“投资客变多,捡漏空间变小!”北京法拍房新政后涨价,业内人士称咨询量暴增

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

“如果在新政前，这套房子可以900万拍下，但新政出来后，报名人数从原来的5至6人，增加至现在9人左右，价格也上升至950万。”

“但这套房子市场价为1100万，所以大家还是相对理性的，并没有如之前出政策那样。”

这是肖然近期参与的一套法拍房，她是上海法拍资深人士，专注于这一细分领域10年，“517”楼市新政后，上海出台“沪九条”，但在她的感知中，法拍市场相对平稳。

虽然参拍报名人数增加了三分之一，但价格并没有想象中（涨的）那么多。“新政前可能在8折以下，新政后可能就到8折朝上，甚至85折左右，现在大家都极度冷静。”她指出。

类似的情况，也发生在深圳和北京。

北京资深法拍经理杨栋胜告诉搜狐财经：“517政策后关注的人明显多起来了，拍的人也多了，尤其是通州尤为突出，参拍人数增加了近一倍，价格也上涨了。”

专注于深圳法拍人士钟迪旺也有相同的感受：“明显能感觉到最近参加的人数往上走，之前都是三五个人，现在动不动十几二十个人。”

“深圳法拍房成交价没有明显的上升，折扣率依旧处在85折左右。”另一位在深圳从事法拍咨询工作的朱志强指出。

中指研究院数据显示，截至目前，核心城市中仅剩北京尚未落地517新政，新房仍延续调整态势，二手房则在以价换量带动下保持较高活跃度；沪广深在优化限购限贷政策后，新房、二手房市场均有一定程度改善。

具体细化至法拍房市场，北京、上海和深圳在517新政后有何变化，搜狐财经通过咨询多位当地资深法拍人士，从他们的一线感知来呈现市场变化。

北京：投资客变多，有人一年倒腾3次赚150万

在杨栋胜的感知中，“430新政”再叠加“517新政”后，北京的法拍房投资客明显增加，咨询量明显变多。价格也有所上涨，但不是太多。

从北京整体成交来看，法拍房一般是市场成交价的85折左右。517新政后，折扣率变为85折到88折。“捡漏空间没有之前那么大了，五环外放开了第二套限购，参拍人数变多了。”

尤其是通州放开限购后，因为此前是价格洼地，好多人很看好副中心前景，想在长期持有一套房子。“但通州目前还不太适合投资，因为快进快出受限。”

瀚海数据研究院数据显示，5月份北京法拍房火爆成交30亿，住宅成交单价5.73万/㎡，环比上涨1.60%，同比上涨9.35%，较5月二手房单价6.14万/㎡相比，折扣率6.68%。通州区有效上拍65套，成交31套，以47.69%成交率位居第一名。

在杨栋胜接触的人群中，投资客主要有两类：一类是由刚需转变而来，拍下第一套后，发现价差挺大，转到二手市场能赚差价，心理逐步发生变化，从刚需客变成投资客；

另一类是手上握有大量现金，却不知到该干什么的人群，尤其是近两年投资股票、基金和理财产品的人群，开始将投资阵地转移到法拍房市场。

“这是一本能算清楚的账，拍价出多少，转手能卖多少钱，最终收益率如何，前期都能算出来。” 杨栋胜分析道，投资法拍房收益率至少8%，一进一出半年时间，一笔钱一年可以投资两次，收益最低能达到16%。如果收益率为6%，相当于一笔失败的投资。

“即使现在市场行情不好，我还遇见过一年倒腾3次的，就是从去年5月份到现在。他手头有400万多，说是一年赚了150万左右，收益率37%。”

杨栋胜强调，投资法拍房快进快出很关键，不管市场好与坏，两三个月内出手，这期间内价格波动一般可控，不能等到半年以后再出售，无法预测市场的涨与跌。关键因素在于对前期风险的把控，以及腾房周期的长短。只要腾房周期缩短，就能随时出手。

由此也导致一种现象，法拍房再转手的价格，一般是同小区内二手房单价最低的房源。

谈及此处，他特别提到了望京区域，去年有人拍下后没有立马转手，一分钱没赚。“望京区域降价较为严重，如果去年5月拍到手还没转手，现在房价已跌至了当时的法拍价。”他解释称。

