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城投·红树林楼盘位于武汉江汉常青五路新湾四路公交站旁，由武汉城祥置业有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为16800元/平方米，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，城投·红树林楼盘价值评分为9.3分。当前，城投·红树林价格为16800.00元/平方米，较周边三公里在售普通住宅项目均价低9.3%，城投·红树林项目价格具备一定优势。

但城投红树林的产品综合性以及所处板块的竞争格局，与前两个项目有本质区别，会存在一些“不稳定因素”。

同时也因为热度高，需求大，很多从业者在给购房者推荐的时候选择性忽略掉了关于这个盘的一些问题。

在下面会讲的一些问题并不是刻意抨击这个项目，而是把关于它完整的信息呈现出来，让在意这些问题的一部分群体了解这些信息之后，再做选择。

板块断供，需求积压。

项目位置在常青五路与新湾五路交汇处，行政区位属于江汉区，环线位置属于三环内的“2.8环”。

交通配套

10分

周边直线3km范围内有12个地铁站（长港路、杨汊湖、石桥、常青花园、汉口火车站、轻工大学、唐家墩、金银潭、范湖、云飞路、园博园、园博园北），轨道交通发达，距离最近的地铁站是长港路。

周边直线1km内有36个公交站，距离最近的常青五路新湾四路站仅有148m，周边公共交通极为便捷。

教育配套

直线3km范围内有106个幼儿园;23个小学，如红领巾学校阳光校区、崇仁路小学、大兴第一实验小学金色雅园校区、武汉市常青树实验学校、江岸区博雅小学等;17个中学，如武汉市第一中学、武汉市常青第一学校(初中部)、武汉市第一初级中学CBD校区、武汉市常青第一中学、武汉市常青树实验学校等。

生活配套

楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有11个一级及以上医院。其中武汉市中心医院后湖院区距离楼盘1.4km，协和医院肿瘤中心距离楼盘2.1km，武汉通策口腔医院(存济口腔)距离楼盘1.5km，汉口爱尔眼科医院距离楼盘1.9km，红桥脑科医院距离楼盘2.7km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。

楼盘周边3km范围内有20个商场，包括远洋心里PARK、万科广场、泛悦Mall(北都店)、汇和城购物中心、永旺梦乐城(武汉金银潭店)等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有90个公园，距离最近的仅372m，非常方便日常休闲使用。

项目整体布局的西北角为项目配建初中，东北角为写字楼，西南角为红树林水杉公园，东南角为项目配建的幼儿园，住宅部分被公园、学校、写字楼合围在整个地块中间，整体三面临街。

住宅部分整体由8栋22-39层的高层+超高层组成，其中5号楼为西南朝向，剩余楼栋为南北向。

*5号楼存在上午南向无采光，下午有南向有西晒的困扰。

在6、7号楼的北侧有中学规划，3号楼的南侧和2号楼的东侧有幼儿园。

*对应的2、3、6、7号楼会有学校噪音影响。

6号楼的南侧和5号楼的西南侧能直面红树杉公园，且南向无遮挡，是整个地块中视野最好的楼栋。5号楼也因为有直面公园的卖点，平衡掉了东西朝向的弊端。

1、2号楼南向临长青五路，3、8号楼东侧临新湾五路，6号楼西侧临新湾四路，这三条路为双向2-4车道的非主干道，但因为周边社区较多，早晚高峰较为拥堵，且路边停车违停车辆较多，参考下图，会有观感和噪音上的影响。

1号楼西边户和5号楼东边户、2号楼东边户和3号楼西边户、6号楼东边户和7号楼东边户会存在北向卧室和南向卧室的对视困扰，因为南北向楼间距只有15-18米左右。

从楼栋分布和楼间距数据来看，1、2、3、8号楼为采光最好的楼栋，4、7号楼的中低区为采光最差的部分。

城投红树林的真实容积率到底是多少？

看了红树林的楼栋布局，如果是看房子比较多的朋友应该会比较困惑，明明大部分是超高层，明明感觉很密，但是容积率还只有2.73，感觉不对又说不上来哪里不对。

原因是：城投红树林的容积率计算是包含了初中+红树林公园+幼儿园部分的，这些部分拉低了整体容积率，所以实际住宅部分容积率应该如下：

*住宅建筑面积/（总用地面积—公园占地面积—初中占地面积—幼儿园占地面积），也就是180000/（73346-16000-8500-3780.77）=3.99。

这个容积率数据不是开发商刻意为之，是地块条件决定，在拿地之初该地块就明确了宗住宅建筑面积和学校公园占地面积。

▍户型分布

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