上海楼市:积分不够的刚需,就只能接受涨完之后的价格了!

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，我的总预算800左右，小孩3岁，2024年上小学，暂无户口。头部学区感觉资金量不太够，现阶段想法想买一个到虹桥通勤距离不远，适合孩子学习生活，有升值潜力的房子。之前看了核心区和万科天空之城附近的房子，但是感觉价格涨得过高，不知道会不会站在高岗。麻烦推荐几个思路，看看有没有其他有价值的区域。谢谢你。

回答：你好，你买虹桥，就意味着放弃学区，800买学区房，目前市场上基本都是居住品相较差的房子了，莘庄春申七宝的二梯队或者非菜，相对住起来好一些。至于价格，目前不存在没有涨的地方了，除了太差太老的楼盘以外，几乎都有30%左右的升值幅度。要说价格相对低的，就只有限价新盘，基本还维持在去年底的价格。积分只要满足，也可以放弃学校需求，那可以考虑参加摇号，徐盈路和蟠龙路都有不错的项目。积分不够的刚需，就只能接受涨完之后的价格了。

提问：早上好！曾叔，我父母海联花苑一期房子最近挂牌出售中，因为是父母仅有的一套，心里总是希望卖价高一点，但是中介说要快点出手，后面房价要跌了，我是不相信的，但是上次曾叔也说过这个区域房子只适宜自住，建议出手，可是考虑到15号线刚开通，人气不旺，所以房价暂时还上不去？调控政策陆续出台，我只想了解这个区域是否能再卖高一点？卖房的学问哪里可以看到？

回答：你好，海联花园一期，金虹桥，地段是没问题的，生活气息好，宜居，缺点是产品楼龄较老，没有优质的公办学校，如果是楼龄新一点的3期那都还可以继续持有。目前海联花园挂牌量也不多，不愁卖呀，具体看下置顶《卖房手册》。

提问：曾叔好！请问，首次买房需要考虑升值吗？

回答：你好，对于考虑房子能否升值这一点，也是很容易被一些买房者忽略的一点，尤其是初次买房的，说我就是自住，不想炒房，不需要考虑升值，升值其实跟炒房无关，但其实不是这样。举个例子，同地段两个住宅项目，户型、规划等等差别不大，一个有独立的70年产权，买后可以交易，一个没有独立产权，你只能住，可以住70年，也可以传给子女住，但是不能交易，价格比有产权的便宜30%。你选哪一个？大多数人都会选那个有产权的。所以，现在来说：即使让你花小的代价，解决住的问题，但是让你错失了升值的机会，不能自由交易，是不值得的。房子是一个家庭重要的资产，未来还很长，有很多不确定因素，一定要选升值潜力大，能变现的。

提问：你好，曾叔，请教七宝万科城市花园一期94年飞机跑道下面的房子能买吗？也算对口学区房，并且不到500w就能买三房，就是房龄太老正好25年了，不知道5年后还好转手不？

回答：你好，算是闵行二梯队学区吧，只能说尚可。主要是房龄太老了，流动性有问题，而且真的是有点吵，未来卖房有点困难。我有几个粉丝在卖这个房子，挺难卖的。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔，老师您好，请问下购买有二次抵押的二手房会有什么风险，如何规避，谢谢！

回答：你好，赎楼有风险。我有一个朋友买了一套房，刚付完首付，房东的所有银行账户和房子都被查封了，现在还没有打官司有结果。找专业人士做好尽调，吃不准的就别碰，世界上有那么多房子，干嘛非要买这套。别贪便宜，就不会有大坑。

提问：星叔您好，之前看了您分享买房方面的经验知识1)选择顺序：区域>位置>学区>品质>面积>户型>配套。2)一房和房龄太老的保值能力和未来转手不理想。那想问一下在资金有限的情况下，房龄、几房、是否电梯房在选择顺序中的排位呢？本人在深圳龙华工作，以后长期在珠三角区域发展，买房近一两年没太考虑自住，主要是保值增值，怕以后买不起，如选择总额150万左右的房子。布吉或者塘厦，您觉得哪个更好？或者其他建议？

回答：你好，先说结论：资金有限的情况下，塘厦我更建议。具体分析一下：1，一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。2，深圳：200万以内的房子，特点如下：老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易；面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅。深圳投资回报率高的新盘，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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