为什么买房的刚需正在消失......

楼市相对论 2022-09-21 18:22:22
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这是继海口今年“5.15”放宽房地产政策4个月后,海南又在全省铺开、进一步松绑楼市的大动作!在我们的刻板印象里,刚需指的往往是年轻人上车的房子,解决的是“从无到有”的基本居住需求——户型小、位置偏、生活配套也…

在这几年的楼市调控中,北京、长沙、廊坊堪称三大“优等生”。

但省级层面的调控冠军非海南莫属。

不过,现在就连海南,也挺不住了......

1.楼市调控“第一省”,松了?

海南从2018年就开始布局了,三亚、海口、琼海的限购门槛一度直逼北上广深(外地人需要60个月社保);

中部生态保护区的几个县市,限购甚至超过了一线城市——非当地人禁止购买;

至于其他普通城市,限购门槛追上了大多数二线城市(外地人需要24个月社保)。

不过,这个世界往往充满了变数。随着形势的变化,海南在壮士断腕4年之后,向房地产行业伸出了橄榄枝。

19月17日,海南省政府官网发布“关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0版)》的通知”。

在第16条稳定房地产开发投资部分,一口气对楼市进行了多方面的放松。

这是继海口今年“5.15”放宽房地产政策4个月后,海南又在全省铺开、进一步松绑楼市的大动作!

在供给端,连续按下2个暂停键来降温楼市,一个是暂停批地,一个是对有地的开发商暂停批建,直接倒逼海南楼市去库存。

在需求端,外地户口7成首付,5年限售,加上此前已经上涨的高房价,使得海南的买房门槛非常高。

现在,海南进一步在供需两端同时放出信号,放宽调控,实属罕见。

而楼市的不断“松绑”,恰恰证明房地产现在真的“凉透”了......

2.宽松政策下,为何刚需在慢慢消失?

事实就是,买房的人越来越少了......

至于原因——有人说房价虚高,无人接盘;有人说整体经济环境不佳,影响了购买力......都有道理。

但是反过来想,这么差的市场中,依然在买房的又是哪些人呢?

郁亮说,是刚需。

8月底万科的年中业绩会上说,郁亮明确提了,住房刚需仍然强劲。

在我们的刻板印象里,刚需指的往往是年轻人上车的房子,解决的是“从无到有”的基本居住需求——户型小、位置偏、生活配套也一般。

总结起来,就是低门槛。

但是,事实却刚好相反。

根据近期的成交数据来看:

成交户型功能性更强了。三房及以上户型是成交的绝对主力,2房及以下户型几乎已经退出市场。

成交面积中躯也持续上移。1-7月成交主力面积段是100-140㎡,120-140㎡及以上的面积段占比全线上扬。

也就是说,当前市场环境下,最刚性的需求显然不是我们所谓的“刚需”。

传统刚需正在消失......

为什么呢?

首先,人均住房面积越来越大,大家不缺房住了。

其次,传统刚需大部分都进入了二手房市场。

过去二十年,我国销售的商品房接近200亿平,其中大量房源就是刚需户型,这些户型作为过渡房,在二手房市场的换手率非常高。

而二手市场的小户型供应,吸纳了大量真正的刚需,所以新房市场的刚需客群也越来越少。

还有就是,年轻人消费观念改变很大。

很多年轻的情侣,首置即改善。如果经济实力不够,宁愿先租房住着,也不能接受蜗居,或是为了买房大幅降低自己的生活水平。

同时,这几年租房市场的快速突进,“租购同权”概念的确立,也给了年轻人更大的自由选择权。

说白了,刚需的消失,也告诉大家,用过去那种靠刺激刚需买房来拉动房地产的念头,该放一放了......

3.到底拿什么拯救房地产?

我们这半年能深切感受到,所谓的宽松政策——降首付,降利息,乃至于降房价来救市,真的没啥用。

目前真正能拯救房地产的,是购置改善和投资饭铲的群体,而不是刚需。

买不起房的刚需因为房价太贵仍买不起房,给他们降首付降利率,依然买不起,何况他们对未来本就没有信心。

要是房子持续性的降价,那么绝大多数的消费者都会采取观望的态度。因为所有人害怕房子会继续跌下去,那么自己过早的收入,岂不是很亏?

那怎么救呢?

说到底,还是要稳就业,稳市场环境,把购房者信心找回来,尽快缩短房地产的复苏周期。

购房者可以等下去耗下去,但开发商等不起耗不起,地方经济和财政也等不起耗不起......

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。