手市场占到90.3%，海珠区占到90.3%，天河区占到84.3%。也就是说这三个区的二手市场是非常活跃的。荔湾也同属中心区，二手市场占有率只有59%，这跟它的新房库存较大有关，中心4区里面，荔湾确实新楼盘数量比较大。增城是广州新房大粮仓，但其二手市场占有率也达到了36.2%，比黄埔、从化、南沙都还要高，从新房、二手房表现来看，带货能力也是OK的，主要是因为房价较低。从数据上来看，南沙确实是以新房市场为主导，二手市场占有率在全市较低，但是南沙具有很强的可变性，发展势头良好，数据显示南沙新房去化周期非常快，核心热门区域二手市场其实也是相当活跃，只不过还没有蔓延到全区。从去年的表现来看，新房成交方面，增城区是“带货之王”，成交25700套，全市排名前列，其次南沙区卖出18523套、黄埔区卖出17727套，新房成交最少的是越秀区。二手房成交方面，番禺区成交20702套，排名排名前列。天河区成交17303套，排名第二。考虑到天河区比番禺区房价高不少，所以天河区成交量的含金量更高一些。05哪个区的库存量较大？下面是克而瑞统计的截止今年2月底，广州各区新房库存情况：

数据显示，新房成交量、库存量较大的都是增城，其次是花都和南沙，库存量最小的是越秀，只有503套，不到荔湾的1/10。增城一直是广州楼市的「粮仓」，广州每卖4套新房，就有一套在增城，如此大的新房成交量，也一度让人担忧增城的二手市场，但从数据来看，增城二手市场很OK，2020年的总成交量达到1.4万套，在全市仅次于天河、海珠。而且，增城二手市场占有率达到36.2%，比黄埔、南沙更高，这说明增城的二手市场已经起来了，买新房的人不用太担心转手问题。06买房建议如果要给建议的话，天河、海珠、越秀这三个区，居民收入高，老旧小区多，居住升级的需求非常强。所以这三个区，但凡是品质稍好一点的小区，价格都非常非常坚挺，如果是一手房，基本要靠抢。在这三个区买房，一手、二手都可以买，而且再旧的房子也不愁卖，毕竟总体供求关系非常紧张，始终是客多房少，什么时候买入都是对的。荔湾区二手市场卖不起价，面临被黄埔、南沙赶超的压力，但一手市场很坚挺，广钢、广船板块的新房价格，毫不逊色于东圃、黄埔滨江等热门板块。这说明，荔湾新房的供求关系还是很紧张的。其他区的供求关系就没那么紧张了，大家要尽量买新一点的房子，「地铁」、「学位」、「产业」、「品质」、「物业」五要素一个都不占的房子，就别买了。南沙在限购的情况下，一手房成交量能够直追增城，非常厉害了，但其二手市场真的太差了。所以，在南沙买二手房，一定要聚焦蕉门河、明珠湾两大核心板块，否则会担心二手市场的转手问题。另外需要注意的是，增城存量市场正在觉醒，值得关注。番禺房价虽然在涨幅上输给了黄埔和南沙，但其二手市场的活跃度远超后者，这说明番禺楼市的真实需求量更大，也更刚性。