上海热度仍在 2021年三次供地“零流拍”

作者丨耿宸斐

出品丨焦点财经

经过排名前列轮的喧闹，第二轮的冷清，2021年的最后一个月，土拍市场又热闹起来。

据统计，目前，有14个城市公告将在12月进行第三批集中供地。

12月3日，上海也完成了第三批集中供地的出让工作。本次共出让21宗征收安置房、9宗租赁住房、27宗涉宅用地。其中，27宗涉宅地块中包括2宗“城中村”改造项目地块，1宗“双定双限房”项目地块，总起始价约456.21亿元，出让面积合计约156.11万平方米。

青浦区朱家角镇港周路西侧D13-03a地块、闵行区华漕镇MHP0-1403单元67-02地块因有效申请人数超过6家，确定采用有竞价招标方式在12月3日进行出让。

已经成交的25宗地块成交总价约444.71亿元，其中7宗溢价，18宗底价成交。

数据来源：搜狐焦点上海站

招商出手阔绰，建发再进顾村

此次上海土拍中，招商出手可谓十分阔绰。

12月2日，招商以联合体身份拿下两宗地，其一为青浦区西虹桥蟠龙路西侧45-06地块，29轮竞价后进入一次性书面报价环节，象屿招商江苏师山联合体以最小误差拿下该地块。

当日，招商还以底价拿下南翔一宗纯宅地，成交价约27.1亿元，成交楼板价24000元/㎡。

本批次供地中房价较高的地块——浦东新区高行镇（高桥新市镇北社区Y00-0402单元）E01-06地块在竞价阶段被招商和建发抢夺，50轮竞价后达到该地块的中止价，两家竞买人均进入一次书面报价环节，最后被招商拿下，成交总价45.3亿元，成交楼板价35684元/㎡，溢价率9.39%。

上述三宗地块的成交总价近106亿元。

建发虽然没能拿下本次土拍的最贵地块，但也在这次土拍中重回顾村，以21.485亿元竞得宝山顾村纯宅地，成交楼板价26152元/㎡，溢价率8.96%。

值得一提的是，建发曾在2016年落子顾村“地王”项目“央玺”。彼时，建发连同中粮、首开以115%的高溢价力压融创、万科等一众房企，67.9亿元的总价联合拿下宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块，成交楼面价达到53727万/平方米。

但不巧的是，这一项目赶上了限价调控。

根据出让文件，竞得方须配建不低于总建筑面积5%的保障房，并无偿交给宝山区政府。此外，竞得方还须自持不低于总建筑面积15%的商品住宅作为租赁住房。也就是说，在扣除保障房和租赁住房后，这个项目可售商品住宅的楼板价将超过6.67万元/㎡，调控之下，项目想要回本难度不小。

招商和建发今年在上海的土拍市场都十分活跃。

今年2月，融创和建发以64.52亿元成功竞得普陀区石泉社区地块使用权，溢价率36.15%，成交楼面地价84346元/平方米，并因高溢价成交情况被约谈。

6月，建发又拿下崇明区陈家镇地块，溢价率12.89%，创造了上海首批集中供地中的较高溢价率，招商也在首轮土拍中落子浦东新区。二轮土拍中，招商又联合象屿路劲拿下了另一宗青浦西虹桥地块，耗资63.95亿元。

热度仍在，无一流拍

上海本次土拍依然保有热度。值得一提的是，今年上海的三轮土拍均没有出现流拍的现象。

上海此前已经完成了两批次的集中供地。首轮土拍中，有超过40家房企参与，最终，56宗地块成功出让，揽金856.97亿。

10月中旬进行的二轮土拍同首轮相比，热度有所下降，成交总额和出让土地数量都遭遇腰斩，房企报名的热情也有所退却。挂出的27宗宅地有超半数地块以底价成交，且拿地房企多为上海本土的城投以及本土深耕房企。

上海此次放出的地块大多集中在五大新区和宝山，业内人士指出，目前，房企拿地热情不高，市场下行。通过对土地供应结构进行调整，以郊区地块来降低参拍门槛，能够吸引更多房企参与竞拍。

从拿地房企来看，尽管虽然央企国企依然是主力，但这次中小房企也时有现身。香港兴业、恒都置业、大名城等也均有落子。

而且，上海在几次集中供地的过程中竭力保证公平公正。

首轮土拍，上海对土地出让规则进行了调整，设置起始价、中止价和较高报价。“举牌竞价+一次书面报价”， 房企报价更为理性。二轮土拍引入的新规则 “随机值”让土拍结果的不可预测性进一步增加。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，无论公司大小，在上海都有拿地机会，在保障公平公正的同时也显示出上海特有的竞争优势。