金地:重回前十,多元业务打造第二增长曲线丨地产三好生⑬

编者按： 行业风云变幻，历经冰火洗礼，有人销声，有人逆袭。地产新周期，是强者的黄金时代。成为1%，才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列，解码榜样力量，剖析“三好”特质房企。

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 耿宸斐

编辑 | 吴亚

招保万金，曾在房地产黄金时代风光无限，是当之无愧的四大龙头地产股。

沉寂多年，在行业动荡之时，人们发现，曾经的“金字招牌”又一次全员回归，进入第一梯队，成为房地产行业的定海神针。

尽管遭遇股债振荡，但金地始终以自身韧性应对市场变化。

逆势狂奔，重回前十

2022年前8月，在克而瑞、中指等第三方机构排行榜中，金地挺进了行业前七。

1988年，金地在深圳创立；1994年，金地花园以金地首个住宅项目的身份面世；1996年，完成股份制改革；2001年，金地登陆上交所，走向全国；2006年，随着西安、沈阳公司相继成立，金地基本上完成了华北、华东、华南、华中、东北、东南和西部七大区域的全国化布局；2016年，金地房地产销售额首次突破千亿元。

多年前，金地董事长凌克曾说过：“激烈竞争的最终胜出者，一定是那些善于把握节奏、快慢得法、张弛有度的公司。”

面对新的行业周期，下行压力下，销售下滑已成了普遍现象，金地也不例外。据金地公告，2022年，金地累计实现签约面积1019.8万平方米，同比降25.94%；累计实现签约金额2218.1亿元，同比降22.64%。

但从下半年来看，金地的销售业绩则透出向好趋势。

9月，金地实现签约面积110.7万平方米，同比上升12.78%；实现签约金额227亿元，同比上升7.05%。前三季度签约面积706.4万平方米，累计实现签约金额1630.8亿元。国庆黄金周期间的认购金额更是超70亿元，创下过去三年历史同期新高。

值得一提的是，金地集团毛利率也呈现改善，三季度，金地毛利率为20.44%，较去年同期的18.13%上升了2.31个百分点。

三季度报显示，今年以来，金地积极在上海、北京、西安、长沙等核心城市进行战略布局。截至9月底，公司共新增土地储备17万平方米，其中权益储备约62万平方米；总投资额达220亿元，权益投资额约89亿元。

国泰君安证券分析称，虽然2022年金地土地投资强度大幅下滑，但金地锁定高能级城市。其深耕的东南和华东地区结算毛利率反弹，并且金地在进一步加强在一二线城市的投资布局，这都为利润率改善奠定基础。

融资畅通，财务安全

行业新一轮大洗牌正在进行，身处其中，才更加明白财务健康的重要性，与其谈论规模，不如计较安全性。

截至去年9月末，金地计息负债余额为1190.6亿元，较上半年降超102亿元，长期债务和短期债务的比重分别为67%、33%。债务融资加权平均成本则进一步从上半年的4.54%降至4.50%。

报告期末，金地集团“三道红线”指标继续保持绿档水平，财务运营稳健。

在融资渠道上，金地管理层指出，主要融资方式是总对总融资，大约占有息负债的六成。此外，金地目前有400多亿经营性资产，在未来也会考虑做一些经营贷。

截至去年三季度末，金地集团的银行授信规模将近2700元，剩余可用银行授信规模约1780亿元。去年11月，金地从农行、工行、中行三家国有银行获累计超1000亿元综合授信额度支持。此后，金地又与招行达成战略合作。

在获得银行授信支持的同时，金地也乘着“第二支箭'的东风：向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。

在偿还债务方面，金地也是积极行动。三季度报显示，金地已连续多次按期足额完成境内外公开市场到期债券的兑付，其中包括兑付人民币公司债券本息83.39亿元、境外债券本息4.62亿美元、中期票据本息15.76亿元。金地年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及中期票据。

多元赛道，求新谋变

历经多年发展，金地已经发展成为一家多元业务全面发展的综合型上市公司。在一次次行业的周期调整中，金地不断拓展布局新赛道，谋求发展。

金地的业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融、智慧服务、体育产业运营、家装产业、代建产业、教育产业等。业务范围覆盖中国280余座大中城市以及美国东西海岸的8个不同城市和地区。

2010年，金地开启了“一体两翼”战略，即以住宅业务为核心，以商业地产、金融业务为两翼，协同发展。其中的重要一翼正是金地商置。

2022年，金地商置累计合约销售总额约617.73亿元，累计销售总面积约296.72万平方米。

金地商置的前身为香港上市公司星狮地产。官网资料显示，金地商置集地产综合开发和资产管理平台为一体，业务包括产业园区、精致商业、长租公寓、精品住宅等物业的开发销售、投资管理以及服务运营。

半年报中，金地商置的表现也可圈可点。2022年上半年，金地商置持有在营运的商业项目总建面达93.6万平方米，期内租赁及相关服务总收入约5.09亿元，较2021年同期增长约61%。集团产业园的总建面达220.3万平方米，其中持有在营运总建面达150.6万平方米，上半年，金地商置从产业园项目中录得租赁及相关服务总收入约3.21亿元，较2021年同期增长约53%。

作为轻资产开发新模式，近年来，代建业务愈发火热，其中不乏头部房企，据统计，已有超过30家大中型房企进入了代建行业或者加大了对于代建业务的投入，金地也是其中一员。仅是2022年一年，金地旗下负责代建业务的金地管理新进入包括天津、青岛、南昌等在内的9个城市。

截至2022年末，金地代建业务已布局全国超过40座城市，管理服务项目超115个，累计签约面积超1800万平方米，其中住宅项目累计货值超1300亿元，商办项目投资规模达420亿元，政府代建规模超450万平方米。

中信建投证券认为，在规模房企开发能力收缩，城投大规模托底拿地的背景下，商业代建订单有望迎来高速增长，在2025年将达到近千亿的市场规模。另外， “十四五”期间，保障性租赁住房将成为政府代建的需求主力，而保交楼也会带来资方代建增量市场空间。