2025最新聚焦:重庆龙湖观萃售楼处电话丨龙湖观萃售楼处丨龙湖观萃户型图丨龙湖观萃项目售楼处电话地址

⭐重庆龙湖观萃⭐⭐

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整体概述

龙湖观萃楼盘位于重庆大渡口龙湖观萃营销中心，由重庆龙湖舜允房地产开发有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为15600元/平方米（主力户型为建面102-143㎡3/4房大平层，建面均价约15600元/㎡，具体一房一价。），通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，龙湖观萃楼盘价值评分为9.2分。

龙湖观萃这个项目是福元路上龙湖开福天街的商改住项目，说起住宅春江天玺就知道是哪里了。

春江天玺位置在福元路与开福大道交叉口，原来是龙湖地产与步步高集团在2020年4月2日经过27轮激烈争夺抢下的，溢价26%，成交金额28.25亿元，折合楼面价5669元/平米。

在出让条件中要求自持集中商业不低7万平米，且不少于7年;住宅毛坯限价10800元/平米。

春江天玺这个项目当时算网红项目，一是两大网红IP龙湖天街和步步高新天地联手打造天街商业，这被视为改变福元路商业格局的项目，可惜步步高暴雷了，龙湖资产也出现了问题，住宅卖完了，商业就停工了;

二是项目位置处于规划中的地铁8号线与9号线的交叉口，2020年时我们还真诚相信长沙地铁会疯狂建下去，过个三五年就通车了，只是没有想到地铁能多少条已是个未知数了;

三是项目周边有福元路商业，临主干道，有清水塘前进小学配套入学，生活还算便利。

观萃项目是公寓部分商改住而来，原来规划三栋公寓，现在调整为1栋酒店公寓加上7栋住宅。我们来读一下观萃。

观萃的英文是INNER LAND，如果一个项目开始探索内心，由外转内，说明外在没有什么独特的自然资源，只能看人工造景了。

一、经济指标

1、用地面积：61592.85平米，折合92亩，这个用地面积是包括开福天街在内的，不是住宅单独的。

2、总建面积：266354.05平米，这个总建同样是包括天街的面积。

3、住宅面积：65293.70平米，住宅部分只有6.5万方，7栋。

4、集中商业面积：104934.75平米，开福天街的面积有10万方，比起观沙岭的招商花园城14万方，小了一些。

5、精品酒店面积：13878.78平米，公寓只剩了这么一点面积了。

6、容积率：3.06，这个容积率是整个地块的，住宅部分因为是限高80米的高层，容积率低于3.0

7、建筑密度：43.73%，乍看这个建筑密度这么高，这个包含天街的，住宅一般是22%左右。

8、绿地率：25.07%，这个同样是包含了天街的吧，住宅要到35%才够意思。

9、住宅总户数：440户，户均面积148平米，偏改善。

10、车位数量：450个，刚刚过1：1

1、总共7栋住宅，以二三二兵营式排布。

2、1#、2#栋临渔业路，有汽车噪音影响。

5#、6#、7#临天街，有商业噪音影响。

3#、4#位于中间，相对较优。

3、除1#、6#是拼接单元，其他楼栋都是单独单元，不存在中间单元端户。

4、1#、5#、6#楼下有底商。

5、这个项目的消防登高面1#、2#、5#、6#甩在小区外面，减少对园林面积的占用。

3#、4#栋消防登高面在南侧，7#栋在北侧。

6、除5#、6#一层是底商，无架空层，其他楼栋即使有商业，也是局部或全部做了架空层。

7、4#是楼王，南北的园林面积较大。

8、下沉庭院布置在1#、3#栋之间，园林展示区也当设置在这个位置。

9、园区路面与市政路面抬高5米左右，可以利用地势做出不错的园林景观。

10、楼间距：

1#——3#：43米;

1#——4#：37.06米;

2#——4#：31.2米;

4#——6#：37.89米;

3#——5#：37.80米。

11、要把观萃的价格拔高，公区、园林展示一定要花些功夫，比如大门要高大，多用奢石、金属格栅提升格调，孤植树王，高低错落的水景等，我们可以找一些龙湖其他城市的观萃项目看一下。

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