华润置地缘何“逆势加仓”?

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

“黑铁时代”的房地产行业，企业之间分化加剧：有的房企为了摆脱流动性困局而焦头烂额，有的则在大举抄底扫货，显现出了强烈的规模扩张欲望。

华润置地即为逆势扫货的房企之一。焦点财经注意到，7月12日至14日，华润置地一口气于成都斩获了6宗地块，拿地面积达393亩，拿地金额达87.15亿元，是成都第二轮集中供地中拿地耗资最多的房企。

同在7月12日，华润置地还以24.3亿元总价摘得了南京秦淮区一宗地块，溢价率0.83%。换言之，华润置地三天内的拿地金额即达到了111.45亿元。这一数字甚至超过了不少房企整个2022上半年的表现。

中指院统计显示，龙湖集团、保利置业、厦门国贸等虽同为“稳健型”房企，但2022上半年的拿地金额分别只有93亿元、92亿元和88亿元，均未超过百亿。

一手拿地，一手融资

华润置地之所以敢于在弱环境中豪掷百亿拿地，与其畅通的融资渠道不无关系。上述百亿拿地之举祭出后不久，华润置地即成功发行了不超过20亿元的公司债，票面利率仅3.37%。募资用途上，不超过10亿元（含10亿元）用于偿还有息负债，另外10亿元用于补充流动资金。

据焦点财经梳理，今年上半年，华润置地先是于1月份获得了招商银行授予的200亿元并购融资额度，后又在2月至6月期间，陆续从银行获授14笔贷款融资，总额超210亿元。整体看，不论是融资次数亦或融资金额，该公司2022上半年的水平皆已超过了去年全年。

偿债方面，据财报，华润置地2022年的到期债务约为550亿元，其中银行借款497.5亿元，中票及债券52.5亿元。而其截至2021年底的现金及现金等价为1087.48亿元，现金短债比接近2倍，短期偿债无压。

大举拿地的背后，亦体现了华润置地的扩张野心。今年5月初，华润老兵李欣接任董事会主席，更在多个场合公开表态，公司对规模没有要求，但一直对行业排名有追求。其还提及，到2025年，华润置地的销售额、商业租金要在2020年的基础上翻番，再造一个华润置地。

逆周期拿地，希冀“弯道超车”

回溯可知，近几年，相比一众高速增长的民营房企，华润置地表现得四平八稳，排名也一直在行业前十徘徊，更曾一度跌出前十。2021年，部分头部房企销售失速，行业排名重新洗牌，华润置地的销售排名有所提升，最终录得第8位，上升一个位次。今年前6个月，其再度以1210亿元的销售金额，排名行业第5位，相比去年同期提升了3个位次。

排名有所提升的这两年，也是华润置地拿地力度较大的两年。据中指院统计，2021年，华润置地共计新增61个项目，新增权益土地储备1107万平方米，拿地销售比45.5%，超过了40%的拿地红线。2022年，其拓储力度有增无减，上半年的拿地金额为392亿元，排名行业第二，权益新增货值为710亿元，排名行业排名前列。

今年以来，不少房企忙于解决自身的债务问题，无暇拿地，这也为华润置地“弯道超车”提供了机会。据克而瑞统计，相较去年第三轮集中供地，今年福州、北京、合肥、武汉、厦门、青岛等7个完成首轮集中供地的城市地价水平，大部分出现下降。业内认为，华润置地此时大量囤地，可降低土储成本和经营风险，为未来发展准备更加充足的可售货值。

不过，即便短债无压、逆势扩张机会犹存，华润置地的毛利率下降问题却不容忽视。据财报，2021年，受拿地成本高企及量价齐跌的行业销售大环境影响。华润置地开发物业的毛利率仅录得23.7%，同比下降5.4个百分点，核心净利润率更是只有12.5%，同比下降0.9个百分点。

近几年，房地产行业整体的毛利率和净利率都处于下滑状态，华润置地也不例外。据财报，2018年至2021年，其毛利率分别为43.39%、37.89%、30.86%和27.0%。净利率分别为22.5%、23.3%、19%和15.30%。不过，华润目前整体还处于行业较高水平。