金融街8.46亿净利虚实:卖子获益8.2亿、公允价值增值4.9亿,主业亏损下高频输血

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

在业绩不佳、短债压力较大的情况下，国资房企金融街只能通过出售资产及以公允价值变动损益增长，缓解流动性并美化报表。

年报显示，金融街2022年营业收入205.1亿元，归属于上市公司股东的净利润为8.46亿元，扣除非经常性损益后，金融街出现了3.48亿元的亏损，同比下降178.19%。

搜狐财经发现，年报中，金融街计得公司投资性房地产项目和其他非流动金融资产产生公允价值变动收益为4.9亿元，这一定程度上做高了其净利润，如果剔除这一项，金融街实际的净利润情况更惨淡。

此外，截至3月31日，金融街一年内到期非流动负债为84.14亿元，短期负债3000万，应付账款71.47亿元，货币资金为133亿元，这意味着其短期资金压力仍然不小。而2023年金融街的亏损仍在继续，金融街一季度扣非净利亏损达到2.23亿元。

借非经常性损益及公允价值美化报表

在年报中，金融街披露了投资收益、资产处置收益、公允价值变动损益、资产减值及营业外收入等非主营业务对公司业绩的影响。

其中，金融街通过出售持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店及北京融平企业管理服务有限公司全部51%股权，产生5.8亿元投资收益，占到总利润的53.41%；金融街出售北京金融街丽思卡尔顿酒店产生资产处置收益2.40亿元，占到总利润的22.07%。

在资产减值成为地产行业常态之时，金融街还找来独立第三方评估机构评估，计得公司投资性房地产项目和其他非流动金融资产产生公允价值变动收益为4.9亿元，占到总利润的45.12%。其中，投资性房地产产生公允价值变动损益 2.86 亿元（税前），这一定程度上提上了金融街当期净利润水平。而期内资产减值仅计提了3.6亿元。

对此，金融街的解释是，一是上海静安融悦中心部分办公楼、商业及配套车位在报告期内竣工并对项目成本税费进行核算调整，产生公允价值变动收益-0.37 亿元（税前）；

二是金融街区域写字楼（金融街中心、金融街（月坛）中心和金融大厦）2022 年度续租/新租的租金价格均有所提高，产生公允价值变动收益 2.73 亿元（税前）；

三是2022 年金融街购物中心和金融街中心工程成本结算调整，产生公允价值变动收益 0.50 亿元（税前）。

高额“输血”，频为旗下子公司“打保票”

一系列操作美化报表，背后是金融街难言的压力与危局。

搜狐财经梳理2022年年报发现，金融街一年内到期非流动负债为139.7亿元，短期负债2000万，应付账款达到86.53亿元，而当期金融街的现金货币为168.75亿元，融资缺口为153.62亿元。

事实上，去年上半年金融街为橙档房企，金融街扣预资产负债率从2021年底的72%降至70%，现金短债比降至0.86倍，净负债率上升至155.6%，债务风险有所扩大。

至2022年期末，资产负债率为72.28%，剔除预收款后的资产负债率为70.37%，债务结构并没有太大实质性的改变。与此同时，当期金融街净资产为424.21亿元，与去年同期相比下降0.41%。

为了优化债务结构，金融街频频高额融资，并为子公司打下“保票”。

4月24日，金融街发行15.7亿元公司债用于偿还有息负债和补充流动资金。4月17日，金融街单次融资175亿公司债券用于“输血”。此外，今年年初金融街拟储架/单期发行规模合计不超过50亿元（含）CMBS。

频繁融资的途径即为偿还贷款、补充流动资金、项目投资等，而为资产负债率超过70%的全资子公司、控股子公司新增债务融资提供担保，也成为金融街自救的一种方式。

4月29日，金融街披露预计新增担保额度不超过26亿元，担保额度占公司最近一期经审计净资产比例为6.86%。据搜狐财经梳理年报发现，2022年金融街已经为22家参股、全资及控股子公司提供连带责任担保，担保期最长18年，最短3年。

根据年报显示，2022年报告期末金融街对外担保余额为83.31亿元。截至4月29日，提供担保的余额为133.96亿元，这意味着2023年开年4个月金融街已经为旗下全资、控股子公司及参股公司提供了50多亿的担保。“这说明资金压力非常大。”某位业内人士对搜狐财经表示。

