罗能钧:数智技术赋能商业办公楼全生命期价值

　　2022年1月6日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"变局与破局：商业地产的下一个十年"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过300位嘉宾出席论坛，深刻解读新时代写字楼产业园市场的变局，探索高质量发展要求下行业破局之道，共同开启中国商业地产新发展模式下的"下一个十年"。

　　中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，采取现场交流+线上直播的形式，50家权威主流媒体及地产、财经等专业媒体，对本次会议进行了直播和报道，100余万人次在线观看了年会直播。

　　基于中信大厦的探索与实践，中信和业投资有限公司副总经理罗能钧在论坛上分享了数智技术赋能商业办公楼全生命期的价值。他表示，从商务写字楼全生命周期来看，数字化和智能化技术改变了其产业逻辑，赋予其新的价值内涵，并通过商业办公楼数智平台赋能，把商业办公楼升级为可感知、可分析、自适应的智慧建筑。中信大厦基于BIM、大数据、物联网、人工智能技术，采取三级平台架构，建立大数据中台，实现设备状态在线实时监控，信息互联互通。

　　以下是罗能钧演讲实录整理：

　　数字化和智能化技术是当下一个热点，今年两个热点词：一个是双碳，一个就是数智技术。现在很多行业企业都在谈数字化、智能化技术的应用，今天主要结合中信大厦分享一下商业办公楼这种产品对于数字化和智能化技术运用的思考和实践。

　　国内第五高楼——中信大厦

　　首先介绍一下中信大厦，高度为528米，现在国内是第五高楼，全球第九高楼。国内较高的是上海中心大厦，高度为632米；第二高是深圳的平安金融中心，高度为600米；第三高、第四高是广州的周大福金融中心和天津的周大福金融中心，高度为530米。

　　中信大厦总建筑面积44.7万平方米，其中地上36万平方米，地下8.7万平方米。大厦主要的功能是办公，上面一共七个办公区，其中Z7区现在是中信集团的总部，Z1区到Z3区是中信银行总部。整个楼出租率现在达到90%以上，每天的办公人数现在是在5000多人。

　　整个大厦从开发建设到运维，已经有十年的时间，前面的八年是开发建设，一共有402家单位参与了开发建设，后面的两年是运维。在整个过程中可以发现，超高层建筑这种产品要形成数字化和智能化的有效运用，将涉及到方方面面，不只是企业的数字化和智能化，也涉及到行业的数字化和智能化。从开发建设到运维整个过程中，中信大厦运用了很多技术和管理创新，也获得了行业的高度认可，已拿到了30多个奖项。

　　数智技术赋能商业办公楼

　　从高端商务写字楼全生命过程来看，数字化和智能化技术能够为它带来什么？从三个方面来看，一是产业逻辑，二是价值内涵，三是商业办公楼数智平台的赋能。

　　首先是数字经济时代商业办公楼的产业逻辑变化。当下已经处于一个数字经济的时代，它与农业经济时代和工业经济时代不同的地方在哪里？在于数据成为新的生产要素。数据是从土地和劳动力、资本和技术这些传统的要素里面产生的，并且不断地对它们赋能。数据是可分享、可复制的，而且在分享过程中还会创造更大的价值。所以就产生了现在新的生产组织模式，叫做“平台+生态”。

　　对商业办公楼来说，在这种“平台+生态”的新模式下，入驻的企业客户提出了种种新要求。特别是疫情时代，更是能感受到在写字楼里这些新技术应用的迫切性，例如对办公空间空气质量的要求、对设备设施改进的要求、会议的视频系统要求等等。

　　数字经济时代，商业办公楼面临数字化转型，智能化技术把商业办公楼升级为可感知、可分析、自适应的智慧建筑。在盖大楼以前有BIM技术，是虚拟的在电脑上做技术。等到大楼盖完以后，所有的设备设施已经投入了使用，控制系统已经投入了使用，需要考虑的是物理的实质大楼和电脑上虚拟的大楼怎么实现对应，提高运行效率。这就是在大厦里面数字化和智能化技术的应用，在实践中还有很多的痛点在具体场景难以落地，需要更深入的研究。

　　其次是价值内涵。从两点来看，一个是BIM技术，这是从技术的层面说的。要实现一个大楼智能化，首先要数字化，通过BIM技术建成数字化的模型。中信大厦到目前为止的数字模型，是由业主牵头来做的，形成了比较好的数字资产。另一个是IPD模式，是一种集成化的交付模式。从管理方面来讲，谁是信息的集成者、谁是信息主要的协同者，谁将对这个数字产品有一个较好的管理。中信大厦是基于EPC方式做的，遵循的是共赢的理念，在商业模式上从合同关系变成伙伴关系，这是一个重大的集成。

　　再就是商业办公楼数智平台的赋能模式，这就是具体实践，涉及到数智技术目前在行业的具体应用。在很多高科技公司的总部大楼可以看到这些新技术的应用，中信大厦在这方面也做了很多探索。在具体做的时候，需要通过四个阶段。

　　排名前列个阶段，首先要把写字楼要数字化，也就是建模型。第二阶段是模型里面的数字要连起来，就是网络化。第三是从自动化到智能化，现在很多设备设施首先是自动化，然后要实现智能化。第四是持续改进，最终目的是大厦的保值增值以及给大厦里办公人员带来品质体验。

　　中信大厦的探索与实践

　　中信大厦基于BIM、大数据、物联网、人工智能技术，采取三级平台架构，建立大数据中台。平台功能模块化，分为智能楼控、智能安防、智能消防、智能能源、智能运营等模块，实现设备状态在线实时监控，信息互联互通。

　　中信大厦的数字化和智能化的应用，主要体现在它的机电系统，采用了30余项新技术，主设备系统有12个，设备的子系统有63个，设备设施有34000多台，信息控制点有65万个，所有这些都通过新技术来进行提升。

　　举两个非常简单的例子，一个是漏水报警。超高层楼宇管理的漏水是运维里面非常重要的问题，因为它是高压，所以大厦里一般都配置三个系统，包括漏水监测系统，有水浸传感器，另外是安防监控系统，再就是给排水监控系统。基于物联网的改造，中信大厦将这三个系统打通，某个地方一旦漏水，漏水报警开始报警，安防系统摄像头很快能拍到现象，给排水系统马上就能关闭最近的阀门。所以大厦的数智运维，体现在这些细节处理上，这就是数智技术带来的价值。

　　另一个例子是能源管理系统。中信大厦的Z-BEMS能源管理系统不只是统计大厦的能耗数据是多少，还对设备设施的运维系统进行实时的监测、实际的控制。在能源管理系统里面有两套系统，除了能源的计量以外，另外一个技术就是对运行系统进行监控。中信大厦的能耗评估体系和故障诊断流程已经运行了两年多，取得了非常好的效果。

　　所以建立一个高品质的大厦，除了整个智能化系统的管控以外，在设备选型的时候，每个系统的节能、运行的效率都应该细致的去考量。面对国家高质量的发展的要求，希望商业办公楼能够在增量转入存量的这个阶段，从机电设备设施系统开始，从数字化和智能技术的导入开始，最终实现可持续高品质的发展。