“一般不会出现砸手里的情况，主要就看赚多还是赚少，前期拍的时候要把降价空间预留出来。” 杨栋胜指出，朝阳、大兴和丰台区的法拍房，很受投资客青睐，尤其是朝阳区，已成为投资热门区域；东西城和海淀，因为老破小较多，有的房源学区被占用，出手周期太长。

深圳：参拍人数增加，价格没有上升

“不能说深圳法拍市场较热，只能说参与的人相对积极而已。” 钟迪旺指出，去年价格低，但观望者较多，报名着较少，参拍者七折多就能拿下，可以说是捡了大便宜。但今年政策频出，很多人认为已经探底，参拍者变多。

虽然深圳跟进了517新政，但他认为二手房市场并未转好，还是老样子，价格也没什么变化。“罗湖区热度相对较高，但价格还是起不来，只是交易量更活跃一点。”

深圳分区优化限购，相当于划定了核心区与非核心区。此外，福田区和南山区以价换量的业主很多，都想尽快出手，但政策出来后，这些业主虽然愿意出手，但降价幅度开始缩窄。

“对于法拍市场而言，参与者的出价和竞拍热情比之前要高。” 钟迪旺说道。

朱志强对此也感同身受，法拍房是楼市的晴雨表，因为其成交价可以直接反映在数据层面，就像股市一样，多少人参与竞争、收盘价如何，都显而易见。

深圳法拍房市场主要有三类群人，分别为初次上车人群、改善型和投资客。其中，初次上车的参拍热情高，较为活跃。

从他的观察来看，近期市场是冰火两重天，政策热度很高，但实际成交尤其是法拍房市场，并没有想象中那么热闹。报名人数虽有所增加，但是成交价没有明显的上升，折扣率依旧处在85折左右。

“今年楼市整体的回调力度比较大，回调幅度大概有15%，短期之内不会改变，整体下滑的态势还没有遏制住，因为广州和香港的楼市都在回调，深圳楼市也不会孤立。”对于深圳楼市的走向，他依旧较为悲观。

上海：法拍人群以刚需为主，投资客聚焦在豪宅

“我以为那套法拍房，最后成交价会达到1000万，但最后是950万，比我想象中要理性。”肖然说道，现在市场上有一套同样的二手房，价格已经谈到1150万，但业主还未松口。

“卖家还难以接受当下的市场，内心不甘，不太愿意降价太多。”在她看来，如今购房者极度冷静，甚至冷静过头，他们已形成一个共识，新政后大涨大跌的可能性很小。

在这种背景下，新房市场进入一种平和状态，热度变高，浦东因沪漂较多，交易速度高于浦西；二手房市场反而陷入胶着，不少人业主认为新政是利好、想涨价，但买家并不接受。

不同于二手房市场的胶着，上海法拍房价格有上升。据她估计，新政后整体上调了5%左右。“此前可能在8折以下，之后可能就到8折朝上，甚至85折左右。”

在她接触的人群中，上海当下购买法拍房基本以刚需自住为主，而投资客人群主要聚焦在豪宅，如九龙仓、融创滨江壹号院和翠湖天地的法拍房，预算基本在5000万至1亿之间，投资客居多。而且，豪宅价格受政策影响不大，上海豪宅一直很热。

相比于2020年，上海豪宅价格跌幅不小，如翠湖一期和二期的房子，动辄20万一平，甚至四期最高的成交价达到30万一平。如今，四期价格为20万左右，其它几期也降至16万至17万，很难再往下跌，对于投资客而言是一个好时机。

对于法拍房价格的后续走势，她认为目前最关键的是购房者自身没有钱，超前消费完全处在收缩状态。所以，法拍房价格后续波动不会太大，可能8折的房源会变为85折，9折是上限。部分在市场买不到的豪宅，法拍价可能会超出市场价。

“当下确实是一个不错的买房时机，我认为是可以出手了，在可接受的价格范围内，尽可能的选择优质资产，因为接下来的政策也不会比现在更多了。”

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