其中，金融街为旗下子公司金融街津塔（天津）置业有限公司实际担保额为6.76亿元，为金融街武汉置业有限公司实际担保额为19亿元。

金融街担保的对象多为负债高企的公司。以重庆科世金置业有限公司为例，金融街将为该参股公司（股份占比33%）新提供0.45亿元担保额度，担保额度占公司最近一期净资产比例。该公司的资产负债率高达141%，净资产为-1.10亿元。

根据金融街披露，截至4月29日，公司股东大会、董事会审批通过的为全资、控股子公司及参股公司提供的处于有效期的担保额度为360.43亿元；提供担保的余额为133.96亿元，占公司最近一期归属于母公司股东的净资产比例为35.32%，其中对合并报表外公司提供的担保累计余额为2.13亿元，占公司最近一期经审计净资产的比例为0.56%。

按照证监会此前规定，上市公司对外担保总额不得超过最近一个会计年度合并会计报表净资产的50%。这一规定在2005年有所改变。不过，占净资产比例的50%仍然是衡量上市公司担保风险的一个重要指标。由此看出，金融街虽然没有达到“警戒线”，但是缺钱确实成为事实。

有业内人士指出，担保本身较为正常，可以提升拿地能力，带动销售业绩和市场份额加速扩张、但是频频担保说明公司资金压力较大，项目回款有压力。因为签署连带责任，企业之间的风险容易传导，在被担保公司财务状况恶化的情况下，对于担保方来说或将影响到主体公司的信用资质最终会让企业陷入严重的流动性危机。

自身造血能力欠佳

除了债务端面临的压力，金融街还面临未来现金流的问题。“未来可能没有特别好的什么住宅卖，多数是商办，但是因为是长周期项目，后面会非常困难。有息负债不好，加上表外和应付工程款，实际负债应该很高。”某业内人士对搜狐财经表示。

搜狐财经发现，金融街2023年一季度的营收下滑幅度仍在扩大，同比减少39.68%至28.35亿元，而2022年全年营收同比下滑15.11%至205.1亿元。

今年一季度金融街归属股东净亏损2.11亿元，同下滑122.59%，扣非净利润亏损2.23亿元，同比下滑250.94%。

虽然金融街聚焦在一二线，但项目盈利能力并不是很理想。2017年以来尽管金融街营收整体保持在两百亿以上，但是增收不增利成为近年来的困局，至2022年其营收及净利润实现双降。

此外，金融街存货质量堪忧也是埋藏的隐雷。搜狐财经发现，金融街连续三年计提了存货大幅跌价，2020年存货减值损失达9亿元，2021年依然有7.37亿元的减值，2022年该项数字减少至3.6亿元。

就目前土地储备来看，搜狐财经发现，金融街房地产开发项目多位于北京、廊坊、遵化、天津、上海、嘉兴、苏州、无锡、广州等地。公司持有项目主要集中

于北京、上海、天津、重庆等国家中心城市；从业态结构看，公司持有项目主要集中于写字楼和商业业态。

从2022年分地区的数据来看，金融街的主要市场是长三角、京津冀和成渝地区，营业收入分别为98.8亿元、44.4亿元和29.8亿元，同比分别增长120.30%、下降30.57%和下降30.32%。对于表现不佳的京津冀和承压区域其仍有较多存货。

年报显示，截至 2022 年底，金融街拥有可结算规划建筑面积1476 万平米（对应权益规划建筑面积 1181 万平米），实现开复工面积 798.0 万平米、新开工面积 63.8 万平米、竣工面积 257.6 万平米。

较低的毛利率也反映了盈利能力的另一个切面。年报显示，金融街房产开发业务毛利率为 10.32%，同比下降 6.31 个百分点。住宅产品毛利率为 9.23%；商务产品毛利率为 17.55%。虽然物业租赁业务毛利率为 83.82%，但是该业务在总营收的占比中并不是很大。

对于业绩不佳的状态，金融街则表示，未来加强现金管理，保障公司资金安全，加强营销管理，持续推进销售去化。