出险房企债务重组按下“快进键”

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

最近，地产行业好消息不断。同时，焦灼了一年多的房企化债问题迎来新转机。多家房企的债务重组按下“快进键”。

12月9日，融创中国公布了境外债务重组方案。前一天，世茂股份宣布，拟召开债券持有人会议，所有存续债券停牌。

12月6日，龙光境内220亿元债券获得展期，成为第二家境内债整体展期房企。

稍早前，华夏幸福披露，超八成持有人签署境外美元债重组支持协议，并计划定增融资，用于偿债、保交楼。当代置业称，已满足离岸债务重组生效日期2个条件。绿地控股宣布9只境外债获得展期，共计32.41亿美元。

此外，中国奥园正在积极推进债务重组，向债权人提交了重组方案。

业内人士指出，近期政策面好转，带动市场面向好的方向发，出险房企的债务展期及再融资难度也将相应下降。

富力、龙光“闯关”

此轮房企流动性危机，以去年9月行业龙头恒大雷为开端，此后宣布债务违约的房企数量与日俱增。

据不完全统计，目前房地产行业出险房企数量已达52家，房企出险规模创历史新高。

面对债务违约，出险房企们表现各异，有躺平、摆烂的，也有积极自救的，但债务重组取得实质性进展的不多。

目前，只有富力、绿地、龙光的债务得以顺利展期，率先获得一丝喘息之机。

这其中，富力是第一个进行境内外债务整体“打包”展期的房企。

今年7月，富力宣布，完成10笔美元债的整体展期，合计金额49.43亿美元，折合人民币约332亿元，整体展期3-4年。

三个月后，富力地产再次宣布，8笔境内债已完成整体展期，合计金额135亿元，还款期限从4个月延长至3年以上。

相对于一笔笔债券展期，富力债务整体展期的思路，为龙光提供了参考样本。

11月初，龙光向投资人提交了一份境内债整体重组方案。经过几番磋商、调整、延长投票截止时间，最终于12月6日，龙光境内债整体展期获得债券投资人表决通过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月。

焦点财经了解到，富力与龙光能“闯关”成功，有三个关键点。

一是企业基本面较好。富力、龙光项目多数布局在大湾区，资产质量优质，在债务展期、获得喘息时间后，有望尽快脱困。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉焦点财经，富力、龙光资产质量、财务状况、总体来说还算健康，只是短期流动性面临困难。近期，信贷、债券、股权的融资支持政策“三箭齐发”对于这类民企的扶持力度在加大，令债权人看到了偿债的希望。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也认为，富力和龙光本身的国内债部分规模相对比较小，加上政策面好转，国内债权人信心比较足。

二是有承担债务的诚意。自助者，天助之。面对锱铢必较的债权人们，出险房企积极沟通，纷纷拿出偿债的诚意。

富力能顺利完成境内外债券展期的原因之一，在于它拿出了伦敦ONE、马来西亚富力公主湾两个海外优质资产，作为10只境外债增信措施，让债权人心里有底。

龙光获得通过的境外债重组方案，不仅较原定展期时间缩短了6-9个月，还优化了利息支付方案：展期首年利息兑付比例从20%提高至50%，并约定此后半年兑付剩余50%，对10万以内债权设置小额兑付条款。

此外，龙光还提供了大湾区及西南的项目质押担保，并在与投资人展期过程中承诺，将严格按照展期方案落实企业责任，全力提升生产经营，保交付、促销售、促回笼，以时间换空间，加快回到良性健康发展轨道，以切实行动回馈投资人，保障投资人、客户、合作伙伴等所有利益相关者的权益。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，龙光通过境内债全面展期，是其展期方案比较切合实际，考虑到了债权人的各方面需求。

三是债权人的妥协。从利益关系看，债务人与债权人天然对立。债务人希望展期越长越好，前期支付越少越好，而债权人希望展期期限越短，前期支付越多。

这也是使得展期方案的博弈非常激烈。于债权人而言，博弈中的适当妥协，也是保护最大利益的一种选择。

柏文喜表示，富力、龙光的债权人对于当前的行业形势有了充分认知而被迫接受了债务展期。当前，国内将“保交楼”放在优先级。若不接受债务展期，就会走到破产重整清算这条路，届时债权人损失更大。

化债进行时

富力、龙光的债务展期，令其他出险房企看到了希望。它们的债务重组思路值得出险房企借鉴和效仿。

目前，越来越多的房企计划债券整体打包展期。

有知情人士透露，奥园拟对境内债务进行整体打包重组，正在与境内投资人逐一沟通，商洽重组方案，涉及的境内公开市场债务总额约为116亿元。

12月8日，世茂股份称，拟召开债券持有人会议，所有存续债券停牌。

业内人士指出，这是先将存量的债券打包停牌，然后针对所有的债券投资者召开持有人会议，对所有存量债券整体展期进行审议。

除了奥园、世茂股份，融创境内债务重组方案于近日流出。对比此前的重组方案，融创缩短了部分债务展期时间：针对已经展期的债务，最新方案将展期时间由3.75年降至3年；针对目前未展期的债务，最新方案将展期时间由4.5年降至4年。

同时，融创为旗下多笔公司债增加了偿付保障措施，用绍兴黄酒小镇以及重庆、广州、无锡、济南、成都等文旅城项目收益权提供增信。

据悉，融创拟定在12月初进行表决，方案要求50%债权人以上投票同意率才可通过。

相对于境内债重组，境外债复杂程度更高，推进过程也更曲折，取得实质性进展更为不易。

今年9月，华夏幸福公布了对11笔美元债进行债务重组的计划。

12月2日，华夏幸福透露，目前与持有境外美元债券本金总额超过83.64%的持有人，签署境外《重组支持协议》。其中，持有原始债券本金13.15亿美元持有人，选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。

以股代偿方案也出现在融创中国的境外债重组方案中。

12月9日，融创计划，将30亿-40亿美元的现有债务及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具；将剩余现有债务展期，期限为2至8年。

融创称，目前尚未就境外重组的条款订立正式协议，将继续与债权人小组进行积极和建设性的对话。

路漫漫其修远兮，融创要想完成境外重组，尚有一段路要走。

化债的关键是自救

不过，债务重组完成，并不意味着出险房企能彻底脱困。

李宇嘉表示，债务展期只是给房企一个喘息的机会，最重要的还是自救，加快资产重组，加快销售，才有机会“复活”。

尽管近期民营房企获得了发债机会，但国金证券研报认为，民营房企面临的主要困境是销售下滑回款减少，支持发债很难解决其资金压力的根本来源。

不过，11月23日，央行、银保监会联合出台“金融16条”，其中明确提出“重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目”。这预示着，出险房企将迎来资产重组的窗口期。

至于销售回暖，中信证券预计，2022年确认了地产的政策底，房企融资和居民购房的监管约束、市场化的土地价格和利率水平对于房企而言均较为有利，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。

“在需求侧和供给侧政策的共同推动下，商品房销售有望在明年二季度显著复苏，对应居民信贷修复、社融回暖和宽信用落地“。