为什么买房的刚需正在消失......

在这几年的楼市调控中，北京、长沙、廊坊堪称三大“优等生”。

但省级层面的调控冠军非海南莫属。

不过，现在就连海南，也挺不住了......

1.楼市调控“排名前列省”，松了？

海南从2018年就开始布局了，三亚、海口、琼海的限购门槛一度直逼北上广深（外地人需要60个月社保）；

中部生态保护区的几个县市，限购甚至超过了一线城市——非当地人禁止购买；

至于其他普通城市，限购门槛追上了大多数二线城市（外地人需要24个月社保）。

不过，这个世界往往充满了变数。随着形势的变化，海南在壮士断腕4年之后，向房地产行业伸出了橄榄枝。

19月17日，海南省政府官网发布“关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0版)》的通知”。

在第16条稳定房地产开发投资部分，一口气对楼市进行了多方面的放松。

这是继海口今年“5.15”放宽房地产政策4个月后，海南又在全省铺开、进一步松绑楼市的大动作！

在供给端，连续按下2个暂停键来降温楼市，一个是暂停批地，一个是对有地的开发商暂停批建，直接倒逼海南楼市去库存。

在需求端，外地户口7成首付，5年限售，加上此前已经上涨的高房价，使得海南的买房门槛非常高。

现在，海南进一步在供需两端同时放出信号，放宽调控，实属罕见。

而楼市的不断“松绑”，恰恰证明房地产现在真的“凉透”了......

2.宽松政策下，为何刚需在慢慢消失？

事实就是，买房的人越来越少了......

至于原因——有人说房价虚高，无人接盘；有人说整体经济环境不佳，影响了购买力......都有道理。

但是反过来想，这么差的市场中，依然在买房的又是哪些人呢？

郁亮说，是刚需。

8月底万科的年中业绩会上说，郁亮明确提了，住房刚需仍然强劲。

在我们的刻板印象里，刚需指的往往是年轻人上车的房子，解决的是“从无到有”的基本居住需求——户型小、位置偏、生活配套也一般。

总结起来，就是低门槛。

但是，事实却刚好相反。

根据近期的成交数据来看：

成交户型功能性更强了。三房及以上户型是成交的特别主力，2房及以下户型几乎已经退出市场。

成交面积中躯也持续上移。1-7月成交主力面积段是100-140㎡，120-140㎡及以上的面积段占比全线上扬。

也就是说，当前市场环境下，最刚性的需求显然不是我们所谓的“刚需”。

传统刚需正在消失......

为什么呢？

首先，人均住房面积越来越大，大家不缺房住了。

其次，传统刚需大部分都进入了二手房市场。

过去二十年，我国销售的商品房接近200亿平，其中大量房源就是刚需户型，这些户型作为过渡房，在二手房市场的换手率非常高。

而二手市场的小户型供应，吸纳了大量真正的刚需，所以新房市场的刚需客群也越来越少。

还有就是，年轻人消费观念改变很大。

很多年轻的情侣，首置即改善。如果经济实力不够，宁愿先租房住着，也不能接受蜗居，或是为了买房大幅降低自己的生活水平。

同时，这几年租房市场的快速突进，“租购同权”概念的确立，也给了年轻人更大的自由选择权。

说白了，刚需的消失，也告诉大家，用过去那种靠刺激刚需买房来拉动房地产的念头，该放一放了......

3.到底拿什么拯救房地产？

我们这半年能深切感受到，所谓的宽松政策——降首付，降利息，乃至于降房价来救市，真的没啥用。

目前真正能拯救房地产的，是购置改善和投资饭铲的群体，而不是刚需。

买不起房的刚需因为房价太贵仍买不起房，给他们降首付降利率，依然买不起，何况他们对未来本就没有信心。

要是房子持续性的降价，那么绝大多数的消费者都会采取观望的态度。因为所有人害怕房子会继续跌下去，那么自己过早的收入，岂不是很亏？

那怎么救呢？

说到底，还是要稳就业，稳市场环境，把购房者信心找回来，尽快缩短房地产的复苏周期。

购房者可以等下去耗下去，但开发商等不起耗不起，地方经济和财政也等不起耗不起......