年度白皮书展望篇 I 销售额有望企稳回升,境内融资渠道全面通畅

一、行业宏观

由于购置土地费用和新开工降幅明显大于销售金额降幅，2023年市场供应端仍将盘活存量、去库存为主要任务。2023年销售市场将有恢复迹象，房企2022年虽然在土地市场上相对谨慎，但通过加快尾盘促销、现有停工库存和正在动工还未获得预售证的项目的施工进度，以及新开工还未动工的土储，仍然可快速转化为可售货源。因此从整体市场上看，销售量价有望趋稳，市场信心将逐渐重铸，但新开工面积调整态势未见明显改善迹象，竣工面积有望随着各地“保交楼”过程的深入而有所回升。开发投资方面则仍需要销售端的明显回暖作为自身回暖的有力支撑，因此投资尚且难改继续下行的颓势。

二、销售业绩

全国商品房销售额有望企稳回升。2022年全国商品房销售额增速达到近十年来的最低值，为了稳定房地产市场，2022年四季度，监管部门密集出台利好政策，从供需两端救市，但政策放松传导至需求端需要时间，短期市场下行的态势将会持续。2023年，随着宏观经济的修复、政策逐步传导到市场，全国商品房销售总额有望企稳回升。在价格方面，多地的限价政策或出现松动，以价换量的态势将会继续，在供应方面，受到资金压力大，房企拿地规模缩减等影响，房企新开工面积会将进一步下滑。

具体到城市方面，各线城市之间将会进一步分化。一线和核心二线城市受益于人口虹吸效应，拥有强大的刚性和改善需求，有望实现快速的企稳回升，2023年有望保持较高销售规模和增速。而弱二线城市和三四线城市人口净流入数量不足，经济疲软，导致需求支撑能力较弱，将面临更为严峻的市场下行趋势，商品房销售规模和增速可能会进一步缩水。

三、 企业融资

从短期来看，房企境内债融资渠道逐渐畅通，而境外融资环境亟待修复。

融资三箭落地后，房地在境内融资方面得到前所未有的支持，非常有利于防范化解优质头部房企风险，改善房企资产负债状况。而不同于信贷和债券政策，此次决策层在股权融资方面的调整同样惠及风险房企。再融资目的主要还是促进保交楼，化解行业风险，此次对于出险房企的政策覆盖能够帮助企业优化资本结构，进一步推动出险企业的债务风险化解工作。对于出险企业来说是一个宝贵的机会。

由于2023年一季度房企面临较大债务压力，其中境外债务压力更是超过1000亿，违约风险依旧压在房企身上。由于境外债的发行趋势是发行难度逐渐升级，成本逐渐上升，部分房企甚至面临境外融资渠道关闭的情况，只有那些优质房企将成为境外债发行主体。近期优质民企获得“内保外贷”资金，主要用于偿还境外债，但从整体上看，房企仍面临不小债务压力。

从长期来看，“三支箭”确实能显著改善地产融资环境，使得房企信用风险将逐步缓释。但如果想真正修复地产预期，真正实现融资市场的全面畅通，仍需房企有稳定的销售业绩作为支撑，以此赢得融资市场的认可。

四、土拍市场

党中央针对房地产市场提出了房住不炒，稳字当头的指导方针。在这个具体指导方针下，土地市场大起大落的情况预计不会发生，同时也更加强调因城施策。针对2023年集中供地市场，焦点研究院结合近期的政策和2022年集中供地走势提出以下4点预测：

1、在融资政策方面，近期融资利好频出，银保监会发布16条融资新政，针对保交楼项目和出险房企融资窗口均可以融资，证监会指出上市房企的股权融资窗口再次开放。房企的融资渠道打开将会对房企后续拿地带来现金流，有望改善现阶段土地市场的低迷。

2、在集中供地政策方面，2022年的政策出现了一个明显的变化，有多个城市将集中供地批次调整为4次，个别调整为5次和6次。集中供地政策的初衷是为了稳定地价防止土地市场竞买热度过高，但是现阶段土拍热度已经出现明显的下滑，在因城施策的背景下，预计后续集中供地政策出现松动的可能性较大（被取消或者变化为少量多次），届时房企拿地将会更加灵活。

3、在市场格局方面，随着融资利好的逐步落实，银行等机构为了防止违约和呆账的发生，主要是针对优质房企提供融资，出险房企获得融资主要是针对旗下项目，后续出险房企资金仍旧较为紧张。预计2023年国央企将会继续成为拿地市场的主力，出于对经营风险的控制，在市场彻底走出低谷以前，优质民营房企不会大量拿地，小型民营房企拿地份额占比较少的情况将会继续。

4、在市场热度方面此外，出于投资安全性的考虑，房企拿地仍会倾向于热门城市和热门板块，经济能级较弱的城市土地供应量明显下滑或呈常态，针对楼市表现较差和城市中的冷门板块，房企拿地意愿较低，这就使得不同城市和城市的不同地块溢价率差距较大，后续土地市场的分化态势将会继续。