万达轻资产项目开年丢一子,去年曾出售9座万达广场“变轻”

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

近日，“佛山顺德万达广场商业管理有限公司”发生股权变更，大连万达商管退出，由佛山市悦商茂景企业管理有限公司接盘，后者为美的置业旗下子公司。

紧接着企业名称也发生变更，从“佛山顺德万达广场商业管理有限公司”变为“佛山顺德悦商盈商业管理有限公司”。

1月8日，市场上由此传出“万达出售佛山顺德万达广场，美的置业接盘”的消息。

一位了解该交易的人士告诉搜狐财经：“佛山顺德万达广场资产一直由美的公司持有，此前委托万达商管进行轻资产管理并使用万达品牌，万达未持有佛山顺德万达广场资产。”

“本次交易，是经双方协商一致，对广场经营方式进行调整，万达商管不再负责顺德万达广场的经营管理，交易不涉及到广场资产转让。”上述人士表示。

据了解，“顺德美的万达广场”包含3座塔楼和1座购物中心，此前美的负责操盘，万达负责设计招商运营，目前已更名为悦然广场，而悦然广场是美的置业旗下的购物中心品牌。

如果说此前出售万达广场是轻资产化战略，那此次万达商管则是彻底去了一座万达广场，经营权被美的置业自有品牌收回。

出售9座万达广场

自对赌危局解除后，万达商管已多次转让资产补充流动性资金，先是出售上海万达瑞华酒店资产，后又转让多家万达广场。

2023年末，太仓万达广场投资有限公司、湖州万达投资有限公司、广州萝岗万达广场有限公司、上海金山万达广场投资有限公司陆续发生股权变更，四家公司分别对应位于苏州、湖州、广州和上海的一座万达广场，背后的接盘者均是中联基金。

在此之前，其还曾退出5个万达广场，2023年6月将上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场出售给大家人寿；9月转让周浦万达广场予大家保险；10月将合浦万达广场转让予北海本土房企。

在刚刚过去的2023年，万达至少退出9个万达广场，接盘方大多是金融机构。公开信息显示，截至2023年底，万达商管共管理万达广场498座，2023年税后利润（预估）为95亿元，近三年平均增长率为34%。

根据接近交易方的消息人士透露：“虽然万达广场资产被出售了，但后续仍由万达进行管理、服务，保留万达品牌”，而这正是近年来万达推行万达广场轻资产战略的正常模式，也就是资产由投资方持有，而运营管理由万达商业负责。”

“这本身就是一个商业行为，关键是看价格，价格合适就出售了”，上述消息人士指出，这也是万达轻资产转型的正常工作进展。

新旧战投进出背后压力

虽然万达已与太盟投资于12月中旬达成了协议，解除了因无法按期上市可能引发的380亿元债务问题，还新增带来了300亿元增量资金，流动性情况有大幅缓解。但对于万达持续出售万达广场资产，外界更多猜测是其资金面仍然非常紧张。

那场新投资协议的签署，万达商管解除300亿上市对赌回购危局的同时，也给了原有战投一个“解封”信号。

根据新协议，大连万达商管持股珠海万达商管减少至40%，而太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，持股比例升至60%，万达让出的珠海万达商管39%股权，具体分流至何处，目前暂不明晰。

一位万达方面相关人士透露，有个别现有投资人选择退出投资，但绝大多数投资人保留了对万达的投资，更重要的是有新投资人进入，包括一些境外投资人。不过，目前投资人名单并未完全确定。

新旧战投的变更，虽解除了380亿元债务压力，但也带来了新的问题。协议中特别提到，现有投资人在原投资安排中享有到期赎回权。

如有战投要退出，万达商管需要赎回其持有的股份，碧桂园便是一个案例，12月14日宣布拟出售珠海万达商管1.79%股权，成为22家投资人中率先退出的企业。而珠海万赢或万达方指定方，需要以30.69亿元赎回。

再加之美元债的逼迫，令万达商管的流动性愈加紧张。目前，其已提前启动流动性管理，筹备美元债调整还款计划，拟对2024年1月到期的一笔6亿美元债展期，到期后1年内分四次还清。

多重因素叠加之下，成为万达商管继续出售资产缓解流动性压力的原因之一。

轻资产化“双刃剑”

但也有业内人士分析称：“万达近期的资产转让，除继续去杠杆、增加资产安全性的考虑外，加快推行万达近年来一直坚持的轻资产战略，应该主要原因。”。

2023年，万达出售的上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场、上海万达瑞华酒店等多个项目，后续运营权也仍旧是万达商管保留。“这是万达轻资产战略的重要一步，也会帮助万达更加聚焦提升商业轻资产运营管理能力”，一位市场分析人士也如此表示。

几年前，王健林曾解读过万达的轻资产战略，其核心就是投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。

2021年12月开业的“顺德美的万达广场”，便是万达轻资产化的一个典型，美的负责操盘，万达负责设计招商运营，但开业仅两年经营权便发生变更，如今失去这一轻资产化项目。

这也是轻资产化的一大弊端所在，当不再持有重资产的所有权后，单纯的运营方易被取代。

但从行业目前的阶段看，轻资产化发展依旧是主流方向，尤其是地产深度调整两年多以来，各家房企均在寻求退出重资产、保留运营权，万达也是如此。