预期落空,房贷暂不降息;专家:降低存量房贷利率是零和博弈,短期内可能性小

焦点财经Focus 2024-09-20 17:05:21
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LPR下调,或在四季度体现。

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

最新房贷利率,按兵不动。

9月20日,新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉,1年期和5年期以上LPR均未调整,1年期LPR仍为3.35%,5年期以上LPR仍为3.85%。

前一日,美联储启动降息,联邦基金利率的目标区间下调50个基点,被视为降息通道开启。国内多位专业人士认为,这一动作利好中国房地产市场,预计后续我国降准、降息的调整或加快落地。

不少业内人士预测,美联储降息对房贷政策有积极影响,今年9月份至年底LPR降息概率和幅度会增大,有助于引导存量房贷利率的进一步下调,甚至有人认为最快9月20日LPR就可能继续降息。

但这一预测落空,9月20日LPR报价维持不变。LPR年内是否还有下调空间,进一步降低存量房贷利率的可能性有多大,多位业内专家进行分析。

LPR下调,或在四季度体现

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉搜狐财经:“尽管9月LPR报价未变,但考虑到经济稳定运行面临的挑战,以及中美利差倒挂幅度的收窄,四季度央行降息的可能性较大。”

此外,降低存量房贷利率将大大减轻居民负担,提振市场信心,且涉及38万亿房贷。预计本轮下调存量房贷利率幅度为60-80bp,每年为借款人减少利息支出约2280亿元-3040亿元。

“综合来看,尽管目前LPR报价维持不变,但未来一段时间内,根据经济运行态势及物价走势,央行有可能在四季度再度下调主要政策利率,届时可能会引导LPR报价跟进下调,从而对存量房贷利率产生影响。因此,存量房贷利率下调的可能性仍然存在。” 柏文喜指出。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也指出,LPR当前不调整,不意味着后续没有调整的空间。从目前各商业零售价格和资产价格等角度看,都需要更为宽松的货币金融政策做支撑,所以LPR下调是时间的问题,或在四季度有所体现。”

“从降低购房贷款利率和降低存量房贷利率的角度看,后续下调的空间依然是存在的,也有助于进一步降低房贷方面的成本。”严跃进说道。

但也有不少业内专家认为,存量房贷利率短期内下调的概率很小。

降低存量房贷利率,短期内可能性小

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出:“美联储降息,预示着后续降准降息的通道会更加宽敞一点,比如按揭利率进一步调控的空间更大。但是,我国是否马上就降息,存在制约。”

银行存贷款环境发生重大变化,资金来源端成本变高。今年以来,随着存款利率下降和对存款“手工补息”的控制,存款搬家到银行理财市场。今年上半年,银行理财规模超越29万亿元,逼近历史高点。根据中信证券估计,在国有银行的带动下,2024年下半年理财规模有望重新站上31万亿元的历史高位。

截至8月底,我国10年期、30年期国债利率分别降至2.1%和2.3%,未来还将会继续下降,这也导致银行净息差继续在警戒线下方走低。今年二季度,银行业净息差为1.54%,连续六个季度低于1.8%的警戒线。

在李宇嘉看来,去年9月份超过22万亿元存量房贷(占比65%)完成利率下调,平均降幅达73个基点,短期内继续下调的可能性较小。

同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫告诉搜狐财经:“降低存量房贷利率是一个零和博弈,短期来看,利好广大的购房者,是以牺牲银行短期利益为代价;但对银行是利空,目前银行的净息差已跌至1.54%左右,达到一个历史低点,明显低于银行合理盈利空间的1.8%门槛,银行端对降低存量房贷利率有抗性。”

今年二季度末,银行的个人按揭贷款余额为37.79万亿元,比最高值的2022年三季度的38.9万亿元,下降了1.1万亿元,并且这个趋势还在延续。

“从长期来看,银行会将成本转嫁出去,通过降低存款利率,拉大当前的存贷利率差,这样才有可能加快降低存量房贷利率的节奏。”

宋红卫认为,降低存量房贷利率从实际观察来看,对于提振住房需求效果不明显。此外,房贷是20年至30年的长周期,如果未来进入升息通道,商业银行能给这些存量房贷业主加息吗?“所以,银行的积极性不高,调整存量房贷利率的可能性不大。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也持相同观点,他认为,即使市场上呼声再高,存量房贷利率下调,在今年年内可能性大不,最主要的原因就是银行的利差难以弥补。

“如果这个利差有办法弥补,下调进程可能会加快,例如降低存款利率,但这又会导致银行揽储困难,存钱的人会减少。”他指出。

存量房贷业主如何“自降”

如果存量房贷利率短期内没有下调,存量房贷业主如何“自降”?谢逸枫认为可以通过三种方式来调整:

一是采取转按揭方式,即将房子“卖”给自己人,然后重新找银行按揭;

二是进行 “商转公”,即商业性住房贷款转公积金住房贷款;

三是存量按揭客户与银行重新协商房贷利率。

当前,全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%,低于6月新发放房贷平均利率3.45%。目前,开展“商转公”业务的城市已超30个,包括深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等城市。

“第三种方式很难实现,一般银行不会重新商定利率,除非有特殊情况。” 谢逸枫强调道。

宋红卫则指出:“转按揭现在尚未放开,如果放开会造成银行间的恶行竞争,如果限定在同个银行内,存在一定的可行性。”

“如果不能转按揭,可以通过经营贷置换,或者用‘名义过户’的方式,即通过虚假过户,进行名义上的过户,比如父子之间进行一场虚假交易,用新的贷款置换原来的贷款,从而降低房贷利率。”

目前来看,新房首套、二套房贷利率分别为2.95%-3.45%、3.25%-3.90%,存量首套、二套房贷利率分别为3.85%-4.75%,5.15%-6.23%。新房与存量的首套房贷利率差为0.90%-1.3%,二套为1.9%-2.67%。

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