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过去几年，石家庄二环内楼市上演“豪宅化”狂飙。

140㎡起步、墅质平层、圈层纯粹……项目定位不断拔高，无形中筑起了主流改善客群的置业高墙。

数据显示，2024年二环内新房120㎡以上户型成交占比高达80%，其中140㎡以上大平层更以53%占据半壁江山；总价层面，250万以上总价段成交占比达70%，印证着“二环之内皆豪宅”的市场现实。

但这场高端化浪潮暗藏供需失衡的隐忧：开发商集体押注大户型，导致90-120㎡户型供给不足。

数据显示，2024年石家庄新房151-200万总价段成交占比16%，仅次于101-150万的主流刚需段，但二环内该价格段成交量仅为二至三环的1/10；在201-250万总价段中，二环外成交量比核心区高出了7.73%。

两个价格段合计占二至三环总成交量的34.5%，这意味着大量预算有限的改善客群溢出二环。

猛哥认为，这种外溢本质上是“地段价值”与“总价门槛”的博弈。

当二环外项目以“低单价+大户型”吸引外溢客群时，中心城区却因产品同质化陷入“红海竞争”——2024年二环内新房供应同比激增61%，成交均价却逆势下滑3%，预计2025年供应量将进一步放大。

如何打破这个僵局？保利光明日化地块的入局，为市场撕开了一道破局之光。

保利光明日化地块落位胜利北大街与华新路交汇处，堪称“城市更新与核心地段的双重红利叠加区”。这片被神州嘉园、冀兴花园等成熟社区环绕的区域，藏着三大核心优势：

交通的立体通达性。地块紧邻胜利北大街城市主动脉，向南直达和平路高架，向北接驳北二环；地铁2号线（建和桥站）与在建5号线（解放大街站）形成双地铁覆盖，快速直达北国商城、石家庄站等城市节点。

成熟配套的即得性。距离石家庄商业中心北国-勒泰商圈约3公里，项目周边烟火气浓郁，沿街底商形成24小时自发生态——清晨六点早餐铺的蒸汽与夜晚十点便利店的灯光，构成主城生活的真实脉搏。

高配资源的稀缺性。医疗资源上，临近260医院与胸科医院两所三甲医院，省二院、省四院都在2公里范围内；而“23中本部+实验小学”的双优学区组合，更是戳中改善家庭的教育痛点，让二环外项目的学区配置相形见绌。

与二环外项目依赖“未来蓝图”不同，光明日化地块的价值锚点全部基于“现成资源”。这种“城央资源集大成者”的定位，使得项目在面对外溢客群时具有天然说服力：

看得见烟火的，才是真生活。

基本信息

【项目地址】广州市天河区大观中路 120 号

【占地面积】30万㎡

【建筑面积】78万㎡（小新塘改造总规模234万㎡）

【容积率】4.59

【绿化率】23%

【楼栋】共16栋

【车位比】1:1.33

【总户数】约1790户（五期）

【项目规划】总共分5期开发 (产品涵盖高端住宅、商业写字楼、酒店公寓等多业态产品)

保利天汇作为天河东部大盘，拥有4000多户，涵盖住宅，包括刚需和改善、豪宅户型，以及配套公寓、写字楼、商业等

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