房企今年债务规模超5000亿,多家企业提速化债、碧桂园最多削减116亿美元

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

临近春节，房企债务重组相继迎来新进展，碧桂园、龙光集团已披露境外债重组方案，融创境内外债二次重组也正在进行。

但博弈仍在进行中，近期信达香港因3000万美元借款，对融创提出清盘呈请；世茂集团因2.58亿也遭遇债权人的清盘呈请，但两家公司均强烈表态、反对清盘呈请。

地产调整这几年，房企遭遇清盘呈请已司空见惯，已成为债权人的一种常见谈判策略，更多是在房企的债务重组中施压，但真正执行清盘的案例极少，如恒大旗下的子公司。

1月13日晚间，中国恒大发布公告称，CEG Holdings遭香港法院下令清盘，而该公司持有恒大物业将近一半股权，意味着清盘人将可进一步取得恒大的资产。

有分析人士指出，在恒大与债权人商谈的重组方案中，恒大物业的资产具有举足轻重的地位，若能完成对CEG Holdings的清盘，标志着清盘人取得重大胜利。

就在同期，恒大物业134亿存款消失事件也迎来终局，广州市中级人民法院已作出相关判决，相关责任方应向恒大物业偿还134亿款项。如果执行能落地，CEG Holdings清盘人及恒大债权人，无疑又是一种利好。

但更多的房企债权人，还在一轮轮的债务重组谈判中寻求结果。

房企与债权人博弈，高比例削债

1月9日，信达香港对融创提出清盘呈请后，融创表态强烈反对的同时，透露出不排除寻求更全面的境外债务解决方案。

有市场消息透露，融创方面告知债权人，或将无法按时兑付2025年9月到期的美元债，正在研究可替代的方案，但目前还未形成方案。消息还指出，融创将进行二次境外债重组，最快2025年3月可以有初步重组方案。

同时，融创境内债也处在博弈中，二次重组涉及的十只债券，已有9只通过投票重组，仅“H融创7”尚未形成有效决议，将于1月15日召开公司债持有人会议，重新审议重组方案及宽限期。

碧桂园也不例外，1月9日境外债重组首次披露具体方案，拟给予债权人五个选项，以将其范围内债务转换为现金、强制性可转换债券、不同票据或贷款融资。

碧桂园有息境外债务总额约164亿美元，此次目标是减少债务最多116亿美元，到期时间延长至最多11.5年，以及降低融资成本至2%。

“以中银香港、建银亚洲作为牵头行的三笔银团，已成立由7家商业银行组成的银行协调委员会。”一位接近碧桂园的人士告诉搜狐财经，协调委员会由共同持有或控制碧桂园3笔银团贷款（未偿还本金总额为36亿美元）未偿还本金额约48%的贷款人组成。

目前，碧桂园已与七家知名银行组成的协调委员会达成共识，构成进一步谈判和具体文件的框架。有知情人士称透露，目前碧桂园已经收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持其度过当前的难关。

但也存在反对的声音，一个债券持有人特设小组表示不支持该提案，双方在转股价格等关键问题上存在分歧。该小组持有碧桂园“103亿美元未偿还离岸优先票据和可转换债券”中超过30%的份额。

同期，龙光发布了条款调整后的第二版方案，削债比例从此前约4成提高至近7成；正荣则宣布第一版债务重组方案失效，将继续与其各持份者进行讨论，推动新的谈判。

债权人与房企的这场博弈还在持续中，有的刚刚开始，有的即将结束，清盘呈请作为一种施压方式或还会上演。

三季度迎偿债高峰，规模达1574亿元

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，重组的背景是房地产市场止跌回稳，从2021年下半年以来，经过三年半的调整，房地产市场降幅还是收窄，一二手房加总的交易量已经稳定在14-15亿平方米。一线城市已经趋稳，三四线城市跌幅在明显收窄，市场底部越来越清晰。

“这时候，对于债务人来讲，不能倒在黎明前，最优选择就是和企业共度难关。等待市场和企业价值的修复。” 李宇嘉指出。

中指研究院企业研究总监刘水分析称，债务重组完成只是走出债务危机的第一步，企业应把握好政策窗口期，提高项目产品力，加大营销力度。另外，或可与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策，回笼资金或换仓促进去化。

有分析人士表示，出险房企来说，在化债之路上，未来仍然需要面对不少现实的问题。房企化债取得新进展是相关方积极努力的结果，鉴于2025年仍是房企债务集中到期的时间点，预计房企化债工作在2025年将会进一步提速。

根据克而瑞统计，2025年房企债务到期规模高于2024年，达5257亿元，其中第三季度将是偿债高峰，到期规模达1574亿元。

天证证券研报也显示，从偿债压力看，2025年境内债、境外债偿还额预计将分别下滑39.3%、11.1%，行业偿债压力边际逐步转弱。分季度看，境内债偿还额分别为656、605、1039、862亿元，境外债偿还额分别为638、869、713、336亿元，第二、第三季度为偿债高峰。