年度白皮书政策篇 I 地产调控进入全面宽松周期

一、全国政策：进入全面宽松周期，但市场端表现无力

表：2022年全国救市政策路径

2022年，全国房地产市场宏观调控政策进入“全面宽松”周期，“救市”成为主旋律。进入2022年，房地产市场下行趋势未得到有效缓解，中央在坚持“房住不炒”的主基调下，调控方向开始发生转变，“救市”成为主旋律。2022年1月20日，人民银行打响救市第一枪，5年期LPR从4.65%降至4.6%。此后人民银行又分别于4月、5月宣布降准、降息，其目的仍是为房地产行业提供流动性、刺激需求。 上半年，两会、中央政治局多次明确房地产调控思路，强调因城施策支持合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。此时市场虽然仍在下行，但趋势较为温和。

但7月开始持续发酵的“停贷事件”加速市场下行风险，三稳目标岌岌可危，在此背景下7月中共中央政治局会议为下半年房地产调控政策定调，明确从因城施策、保交楼两个方面力促行业预期修复。8月24日，国务院常务会议首次提出允许地方“一城一策”运用信贷政策支持刚性和改善性住房需求。8月31日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，再次就房地产领域作出了部署。会议提出，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。仅仅相隔一周时间里的连续两次国常会都聚焦房地产，并且两度强调“一城一策”，凸显了房地产在当前稳经济中的重要性。

自8月以后，调控政策开始陆续发力，并着重在供给端、需求端加码。供给端主要集中于为房地产企业解决流动性危机，以达到保交楼、保民生的目的。而需求端则以降成本刺激购房需求为主。进入11月，随着金融支持16条政策的发出，针对供给端的政策支持达到顶峰，“三箭齐发”从信贷、债权、股权三个方向缓解房企偿债压力。但与之对应的是，需求端的政策仍主要集中于降成本，基础的限购、限售、限贷等政策并未发生根本性转变，有效需求未能得到充分释放。

图：2022年1-11月房地产开发景气指数

整体来看，2022年上半年政策虽然整体保持宽松趋势，但力度并不强，中央各部门与地方政府政策出台仍有所顾虑，导致供给端与需求端持续低迷，7月还发生了“停贷事件”，但在国常会强调支持地方“一城一策”调控后，调控政策开始持续发力，供给端和需求端明显受益，尤其是供给端的房企，在三箭齐发融资政策支持下，彻底走出资金困境。但值得注意的是，由于需求端透支严重，购买力严重不足，房地产市场销售恢复亟需针对需求端的强刺激手段。

二、 地方调控：政策力度先紧后松，一二线调控仍有下行空间

图：2022年各地调控政策数量变化趋势

地方调控呈现先紧后松，由三四线向一二线蔓延的特征。从各地方调控政策频次来看，4 月以来政策进入实质性宽松期，4月各地政策调控次数年内首次高于100，且不断向一线及热点二线城市扩围。但此时“房住不炒”仍是政策底线，多个地方出现大于预期的调整均被叫停，如4月广州部分银行的“接力贷”被紧急叫停；5月省会南京发布“二手房全面取消限购”的政策仅一天就被紧急撤回；还有武汉经开区的全面取消限购政策、青岛二手房取消限购政策被收回等。很多城市出现调控政策“一日游”的局面，其目的仍是为了防止地产过热引起炒作投机行为。

但后期随着政策陆续出台，房地产销售恢复仍不及预期，各地政策容忍度开始陆续放大，包括中央也多次提出“因城施策”、“一城一策”用好政策工具箱，给予各地较高的调控自由度，各地调控频次于9月达到年内第二高峰值151次，并且在10月、11月仍保持较高调控频率。

表：2022年部分城市实施调控政策情况

从调控方向来看，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，均是为了支持刚需和改善购房；地方政府还是在积极响应中央号召进行刚性与改善需求刺激。但目前来看，出台政策尺度较大的城市购买力早已透支严重，短期内在政策刺激下仍难以回暖；而部分热点城市虽然仍有结构性需求存在，但政策调控力度不足，多数只是优化限购、限贷、限售相关政策，并未取消相关政策，导致出现三四线没有需求，一二线政策刺激不足需求无法有效释放的局面。预计2023年这一局面将得到有效改善，热点一二线城市需求端政策仍有下调优化空间，而三四线政策调控仍以保持为主，优化空间不大。